In Leipzig läuft die Frist ab: Seit dem 1. September 2024 gilt ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Wohnungen sollen nicht in Ferienunterkünfte umgewandelt werden oder längerfristig leer stehen. Mit dem Ende der zweijährigen Übergangsfrist am 1. September 2026 mussten betroffene Eigentümer entweder eine Genehmigung für die weitere Zweckentfremdung vorlegen oder ihre Wohnungen wieder Wohnzwecken zuführen.

Ganz reibungslos klappt das offenbar nicht. Seit Inkrafttreten der Satzung gingen bei der Stadt 1.336 Hinweise aus der Bevölkerung ein – 1.050 betrafen Ferienwohnungen beziehungsweise Kurzzeitvermietungen, 287 Hinweise bezogen sich auf Leerstände. Nach Angaben der Linksfraktion wurden bislang 86 Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt.

Viele Fälle sind noch offen

722 Wohnungen standen unter Übergangsschutz. Für sie musste bis zum 1. September 2026 nachgewiesen werden, dass die Wohnnutzung wieder aufgenommen wurde, oder eine Genehmigung beantragt werden. Eigentümer, die sich nicht selbstständig bei der Stadt meldeten, erhielten Anhörungsschreiben. Verlangt wurden unter anderem die Kündigung der bisherigen Nutzung, ein gültiger Mietvertrag zur Wohnnutzung und bei Eigennutzung eine Meldebestätigung. Gegebenenfalls war auch ein Nachweis über die Zweitwohnungssteuer einzureichen.

Die Zahlen zum aktuellen Stand wirken entsprechend zäh: In 99 Fällen wurde eine weitere Nutzung zur Kurzzeitvermietung beantragt. In 67 Fällen ist die Wiederaufnahme der Wohnnutzung nachgewiesen. Bei 556 Fällen fehlen Nachweise noch oder sie sind unzureichend. Wenn Unterlagen fehlen oder verspätet kommen, kann die Stadt ein Wohnungsnutzungsgebot nach § 10 der Zweckentfremdungsverbotssatzung erlassen.

Die Stadt erklärt, 86 Wohnungen durch Hinweise und ablehnende Bescheide wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt zu haben. In 54 Fällen war dafür ein Wohnungsnutzungsgebot erforderlich. Sieben Vorgänge wurden als Ordnungswidrigkeiten an die Zentrale Bußgeldbehörde weitergeleitet.

Die Stadträtinnen Elisa Gerbsch und Juliane Nagel (Die Linke) kritisieren, dass angesichts des Wohnungsmangels bisher nur 86 Wohnungen zurückgewonnen wurden. Sie fordern, die ungeklärten Fälle konsequent zu verfolgen und zusätzliches Personal im Wohnungsbereich einzusetzen, statt dort zu kürzen. Ein Punkt, der im Rathausalltag zwischen Aktenstapeln und Fristen schnell trocken klingt – für Wohnungssuchende aber ziemlich unmittelbar ist.

Was als Wohnraum gilt

Das Zweckentfremdungsverbot gilt grundsätzlich nur für Wohnraum, der baurechtlich als Wohnraum ausgewiesen ist. Wurde eine Wohnung früher zur Ferienwohnung oder für eine gewerbliche Nutzung umgewidmet, gilt sie baurechtlich nicht mehr als Wohnraum. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt, zu dem die Nutzungsänderung genehmigt wurde – nicht der Zeitpunkt der Antragstellung.

Anträge auf Nutzungsänderung werden zusätzlich auf die Einhaltung des Zweckentfremdungsverbots geprüft. Eine Nutzungsänderung kann also bauordnungsrechtlich genehmigt, nach dem Zweckentfremdungsverbot aber untersagt werden. Dann wäre die Nutzung verboten.

Wichtig für Eigentümer und Betreiber: Jede Nutzungsänderung ist grundsätzlich vorher baugenehmigungspflichtig, auch wenn baulich gar nichts verändert wird. Grundlage ist § 59 Absatz 1 der Sächsischen Bauordnung (SächsBO). Diese Genehmigungspflicht gilt unabhängig von den in § 4 der Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS) genannten Zeiträumen. Eine Baugenehmigung ist daher bereits ab dem ersten Tag der Umnutzung erforderlich. Weitere Informationen bietet die Stadt unter www.leipzig.de/bauberatung an.

Leipzig wartet auf neue Regeln

Die Linksfraktion verlangt außerdem ein schärferes Zweckentfremdungsrecht in Sachsen. Leerstand soll früher als Zweckentfremdung gelten, Ferienwohnungsnutzung nicht erst nach drei Monaten erfasst werden. Auch Verwahrlosung und eine überwiegend gewerbliche Nutzung sollen einbezogen werden. Für Plattformen wie Airbnb fordert die Fraktion eine Registrierungs- und Datenübermittlungspflicht.

Nach Angaben des Leipziger Amts für Wohnungsbau und Stadterneuerung fehlt in Sachsen derzeit die landesrechtliche Grundlage, um entsprechende EU-Regeln und das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz umzusetzen. Diese Grundlage wird voraussichtlich erst ab Mitte 2027 erwartet. Danach muss Leipzig seine Satzung anpassen.

Ein künftiges Registrierungsverfahren mit regelmäßigem Datenaustausch soll wohnungsscharfe Daten zu Anbietern und Auslastung liefern. Damit könnten Verstöße leichter nachgewiesen und Kontrollen gezielter durchgeführt werden. Die Stadt erwartet, dass dadurch zahlreiche bisher unbekannte Fälle ans Licht kommen – und die Zahl der Zweckentfremdungen über den 1.336 Bürgerhinweisen liegt.

Andere Länder ziehen die Daumenschrauben an

Kurzzeitvermietung an Touristen kann als Zweckentfremdung gelten, sobald die jeweilige Bagatellgrenze überschritten wird. Wie viele Wochen erlaubt sind, welche Genehmigungen nötig sind und wie hoch Bußgelder ausfallen, unterscheidet sich allerdings je nach Bundesland und Kommune. Die Rechtslage ändert sich regelmäßig.

In Hamburg beschloss die Bürgerschaft eine weitere Einschränkung der touristischen Kurzzeitvermietung; die Änderung wurde am 6. Mai 2026 mitgeteilt. Online-Plattformen müssen künftig Daten zu vermittelten Übernachtungen übermitteln. So soll erkennbar werden, wenn die zulässigen acht Wochen pro Jahr überschritten werden. Die Regelung wird an eine EU-Verordnung zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen angepasst, die ab 20. Mai 2026 gilt.

Hamburg schafft zugleich die bisherige Bagatellgrenze ab. Bislang konnten bis zu 50 Prozent der eigenen Wohnfläche, einschließlich einzelner Zimmer, zeitlich unbegrenzt kurzzeitig vermietet werden. Künftig ist diese Nutzung nur noch bis zu acht Wochen pro Kalenderjahr genehmigungsfrei. Seit April 2019 dürfen Ferienunterkünfte außerdem nur mit Wohnraumschutznummer beworben werden, auch auf Plattformen. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Schleswig-Holstein hat am 24. Mai 2024 ein Wohnraumschutzgesetz beschlossen. Kommunen können die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen zeitlich begrenzen. Das Gesetz enthält außerdem Regelungen zum Schutz vor Verwahrlosung von Mietwohnungen.

In Hessen wurde 2019 von der SPD-Fraktion ein Entwurf vorgestellt, der Kommunen Maßnahmen gegen Leerstand und Zweckentfremdung ermöglichen sollte. Das 2004 aufgehobene landesweite Zweckentfremdungsverbot wurde bislang nicht wiedereingeführt. Frankfurt am Main ging seit 2013 zunächst auf Grundlage der hessischen Bauordnung gegen illegale Ferienwohnungen vor. Seit 2018 gilt dort eine Ferienwohnungssatzung: Die Vermietung an Touristen ist auf maximal acht Wochen pro Jahr begrenzt, Vermieter benötigen eine Genehmigung. Auch in Darmstadt ist die Kurzzeitvermietung an Feriengäste genehmigungspflichtig.

Berlin verlangt von Anbietern von Ferienwohnungen eine gut sichtbare Registrierungsnummer in Inseraten, insbesondere auf Online-Portalen. Verstöße können mit Geldbußen bis zu 250.000 Euro geahndet werden. Die entsprechende Gesetzesänderung beschloss das Abgeordnetenhaus am 1. November 2021. Die Pflicht gilt unabhängig davon, ob das Angebot Wohnraum oder Nichtwohnraum betrifft. Inserate ohne Registrierungsnummer sind rechtswidrig.

Plattformen dürfen Angebote mit offensichtlich unvollständigen Angaben nicht veröffentlichen oder müssen sie löschen; Bezirksämter können die Löschung anordnen. Eine Ausnahme gilt bei gewerblicher Kurzzeitvermietung, wenn die genaue Lage der Unterkunft und vollständige Daten des Anbieters oder Werbers angegeben werden. Hotelunterkünfte sind ausgenommen. Die Vermietung privater Wohnungen an Touristen ist seit 2014 grundsätzlich genehmigungspflichtig, die Registrierpflicht besteht seit 2018 und erfasst auch bereits vor 2014 zweckentfremdete Wohnungen.

In Nordrhein-Westfalen trat das Wohnraumstärkungsgesetz am 1. Juli 2021 in Kraft. Kommunen können damit effektiver gegen die dauerhafte Vermietung von Wohnungen an Touristen oder Leiharbeiter vorgehen. Bußgelder können bis zu 500.000 Euro betragen und auch Wohnungskonzerne treffen. Seit