Berlin steht vor einer teuren und politisch heiklen Wohnungsfrage. Eine Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände würde den Mangel an bezahlbarem Wohnraum nach einer Studie des Kiel-Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) nicht lindern, sondern verschärfen. Vorgestellt wurde das Gutachten in Berlin.

Die Linke hält nach ihrem Wahlsieg am 20. September an dem Vorhaben fest und strebt eine Koalition mit SPD und Grünen an. Zwischen den möglichen Partnern und auch in der Öffentlichkeit ist die Vergesellschaftung umstritten. Studienautor Stefan Kooths warnte vor „noch mehr Stillstand“ auf dem Berliner Wohnungsmarkt.

Milliarden für neue Wohnungen statt für Entschädigungen?

Der Wohnungsmarkt ist laut Gutachten angespannt, weil das Angebot langsamer wächst als die Nachfrage. Fehlendes Bauland, lange Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie hohe Bau- und Finanzierungskosten bremsen den Neubau. Die Folge: Vor allem bei neuen Mietverträgen steigen die Mieten.

Ein Eigentümerwechsel würde daran nach Einschätzung der Ökonomen nichts ändern. Die Gesamtzahl der Wohnungen bliebe gleich, die Knappheit ebenfalls. Entscheidend sei nicht, wem die Wohnungen gehören, sondern ob neue hinzukommen. Würden die Entschädigungsmilliarden stattdessen in den Neubau fließen, könnten bis 2045 mehr als 70.000 Wohnungen entstehen und der Mietenanstieg gedämpft werden.

Risiken wie Leerstand, Mietausfälle, Instandhaltung, Modernisierung und Baukosten verschwinden durch eine Vergesellschaftung nicht. Sie würden lediglich auf die Steuerzahler verlagert. Die Annahme, große private Wohnungsunternehmen verlangten systematisch höhere Mieten als andere private Anbieter, lässt sich laut Gutachten nicht nachweisen. Private Anbieter verlangen zwar mehr als landeseigene Wohnungsunternehmen – das gilt aber auch für andere private Vermieter. Den Unterschied führen die Autoren auf die politisch gebundenen Mieten der landeseigenen Unternehmen zurück.

Im frei finanzierten Neubau wäre demnach eine kalkulatorisch erforderliche Miete von rund 24 Euro pro Quadratmeter nötig. Der Verkehrswert des untersuchten Wohnungsbestands wird auf rund 40,2 Milliarden Euro geschätzt. Selbst eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts würde Berlin erheblich belasten und die Schuldenquote erhöhen. Das könnte die Einschätzung der finanziellen Tragfähigkeit des Landes und damit auch seine Finanzierungskosten beeinflussen.

In Auftrag gegeben wurde die Studie von der Industrie- und Handelskammer, der Handelskammer, den Unternehmensverbänden Berlin-Brandenburg sowie dem Verein Berliner Kaufleute und Industrieller. Die Berliner Wirtschaft wertet sie als Argument gegen die Vergesellschaftung. IHK-Präsident Sebastian Stietzel sagte, ein Eigentümerwechsel vergrößere das Wohnungsangebot nicht. UVB-Präsident Stefan Moschko plädierte dafür, die Milliarden für zusätzlichen Wohnraum einzusetzen.

Ein Verfahren mit langen Fristen

Die politische Debatte über das Rahmengesetz stagniert. Gleichzeitig bereitet die Initiative einen Antrag für ein Volksbegehren über einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor. Auf Bundesebene droht dem Vorhaben allerdings das Aus: Union und SPD einigten sich im Koalitionsausschuss darauf, Vergesellschaftungen großer privater Mietwohnungsbestände zu verhindern. Geplant ist ein Bundesgesetz, das Vergesellschaftungsgesetze der Länder zur Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände ausschließt.

Das formelle Verfahren auf Landesebene läuft zunächst weiter. Nach dem offiziellen Start hat die Initiative für den Antrag auf Einleitung des Volksbegehrens maximal sechs Monate Zeit, um 20.000 Unterschriften zu sammeln. Für die anschließende Hauptphase des Volksbegehrens gilt eine Frist von vier Monaten. Weil behördliche Prüfungs- und Vorbereitungszeiten schätzungsweise 1,5 Jahre dauern, würde ein Volksentscheid bei erfolgreichem Volksbegehren voraussichtlich erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 stattfinden.

Vorgesehen ist die Überführung privater Wohnungsbestände in eine Anstalt öffentlichen Rechts (AöR), die von einem Rätesystem geleitet werden soll. Laut Rechnungshof Berlin würden sich die geschätzten Gesamtkosten einer Vergesellschaftung zum Verkehrswert auf rund 36 Milliarden Euro belaufen. In den ersten zehn Jahren kämen jährliche Zuschüsse von 700 Millionen bis 1 Milliarde Euro hinzu.

Der Berliner Jahreshaushalt beträgt derzeit 45 Milliarden Euro, das Land ist mit 68 Milliarden Euro verschuldet. Zum Vergleich: Die Berliner Schulbauoffensive ist mit rund 5,5 Milliarden Euro veranschlagt. Die Entschädigungskosten wären damit mehr als sechsmal so hoch wie das Investitionsvolumen der Schulbauoffensive. Das sind Zahlen, bei denen selbst auf einem gut beleuchteten Bauplatz kurz Ruhe einkehrt.

Finanzierbar – aber nicht die Lösung allein

Ökonomen des gewerkschaftsnahen Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung halten eine Vergesellschaftung für finanzierbar. Sie räumen jedoch ebenfalls ein, dass sie den Wohnungsmangel nicht beheben würde. Forschende des Instituts sowie der Universitäten Mannheim und Duisburg-Essen bewerten das Vorhaben als sozialpolitisch sinnvoll und je nach Modell als wirtschaftlich und finanzpolitisch tragbar.

Die Studie bezieht sich ausschließlich auf Berlin, nicht auf Großstädte in ganz Deutschland. Für die Überführung von rund 210.000 Wohnungen in Gemeineigentum müsste Berlin private Wohnungsunternehmen laut dieser Untersuchung mit etwa 13,5 Milliarden Euro entschädigen. Die Summe wurde mithilfe der Ertragswertmethode auf Basis von Nettokaltmieten berechnet. Bei geeigneter Ausgestaltung sei eine Finanzierung ohne Kürzungen im Berliner Landeshaushalt möglich – vorausgesetzt, der Neubau von Wohnungen werde nicht beeinträchtigt.

Untersucht wurden drei Modelle: die Gründung einer neuen Anstalt des öffentlichen Rechts zur Übernahme der Wohnungen, die Übernahme durch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen sowie die Integration dieser sechs Unternehmen in eine Anstalt des öffentlichen Rechts, die anschließend die Wohnungen übernimmt. Modell zwei halten die Forschenden für am besten geeignet, um rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken zu begrenzen. Es nutzt die bestehenden Strukturen der öffentlichen Wohnungswirtschaft.

Finanziert werden soll dieses Modell über zusätzliches Eigenkapital des Landes für die landeseigenen Wohnungsunternehmen und über Fremdfinanzierung durch die jeweiligen Unternehmen. Große private Wohnungskonzerne besitzen in Berlin zahlreiche günstige und mittelteure Wohnungen. Eine Überführung in öffentliches oder gemeinwohlorientiertes Eigentum könnte den Einfluss des öffentlichen Sektors auf den Mietmarkt schnell erhöhen. In gemeinwohlorientierten Wohnungen könnten die Mieten stabil bleiben und dadurch die Mietsteigerungen in der gesamten Stadt gedämpft werden.

Auch diese Studie verlangt allerdings zusätzlichen Wohnungsbau. Besonders Sozialwohnungen und andere langfristig preisgebundene Wohnungen müssten entstehen. Der Neubau preisgebundener Wohnungen ist in den vergangenen Jahren nicht schnell genug vorangekommen. Ohne neue Wohnungen bleibt die Rechnung unvollständig.

Internationale Beispiele taugen nur bedingt

Direkte internationale Vorbilder für die Vergesellschaftung größerer privater Wohnungsbestände in marktwirtschaftlich ausgerichteten Ländern fanden die Autoren nicht. Aus Erfahrungen mit strikten Mietregulierungen leiten sie ab, dass diese mehr schaden als nutzen könnten. Sie verweisen auf verfallene oder verlassene Mietshäuser in US-Städten und auf den Verfall innerstädtischer Viertel in Lissabon.

Wien mit seinem hohen Anteil städtischer und gemeinwirtschaftlicher Wohnungen gilt ihnen ebenfalls nicht als übertragbares Vorbild. Österreichische Mieter tragen einen größeren Anteil der Instandhaltungs- und Renovierungskosten als deutsche Mieter. Außerdem seien unbefristete Mietverträge bei österreichischen Neuverträgen inzwischen die Ausnahme.

Die Wirtschaftsverbände warnen zudem vor Folgen über Berlin hinaus. Wenn Investitionen in Deutschland international als unsicher wahrgenommen würden, könnte das auch den Standort treffen. Andere Forschende sehen in der Vergesellschaftung dagegen eine mögliche Ergänzung: Sie könnte den Anstieg der Mieten bremsen, während der Neubau – vor allem bei preisgebundenen Wohnungen – den fehlenden Wohnraum schaffen müsste.

So liegen die beiden Linien dicht nebeneinander und laufen doch nicht zusammen. Die Linke will nach ihrem Wahlsieg an den Plänen für große Wohnungsunternehmen festhalten. Parteigrenzen hinweg gibt es Kritik; in möglichen Sondierungsgesprächen mit SPD und Grünen könnte das Vorhaben zum Streitpunkt werden. Und während in Berlin über AöR, Rätesysteme und Milliardenbeträge geredet wird, warten Mieter auf eine Wohnung, die sie bezahlen können.