Heute ist der 26.10.2026, und die Diskussion um den neu geplanten „Gebäudetyp E“ geht in die nächste Runde. Die Justizministerin Stefanie Hubig und Bauministerin Verena Hubertz haben sich einiges vorgenommen, um die Baukosten zu senken. Der Ansatz ist simpel: weniger Vorgaben, mehr Freiraum für Bauherren und Unternehmen. „E“ steht dabei für „einfach“, aber auch für „experimentell“ oder „entschlackt“. Ziel ist es, die Baukosten um etwa 10 bis 15 Prozent zu reduzieren – eine Ansage, die sowohl Hoffnung als auch Skepsis weckt.

Die Einsparungen, die mit diesem Gebäudetyp einhergehen sollen, sind nicht gerade unbescheiden. Es wird angestrebt, unter anderem dünnere Decken, weniger Steckdosen und keine verpflichtenden Handtuchtrockner in Gebäuden zu integrieren. Ein weiterer Punkt sind unbeheizte Treppenhäuser – eine Maßnahme, die sicherlich für einige Diskussionen sorgen wird. Schließlich zeigt der Blick auf den Wohnungsmarkt in Deutschland, dass es an allen Ecken und Enden an Wohnraum mangelt. Schätzungen zufolge fehlen zwischen 600.000 und 800.000 Wohnungen. Manche sprechen sogar von bis zu 1,2 Millionen fehlenden Einheiten.

Neue Spielregeln für Bauherren

Der Referentenentwurf zum „Gebäudetyp E“ verfolgt einen interessanten Ansatz. Es handelt sich um ein freiwilliges Regelungsregime im Bauvertragsrecht, bei dem Bauherren und Unternehmen in Textform vereinbaren können, unterhalb des üblichen Qualitäts- und Komfortstandards zu bauen. Das klingt nach einer Vereinfachung, aber es gibt auch Kritik. Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, befürchtet, dass dies eine zusätzliche Vertragswelt schafft und Käufer sich künftig zwischen „guten“ und „schlechten“ Gebäuden entscheiden müssen. Ein Blick auf die Aufklärungspflichten zeigt, dass dies nicht ohne Risiken ist.

Es wird erwartet, dass die Abweichungen von anerkannten Regeln der Technik nicht mehr automatisch als Baumangel gelten, solange sie ordnungsgemäß dokumentiert sind. Klar ist: Banken und Versicherungen sind hier noch nicht in der Überzeugung, dass sie diese abweichenden Standards akzeptieren. Auf der anderen Seite könnte das neue Konzept auch für Entlastung sorgen, denn es senkt die Kosten und könnte letztlich den Wohnungsbau ankurbeln.

Ein Blick auf die Details

Das Bundesjustizministerium hat für die Bereiche außerhalb der Technischen Baubestimmungen, wie etwa Innenausstattung und Elektroinstallation, auch das bisherige Werkvertragsrecht vorgesehen. Ein einfacher Hinweis auf die Abweichung vom üblichen Standard soll genügen. Die umfassende Aufklärung über alle Folgen und Risiken wird nicht mehr gefordert. Dies könnte den Bauherren neue Freiräume geben, auch wenn die Angst vor „schlechteren“ Bauwerken bleibt.

Die Bauindustrie fordert seit Längerem eine grundlegende Reform des Bauvertragsrechts. Die derzeitigen hohen Bau- und Finanzierungskosten sind ein großes Hindernis für viele, die Wohneigentum erwerben möchten. Der Eigenkapitalbedarf für ein Einfamilienhaus liegt mittlerweile bei mehr als fünf Jahreshaushaltseinkommen – das war in den 1980er-Jahren noch deutlich weniger. Diese Entwicklungen machen deutlich, wie dringend es ist, den Wohnungsbau in Deutschland zu reformieren.

Die Diskussion um den Gebäudetyp E zeigt, dass es viele Facetten gibt. Der Entwurf wird sicherlich noch viele Änderungen erfahren, bevor er in Kraft tritt. Eine Evaluierung ist fünf Jahre nach Inkrafttreten geplant. Bis dahin bleibt abzuwarten, wie sich die Marktbedingungen entwickeln und ob der geplante Gebäudetyp tatsächlich dazu beiträgt, die angespannte Wohnsituation zu entspannen. Man darf gespannt sein, wie sich die Branche und die Politik auf diese neuen Herausforderungen einstellen.