Berlin steht vor einer wohnungspolitischen Weggabelung: Sollten große Immobilienkonzerne vergesellschaftet werden – oder würde dadurch alles noch teurer und langsamer? Eine neue Studie des Kiel-Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) kommt zu einem ernüchternden Ergebnis. Die Vergesellschaftung würde den Mangel an bezahlbarem Wohnraum nicht lindern, sondern verschärfen.

Würden die für Entschädigungen vorgesehenen Milliarden stattdessen in den Neubau fließen, könnten bis 2045 mehr als 70.000 neue Wohnungen entstehen. Das könnte den Anstieg der Mieten dämpfen. Vorgestellt wurde das 132-seitige Gutachten an einem Dienstag in Berlin. Auftraggeber sind die Industrie- und Handelskammer Berlin, die Handelskammer, die Unternehmensverbände Berlin-Brandenburg (UVB) sowie der Verein Berliner Kaufleute und Industrieller (VBKI).

Milliarden für Entschädigung oder Neubau?

Stefan Kooths, Direktor der Forschungsgruppe Konjunktur und Wachstum am IfW Kiel und Mitautor der Studie, warnte vor einem solchen Eingriff in den Berliner Wohnungsmarkt. Nach seiner Einschätzung würde eine Vergesellschaftung zu noch mehr Stillstand führen. Für Wohnungssuchende klingt das wenig tröstlich: weniger Neubau, mehr Unsicherheit und weiter steigende Preise – eine ziemlich zähe Mischung.

Die Linke setzt sich nach ihrem Wahlsieg am 20. September dafür ein, große Wohnungsbestände zu vergesellschaften. Sie strebt eine Koalition mit SPD und Grünen an. Zwischen den möglichen Koalitionspartnern und in der Öffentlichkeit ist das Vorhaben umstritten. Rechnerisch ist eine rot-grün-rote Koalition aus Linken, Grünen und SPD möglich, ob sie zustande kommt, ist aber offen. Erst nach einer Regierungsbildung könnte der Gesetzgebungsprozess beginnen.

Nach den Plänen der Linken könnten schätzungsweise rund 240.000 Wohnungen in Landesbesitz übergehen. Voraussichtlich betroffen wären etwa acht Konzerne mit jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Zunächst soll eine Anstalt öffentlichen Rechts gegründet werden. Sie soll Kredite aufnehmen, die Wohnungsbestände kaufen und anschließend deren Verwaltung übernehmen. Dafür müssten Personal aufgebaut und die konkret betroffenen Wohnungen bestimmt werden. Die Finanzierung soll nach Angaben der Linken vor allem über Kredite erfolgen.

Ein langer Weg durch Verfahren und Behörden

Die Initiative bereitet einen Antrag für ein Volksbegehren über einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor. Gleichzeitig stagniert das politische Verfahren zum entsprechenden Rahmengesetz. Union und SPD verständigten sich im Koalitionsausschuss darauf, Vergesellschaftungen großer privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene künftig auszuschließen. Geplant ist ein Bundesgesetz, das die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze untersagt.

Das formelle Verfahren auf Landesebene läuft zunächst weiter. Für den Antrag auf Einleitung des Volksbegehrens müssen nach dem offiziellen Start innerhalb von höchstens sechs Monaten 20.000 Unterschriften gesammelt werden. Für die spätere Hauptphase gilt eine Frist von vier Monaten. Prüfungs- und Vorbereitungsverfahren der Behörden werden auf etwa eineinhalb Jahre nach Antragstellung geschätzt. Bei erfolgreichem Volksbegehren wäre der Volksentscheid daher erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 zu erwarten.

Vorgesehen ist die Überführung privater Wohnungsbestände in eine Anstalt öffentlichen Rechts unter Leitung eines Rätesystems. Gegen die Maßnahme werden voraussichtlich die betroffenen Wohnungskonzerne klagen. Das Verfahren dürfte also nicht nur Aktenordner füllen, sondern auch die Gerichte über Jahre beschäftigen.

36 Milliarden Euro – und danach laufende Zuschüsse

Laut Rechnungshof Berlin würden bei einer Vergesellschaftung zum Verkehrswert Gesamtkosten von rund 36 Milliarden Euro entstehen. Zusätzlich wären in den ersten zehn Jahren jährliche Zuschüsse zwischen 700 Millionen und 1 Milliarde Euro nötig. Zum Vergleich: Der Berliner Jahreshaushalt liegt bei 45 Milliarden Euro, die Landesverschuldung bei 68 Milliarden Euro.

Die Berliner Schulbauoffensive ist mit rund 5,5 Milliarden Euro veranschlagt. Die genannten Entschädigungskosten wären damit mehr als sechsmal so hoch. Bei solchen Summen wird die politische Debatte schnell sehr konkret – und auf dem Papier ziemlich schwer.

Durch die Übernahme würde der Anteil öffentlicher Wohnungen in Berlin von derzeit etwa 20 auf mehr als 30 Prozent steigen. In landeseigenen Wohnungen liegen die durchschnittlichen Mieten bereits deutlich unter denen privater Anbieter. Die Linke erwartet deshalb, dass niedrigere Mieten in den übernommenen Beständen auch den Gesamtmarkt beeinflussen könnten, etwa durch sinkende Mietspiegel in einzelnen Bezirken.

Der Landesrechnungshof hält allerdings fest, dass die Entschädigung an die Unternehmen sehr niedrig ausfallen müsste, damit Mieten tatsächlich sinken oder weniger stark steigen. Je weiter die Entschädigung vom Verkehrswert entfernt sei, desto größer sei das rechtliche Risiko. Die Linke hält eine Entschädigung deutlich unter dem Marktwert für möglich. Der Landesrechnungshof bezweifelt das: Unternehmen müssten dadurch auf Milliarden ihrer Vermögenswerte verzichten, eine solche Abweichung vom Verkehrswert würde deutlich von der bisherigen Rechtsprechung abweichen.

Recht, Kredite und die alte Mietfrage

Befürworter berufen sich auf Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes. Artikel 15 erlaubt grundsätzlich die Überführung von Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft, sofern ein Gesetz Art und Umfang der Entschädigung regelt.

Nach dem Berliner Volksentscheid im September 2021, bei dem sich eine Mehrheit für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne aussprach, setzte der Senat eine Expertenkommission ein. Sie kam zu dem Ergebnis, dass ein Vergesellschaftungsgesetz grundsätzlich mit den Vorgaben des Grundgesetzes vereinbar sei. Streitpunkt bleibt vor allem die Höhe der Entschädigung. Letztlich müssten Gerichte über die rechtliche Zulässigkeit und die Entschädigungshöhe entscheiden.

Bei einem Kauf zum Marktpreis könnten laut DIW-Forscher Konstantin Kholodilin sogar Mieterhöhungen drohen, weil die Anstalt öffentliche Kredite in Milliardenhöhe finanzieren müsste. Die Stadt würde für die Kredite bürgen. Bei Rückzahlungsproblemen müssten möglicherweise die Steuerzahler einspringen – ein Risiko, das in einer Sitzung schnell trocken klingt, im Haushalt aber sehr real werden kann.

Bundeskanzler und CDU-Chef Friedrich Merz bekräftigte nach dem Wahlerfolg der Linken Pläne für ein gesetzliches Verbot entsprechender Enteignungen. Er begründete dies unter anderem mit einem Signal an internationale Investoren, dass es in Deutschland keine Enteignungen privaten Eigentums geben solle.

Neubau als Alternative

Die Angebotsmieten in Berlin sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Ein 2020 eingeführter Mietendeckel wurde vom Bundesverfassungsgericht für unzulässig erklärt. Damit bleibt die Frage, wie schnell zusätzlicher Wohnraum entstehen kann – und wer ihn bezahlt.

Laut DIW-Forscher Kholodilin könnten als Alternative zur Vergesellschaftung der staatliche Wohnungsbau ausgeweitet und Wohnungsgenossenschaften unterstützt werden. Dadurch könnten zusätzlicher Wohnraum geschaffen und der Anteil landeseigener Wohnungen erhöht werden. Vonovia-Chef Luka Mucic hält bessere Rahmenbedingungen für mehr Neubau für sinnvoller als eine Vergesellschaftung.

Genau hier setzt auch das IfW-Kiel-Gutachten an: Werden die Milliarden nicht für Entschädigungen, sondern für neue Wohnungen eingesetzt, könnten bis 2045 mehr als 70.000 Einheiten entstehen. Für die Berliner Wohnungspolitik ist das keine kleine Rechenzeile, sondern eine Richtungsentscheidung – zwischen Bestandsübernahme, Kreditlast und dem mühsamen, aber dringend nötigen Bauen auf der grünen Wiese.

Quelle 1: Handelsblatt
Quelle 2: Deutsche Wohnen
Quelle 3: <a href="https://www.zdfheute.de/politik/deutschland/linke-enteignung-wohnungskrise-immobilienkonzerne-wahl-abgeordnetenhaus