Wer im Herbst 2026 eine Immobilie kaufen will, braucht Nerven – und einen Taschenrechner, der nicht bei der ersten Nebenkostenzeile schlappmacht. Die Bauzinsen liegen nahe 4,5 Prozent, während die Kaufanfragen auf ImmoScout24 zwischen Mai und September 2026 um 7 Prozent zurückgingen. Gleichzeitig stiegen die Immobilienpreise im zweiten Quartal 2026 laut Statistischem Bundesamt um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Auch die Nachfrage nach neuen Baukrediten nahm im Sommer deutlich ab, wie ING-Chefvolkswirt Carsten Brzeski berichtet. Wer nicht kaufen kann oder will, weicht offenbar häufiger auf den Mietmarkt aus: Die Mietanfragen auf ImmoScout24 legten im selben Zeitraum um 12 Prozent zu. Das passt zum Bild eines Marktes, der sich nicht einfach abkühlt, sondern sich auseinanderzieht.

Mehr Angebote, aber kein breiter Preisrutsch

Hinter der Entwicklung steht die Zinswende. Die Europäische Zentralbank erhöhte 2022 erstmals seit elf Jahren den Leitzins. Weitere Zinsschritte und geopolitische Entwicklungen – unter anderem rund um den Iran-Krieg im Februar – trieben die Finanzierungskosten weiter nach oben. Ende der 2010er Jahre lagen Bauzinsen teilweise bei etwa 1 Prozent. Heute fühlt sich selbst ein kleiner Unterschied im Zinssatz im Haushaltsbudget ziemlich groß an.

Eigentümer, die vor zehn oder 15 Jahren gekauft haben, stehen bei der Anschlussfinanzierung vor deutlich höheren Zinsen. Für manche private Eigentümer ist diese Belastung schwer tragbar. Die Zahl der Verkaufsangebote steigt deshalb. Das Angebot an inserierten Eigentumswohnungen hat sich seit dem ersten Quartal 2022 nahezu verdoppelt, bei Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt der Anstieg 140 Prozent.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) warnt allerdings vor einem vorschnellen Schluss: Der Zuwachs spiegelt vor allem längere Vermarktungszeiten wider, nicht unbedingt einen größeren Immobilienbestand. Mehr Inserate bedeuten also nicht automatisch, dass plötzlich massenhaft neue Wohnungen und Häuser auf den Markt kommen.

Trotz des größeren Angebots und der geringeren Nachfrage sinken die Preise bislang nicht. Laut IW-Immobilienexperte Pekka Sagner bestimmen vor allem Haushalte mit ausreichendem Einkommen und Vermögen sowie Erbschaften das Preisniveau. Die Zahl potenzieller Eigenheimkäufer ist kleiner als Ende der 2010er Jahre, die verbliebenen Käufer verfügen aber oft über genug Kapital, um die Preise zu stützen.

So ist der Markt zweigeteilt: Wer hohe Liquidität und viel Eigenkapital mitbringt, findet ein größeres Angebot und kann eher verhandeln. Käufer, die auf Fremdfinanzierung angewiesen sind, spüren die höheren Zinskosten unmittelbar. Für Anleger bleibt die Lage wegen hoher Zinsen, des größeren Angebots und der kleineren Käuferschicht komplex. Ein breiter Preisverfall ist vorerst nicht absehbar, solange kaufkräftige Käufer die Nachfrage tragen.

Der Kaufpreis ist nur die halbe Rechnung

Viele Bestandsimmobilien stammen aus den 1970er und 1980er Jahren. Hinter der alten Fassade können also neue Fenster, eine bessere Dämmung, eine andere Heizung oder weitere Maßnahmen für eine klimagerechte Sanierung warten. Diese Anforderungen erhöhen die tatsächlichen Gesamtkosten eines Kaufs – und zwar oft erst dann, wenn der Schlüssel schon auf dem Tisch liegt.

Der Ratgeber immoratgeber.info beschreibt den deutschen Immobilienmarkt nach dem Zinsschock 2022/23 als entspannter; die EZB senkte den Einlagensatz. Genannt werden für eine zehnjährige Zinsbindung Konditionen von 2,8 bis 3,4 Prozent, für 15 Jahre 3,1 bis 3,6 Prozent. Bei einem Forward-Darlehen mit 24 Monaten Vorlauf kommt ein Aufschlag von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten pro Jahr hinzu.

An anderer Stelle nennt derselbe Artikel für zehn Jahre 3,4 bis 4,1 Prozent. Für 2026 werden überwiegend 3,2 bis 3,8 Prozent erwartet. Zum Vergleich: etwa 4,2 Prozent im Jahr 2024 und 1,0 Prozent im Jahr 2021. Die Spannen wirken auf den ersten Blick widersprüchlich, zeigen aber vor allem, wie stark Konditionen nach Bank, Zeitpunkt und Finanzierung variieren.

Sinkende Zinsen erhöhen die Erschwinglichkeit und können die Nachfrage wieder ankurbeln. In Berlin, Leipzig und Magdeburg wurden seit Jahresbeginn 2026 leichte Preissteigerungen festgestellt. Großstädte profitieren dem Artikel zufolge stärker als ländliche Regionen.

Für Eigentümer mit Anschlussfinanzierung 2026/27 kann es sinnvoll sein, Forward-Darlehen zu prüfen. Eine Forward-Laufzeit von 36 Monaten wird als häufig wirtschaftlich günstige Variante genannt. Sondertilgungen können genutzt werden, solange die Zinsen noch erhöht sind. Das ist keine Kleinigkeit: Schon ein paar tausend Euro zusätzlich können die Restschuld und damit die spätere Belastung drücken.

Stadt, Land und die Suche nach der richtigen Lage

Regional laufen die Märkte auseinander. Ballungsräume wachsen weiter, ländliche Räume schrumpfen, die Preisdifferenz zwischen Stadt und Land nimmt zu. In Mitteldeutschland wachsen Universitätsstädte, während ländliche Räume Einwohner verlieren. Eine genaue Mikrolagenanalyse ist deshalb unverzichtbar – die Postleitzahl allein sagt bei einer Immobilie erstaunlich wenig.

Leipzig, Halle und Magdeburg werden mit Bruttorenditen von 4,0 bis 5,5 Prozent genannt. Laut dem Ratgeber liegt dieses Niveau über dem der Top-7-Städte. Zum mitteldeutschen Markt werden außerdem Dessau und Bitterfeld gezählt. Für Anleger kann das interessant sein, allerdings nur, wenn die konkrete Lage trägt: Ein günstiger Kauf in einer B-Lage ohne Analyse der Mikrolage bleibt ein günstiger Kauf in einer problematischen B-Lage.

Als Investmentstrategie werden Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial in B- und C-Lagen empfohlen. Förderfähige Modernisierungen, etwa über BEG oder KfW, sollten eingeplant werden. Die Finanzierung sollte am Cashflow ausgerichtet werden und nicht ausschließlich an der Tilgung. Zu starke Hebelung in einer Hochzinsphase gehört zu den Fehlern, die später unangenehm nachhallen.

Auch energetische Sanierungspflichten nach dem GEG dürfen nicht unter den Tisch fallen. Der Ratgeber verweist auf einen Stufenplan bis 2045. Wer diese Kosten beim Kauf wegschiebt, verschiebt sie nicht weg, sondern meistens nur nach hinten – wo sie dann teurer und lästiger werden.

Das IW sieht den Ausbau öffentlicher Infrastruktur als wichtigen Faktor für ländliche Regionen: öffentlicher Personennahverkehr, lokale Sportangebote und kulturelle Angebote können darüber mitentscheiden, ob Menschen bleiben oder wegziehen. Ein Bahnhof, ein brauchbarer Bus, ein Sportverein und ein Kulturangebot sind im Immobilienmarkt eben nicht bloß nette Zugaben.

Warum die EZB nicht allein den Bauzins macht

Bei den Zinsen lohnt ein genauer Blick. Die EZB erhöhte im September den Leitzins zum zweiten Mal in diesem Jahr um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Für Immobilienfinanzierungen sind jedoch nicht allein EZB-Entscheidungen maßgeblich, sondern vor allem Erwartungen an den Kapitalmärkten und langfristige Zinsen. Steigende langfristige Zinsen können Immobilienfinanzierungen verteuern, selbst wenn die Schlagzeile zur EZB zunächst anders klingt.

Christian König vom Verband der Privaten Bausparkassen betont, dass Käufer neben dem aktuellen Zinssatz auch die künftige Finanzierung berücksichtigen sollten. Höhere Zinsen schmälern die finanziellen Spielräume privater Haushalte zum Sparen, Planungssicherheit gewinnt an Bedeutung. Annika Steiner von Wüest Partner berichtet zudem, dass gestiegene Zinserwartungen die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt bereits erhöht haben.

Anspruchsvollere Finanzierungsbedingungen erschweren insbesondere Projektentwicklungen und könnten die Belebung des Immobilien-Transaktionsmarktes bremsen. Für Investoren hängt die weitere Entwicklung von Inflation, Finanzierungskosten und der Frage ab, ob die EZB eine längere Serie von Zinserhöhungen vermeidet. Auch die Finanzierung von Wohneigentum für private Haushalte wird tendenziell teurer.

Oliver Kohnen von Baufi24 erwartet, dass der Zinsschritt im September 2026 nicht der letzte gewesen sein könnte. Bei anhaltendem Preisdruck könnte der EZB-Einlagensatz im Laufe des Jahres 2027 in Richtung 3 Prozent steigen. Bauzinsen liegen bereits vielfach über 4 Prozent; für zehnjährige Finanzierungen wurden rund 4,3 Prozent genannt. Damit liegen sie nahe dem höchsten Niveau seit etwa 15 Jahren. Eine schnelle Entspannung erwartet Kohnen kurzfristig nicht.

Das höhere Zinsniveau bremst die Nachfrage und könnte in den kommenden Jahren zu einem größeren Wohnungsangebot beitragen. Besonders bei Immobilien der Babyboomer-Generation könnte regional Verkaufsdruck entstehen. Daraus können Kaufgelegenheiten entstehen, wenn Eigentümer verkaufen müssen oder nicht auf einen Höchstpreis warten können. Trotz teurer Finanzierung kann die Verhandlungsposition von Käufern dann besser sein als in einem boomenden Markt.

Wohneigentum wird nach Kohnens Einschätzung in den kommenden Jahren auf breiter Front kaum günstiger. Das Interhyp-Bankenpanel ist beim Ausblick bis Jahresende geteilt: Rund 33 Prozent der befragten Banken erwarten steigende Zinsen, rund 33 Prozent stabile Zinsen und rund 33 Prozent wieder fallende Zinsen.

Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen laut Panel aktuell bei knapp 4,2 Prozent. Sie waren bereits in den Wochen vor der EZB-Sitzung am 10. September kontinuierlich gestiegen. Immobilienkäufer sollten laut Interhyp stärker die Entwicklung am Anleihemarkt als einzelne EZB-Zinsschritte beobachten.

Hohe Energiepreise verstärkten an den Kapitalmärkten die Sorge vor länger anhaltender Inflation. Dadurch stiegen die Renditen langfristiger Staatsanleihen spürbar, was auch die Bauzinsen erhöhte. Käufer sollten sich darauf einstellen, dass die Bauzinsen zunächst über 4 Prozent bleiben. Für die kommenden ein bis zwei Monate erwarten 50 Prozent der Panel-Teilnehmer weiter steigende Zinsen, die übrigen 50 Prozent rechnen mit einer Seitwärtsbewegung.

Die Prognosen bleiben damit uneinheitlich – abhängig von Inflation und geopolitischen Spannungen. Ein Panel-Teilnehmer erwartet zunächst weiter steigende Baufinanzierungszinsen, rechnet aber im weiteren Monatsverlauf mit nachlassenden langfristigen Zinsen, falls die EZB voraussichtlich höchstens noch eine Zinserhöhung vornimmt.

Neben der Geldpolitik beeinflussen globale Krisen die Renditen. Kurzfristig gilt die Lage im Nahen Osten als wichtiger Einflussfaktor. Auch die Verbindung von Fiskalpolitik und Marktzinsen spielt eine wesentliche Rolle. Der Iran-Konflikt, EZB-Zinserhöhungen und globale Fiskalprogramme – insbesondere die europäische Aufrüstung – halten den Aufwärtsdruck auf langfristige Renditen aufrecht.

Die Zinsen für zehnjährige Hypotheken könnten bis Ende September 2026 moderat steigen, weil der jüngste Anstieg der Bund-Renditen noch nicht vollständig in den Finanzierungskonditionen enthalten ist. Eine Abwärtsbewegung wäre laut Panel kurzfristig erst bei einem nachhaltigen Waffenstillstand im Nahen Osten oder einem deutlichen Konjunktureinbruch zu erwarten.

Interhyp-Chef Jörg Utecht sieht trotz des leichten Aufwärtstrends keinen Anlass für überstürzte Entscheidungen. Er empfiehlt eine sorgfältige Vorbereitung und den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote. Zinsen um 4 Prozent könnten als neues Normalniveau betrachtet werden. Kreditnehmer sollten zusätzlich prüfen, ob staatliche Förderprogramme in die Finanzierung eingebunden werden können.

Was politisch helfen könnte

Politisch diskutiert werden unter anderem eine Senkung von Grund- und Notarkosten sowie die steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen bei selbst genutztem Wohneigentum. Christian Langosch von HQ Trust plädiert dafür, dass vor allem der Markt und nicht der Staat das Wohnungsangebot ausweitet.

Ob solche Maßnahmen schnell wirken, ist offen. Sicher ist nur: Für Käufer zählen heute nicht mehr bloß der Kaufpreis und der aktuelle Zins, sondern auch Modernisierung, Anschlussfinanzierung, Energie, Lage und die Frage, ob die monatliche Rechnung selbst dann noch hält, wenn die nächste Überraschung anklopft.