Der deutsche Immobilienmarkt steckt im Herbst 2026 in einer merkwürdigen Zwischenlage: Die Kaufnachfrage lässt nach, doch die Preise ziehen weiter leicht an. Bauzinsen liegen nahe 4,5 Prozent, während die Kaufanfragen auf ImmoScout24 zwischen Mai und September 2026 um 7 Prozent zurückgingen. Gleichzeitig stiegen die Immobilienpreise im zweiten Quartal 2026 laut Statistischem Bundesamt um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Auch bei den Baukrediten ist Zurückhaltung spürbar. Laut ING-Chefvolkswirt Carsten Brzeski nahm die Nachfrage nach neuen Baukrediten im Sommer deutlich ab. Wer heute nicht unbedingt kaufen muss, wartet offenbar lieber noch ein wenig. Auf dem Mietmarkt zeigt sich das Gegenbild: Die Mietanfragen auf ImmoScout24 stiegen im selben Zeitraum um 12 Prozent.

Mehr Angebote, aber kein Preisrutsch

Der Hintergrund reicht zurück bis zur Zinswende. Die Europäische Zentralbank erhöhte 2022 erstmals seit elf Jahren den Leitzins. Weitere Zinsschritte und geopolitische Entwicklungen, unter anderem rund um den Iran-Krieg im Februar, trieben die Zinsen weiter nach oben. Ende der 2010er Jahre waren Bauzinsen teilweise mit etwa 1 Prozent geradezu billig. Das fühlt sich heute weit weg an.

Für Eigentümer, die vor zehn oder 15 Jahren gekauft haben, wird die Anschlussfinanzierung damit spürbar teurer. Manche privaten Eigentümer können die höhere Zinsbelastung nur schwer tragen. Die Zahl der Verkaufsangebote steigt. Das Angebot an inserierten Eigentumswohnungen hat sich seit dem ersten Quartal 2022 nahezu verdoppelt, bei Ein- und Zweifamilienhäusern sogar um 140 Prozent.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) warnt allerdings vor einer schnellen Fehlinterpretation: Mehr Inserate bedeuten nicht unbedingt einen größeren Immobilienbestand. Vor allem längere Vermarktungszeiten treiben die Zahlen nach oben. Wohnungen und Häuser bleiben länger online, weil sich Käufer und Verkäufer beim Preis nicht rasch einig werden.

Trotz des größeren Angebots und der geringeren Nachfrage sinken die Preise bislang nicht. Laut IW-Immobilienexperte Pekka Sagner bestimmen vor allem Haushalte mit ausreichendem Einkommen und Vermögen beziehungsweise Erbschaften das Preisniveau. Die Zahl potenzieller Eigenheimkäufer ist kleiner als Ende der 2010er Jahre, die verbliebenen Käufer verfügen aber über genügend Kapital, um die Preise zu stützen.

Zwei Märkte unter einem Dach

Dadurch ist der Immobilienmarkt zweigeteilt. Käufer mit hoher Liquidität und viel Eigenkapital finden ein größeres Angebot und können mitunter besser verhandeln. Wer dagegen auf eine Fremdfinanzierung angewiesen ist, spürt die höheren Zinskosten sofort im Haushaltsbudget. Da wird aus einer monatlichen Rate, die früher gerade noch passte, schnell ein ziemlicher Brocken.

Zusätzlichen Druck erzeugt der Zustand vieler Gebäude. Zahlreiche Bestandsimmobilien stammen aus den 1970er und 1980er Jahren und brauchen Modernisierungen, insbesondere für eine klimagerechte Sanierung. Förderfähige Maßnahmen, etwa über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder die KfW, sollten bei einer Investition eingeplant werden. Denn der Kaufpreis ist längst nicht die ganze Rechnung.

Auch die energetischen Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) dürfen nicht beiseitegeschoben werden. Der dort vorgesehene Stufenplan reicht bis 2045. Wer ein Haus in einer B-Lage kauft, sollte deshalb nicht nur auf den Quadratmeterpreis schauen, sondern auf Dach, Heizung, Fenster, Fassade und die konkrete Mikrolage – eine genaue Analyse ist notwendig.

Regional laufen die Entwicklungen auseinander. Ballungsräume wachsen weiter, ländliche Räume schrumpfen, die Preisdifferenz zwischen Stadt und Land nimmt zu. In Berlin, Leipzig und Magdeburg wurden seit Jahresbeginn 2026 leichte Preissteigerungen festgestellt. Großstädte profitieren dem Artikel zufolge stärker als ländliche Regionen. In Mitteldeutschland wachsen Universitätsstädte, während ländliche Räume schrumpfen.

Leipzig, Halle und Magdeburg werden für Investoren mit Bruttorenditen von 4,0 bis 5,5 Prozent genannt. Dieses Niveau liege laut dem Ratgeber über jenem der Top-7-Städte. Zum mitteldeutschen Markt werden außerdem Dessau und Bitterfeld gezählt. Die Zahlen klingen verlockend, aber ein Kauf in einer B-Lage ohne Prüfung der konkreten Mikrolage kann sich schnell als Fehlgriff erweisen.

Welche Zinsen gelten – und welche nur auf dem Papier?

Nach dem Zinsschock 2022/23 hat sich der deutsche Immobilienmarkt laut dem Ratgeber etwas entspannt; die EZB senkte den Einlagensatz. Genannt werden für zehn Jahre Zinsbindung 2,8 bis 3,4 Prozent und für 15 Jahre 3,1 bis 3,6 Prozent. Bei einem Forward-Darlehen mit 24 Monaten Vorlauf kommt ein Aufschlag von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten pro Jahr hinzu.

An anderer Stelle nennt derselbe Artikel für zehn Jahre Zinsbindung allerdings 3,4 bis 4,1 Prozent. Für 2026 werden überwiegend 3,2 bis 3,8 Prozent erwartet. Zum Vergleich: etwa 4,2 Prozent im Jahr 2024 und 1,0 Prozent im Jahr 2021. Die Spannen sind breit – und zeigen, wie stark Konditionen von Bank, Beleihung, Eigenkapital und Objekt abhängen.

Eigentümer mit Anschlussfinanzierung 2026/27 sollten Forward-Darlehen prüfen. Eine Forward-Laufzeit von 36 Monaten wird als häufig wirtschaftlich günstige Variante genannt. Sondertilgungen können genutzt werden, solange die Zinsen noch erhöht sind. Anlegern empfiehlt der Ratgeber Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial in B- und C-Lagen, eine Finanzierung am Cashflow auszurichten und nicht ausschließlich die Tilgung zu optimieren.

Zu starke Hebelung in einer Hochzinsphase gehört zu den Fehlern, die sich später nur schwer reparieren lassen. Ebenso riskant ist es, die energetischen Pflichten zu unterschätzen oder eine Lage nur anhand einer bunten Renditezahl zu beurteilen. Ein leer stehendes Objekt, eine schwache Verkehrsanbindung und fehlende Nachfrage lassen sich nicht mit einer hübschen Excel-Tabelle wegzaubern.

Für die Entwicklung ländlicher Regionen hält das IW den Ausbau öffentlicher Infrastruktur für entscheidend: öffentlicher Personennahverkehr, lokale Sportangebote und kulturelle Angebote gehören dazu. Politisch diskutiert werden unter anderem eine Senkung von Grund- und Notarkosten sowie die steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen bei selbst genutztem Wohneigentum.

Christian Langosch von HQ Trust plädiert dafür, dass vor allem der Markt und nicht der Staat das Wohnungsangebot ausweitet. Für Anleger bleibt die Lage angesichts hoher Zinsen, eines größeren Angebots und einer kleineren Käuferschicht komplex. Ein breiter Preisverfall ist vorerst nicht absehbar, solange kaufkräftige Käufer die Nachfrage stützen.

Die EZB ist nicht der einzige Taktgeber

Wie es mit den Finanzierungen weitergeht, hängt nicht allein von einzelnen EZB-Entscheidungen ab. Im September erhöhte die Europäische Zentralbank den Leitzins zum zweiten Mal in diesem Jahr um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Für Immobilienfinanzierungen zählen aber vor allem die Erwartungen an den Kapitalmärkten und die langfristigen Zinsen. Steigen diese, verteuern sich Baukredite – auch wenn die Schlagzeile am nächsten Morgen nur von der EZB handelt.

Christian König vom Verband der Privaten Bausparkassen mahnt deshalb, neben dem aktuellen Zinssatz auch die künftige Finanzierung zu berücksichtigen. Höhere Zinsen verkleinern die finanziellen Spielräume privater Haushalte zum Sparen; Planungssicherheit gewinnt an Bedeutung. Annika Steiner von Wüest Partner berichtet, dass gestiegene Zinserwartungen die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt bereits erhöht haben.

Anspruchsvollere Finanzierungsbedingungen erschweren insbesondere Projektentwicklungen und könnten die Belebung des Immobilien-Transaktionsmarktes bremsen. Für Investoren hängt die weitere Entwicklung von der Inflation, den Finanzierungskosten und der Frage ab, ob die EZB eine längere Serie von Zinserhöhungen vermeidet. Auch Wohneigentum für private Haushalte wird tendenziell teurer.

Oliver Kohnen von Baufi24 erwartet, dass der Zinsschritt im September 2026 nicht der letzte sein könnte. Bei anhaltendem Preisdruck könnte der EZB-Einlagensatz im Laufe des Jahres 2027 in Richtung 3 Prozent steigen. Bauzinsen liegen bereits vielfach über 4 Prozent; für zehnjährige Finanzierungen wurden rund 4,3 Prozent genannt. Damit bewegen sie sich nahe dem höchsten Niveau seit etwa 15 Jahren. Eine schnelle Entspannung erwartet Kohnen kurzfristig nicht.

Das höhere Zinsniveau bremst die Nachfrage und könnte in den kommenden Jahren zu einem größeren Wohnungsangebot beitragen. Besonders bei Immobilien der Babyboomer-Generation könnte regional Verkaufsdruck entstehen. Daraus können sich Kaufgelegenheiten ergeben, wenn Eigentümer verkaufen müssen oder nicht auf einen Höchstpreis warten können. Trotz der teuren Finanzierung kann die Verhandlungsposition von Käufern dann besser sein als in einem boomenden Markt.

Auf breiter Front wird Wohneigentum in den kommenden Jahren laut Kohnen dennoch kaum günstiger. Das Interhyp-Bankenpanel ist beim Ausblick bis Jahresende geteilt: Rund 33 Prozent der befragten Banken erwarten steigende Zinsen, rund 33 Prozent stabile und rund 33 Prozent wieder fallende Zinsen. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen laut Panel aktuell bei knapp 4,2 Prozent und waren bereits in den Wochen vor der EZB-Sitzung am 10. September kontinuierlich gestiegen.

Immobilienkäufer sollten laut Interhyp stärker die Entwicklung am Anleihemarkt als einzelne EZB-Zinsschritte beobachten. Hohe Energiepreise verstärkten an den Kapitalmärkten die Sorge vor länger anhaltender Inflation. Dadurch stiegen die Renditen langfristiger Staatsanleihen spürbar – und mit ihnen die Bauzinsen.

Für die nächsten ein bis zwei Monate erwarten 50 Prozent der Panel-Teilnehmer weiter steigende Zinsen, die übrigen 50 Prozent rechnen mit einer Seitwärtsbewegung. Käufer sollten sich darauf einstellen, dass die Bauzinsen zunächst über 4 Prozent bleiben. Ein Panel-Teilnehmer erwartet zunächst weiter steigende Baufinanzierungszinsen, rechnet aber im weiteren Monatsverlauf mit nachlassenden langfristigen Zinsen, falls die EZB voraussichtlich höchstens noch eine Zinserhöhung vornimmt.

Neben der Geldpolitik beeinflussen globale Krisen die Renditen. Kurzfristig gilt die Lage im Nahen Osten als wichtiger Einflussfaktor. Auch die Verbindung von Fiskalpolitik und Marktzinsen spielt eine wesentliche Rolle. Der Iran-Konflikt, EZB-Zinserhöhungen und globale Fiskalprogramme – insbesondere die europäische Aufrüstung – halten den Aufwärtsdruck auf langfristige Renditen aufrecht.

Bis Ende September 2026 könnten die Zinsen für zehnjährige Hypotheken moderat steigen, weil der jüngste Anstieg der Bund-Renditen noch nicht vollständig in den Finanzierungskonditionen enthalten ist. Eine Abwärtsbewegung wäre laut Panel kurzfristig erst bei einem nachhaltigen Waffenstillstand im Nahen Osten oder einem deutlichen Konjunktureinbruch zu erwarten.

Interhyp-Chef Jörg Utecht sieht trotz des leichten Aufwärtstrends keinen Anlass für überstürzte Entscheidungen. Er empfiehlt eine sorgfältige Vorbereitung und den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote. Zinsen um 4 Prozent könnten als neues Normalniveau betrachtet werden. Kreditnehmer sollten außerdem prüfen, ob staatliche Förderprogramme in die Finanzierung eingebunden werden können – bevor der Taschenrechner wieder vom Tisch rutscht.