Heute ist der 1.11.2026. Die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt bleibt angespannt, und das trotz eines leichten Rückgangs der Inflationsrate. Laut vorläufigen Angaben sank die Inflationsrate im Oktober auf 2,8 Prozent, nachdem sie im September noch bei 3,3 Prozent lag. Institute wie die LBBW erwarten für das Gesamtjahr eine Inflation von rund 3,0 Prozent. Das liegt immerhin einen Prozentpunkt über dem Ziel der Europäischen Zentralbank (EZB). Aber während die Preise für viele Dinge etwas nachgeben, bleibt der Immobilienmarkt alles andere als entspannt.

Die hohen Bauzinsen, die seit Juni um 0,5 Prozentpunkte gestiegen sind, machen es für viele schwer, sich Wohneigentum zu leisten. Derzeit liegen die Bauzinsen auf dem höchsten Niveau seit etwa 2010. Bei einer Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren beträgt der Zinssatz 4,4 Prozent. Wer sich ein Darlehen über 300.000 Euro mit anfänglicher Tilgung von zwei Prozent nimmt, muss mit monatlichen Raten von rund 1.600 Euro rechnen. Vor einem Jahr lag diese Rate noch bei etwa 1.400 Euro. Das sind 200 Euro mehr im Monat – eine Mehrbelastung von 2.400 Euro im Jahr. Das spürt jeder im Portemonnaie.

Marktentwicklung und Herausforderungen

Die Schwierigkeiten auf dem Markt sind vielfältig. Verkäufer finden immer weniger Kaufinteressenten, während Mieter zunehmend Probleme haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Laut Dirk Eilinghoff von „Finanztip“ sind Eigentümer, die in den 2010er-Jahren Finanzierungen abgeschlossen haben, besonders betroffen. Ihre damaligen Zinssätze lagen oft nur bei ein bis zwei Prozent. Das macht die Anschlussfinanzierung nun umso schmerzhafter.

Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt, dass die hohen Zinsen den gesamten Immobilienmarkt bremsen. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahr nur um 0,3 Prozent, während Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,4 Prozent teurer wurden. Seit 2023 stagnieren die Kaufpreise weitgehend, und im Vergleich zum Höchststand von 2022 liegen die Preise etwa zehn Prozent niedriger. Das klingt vielleicht nicht nach viel, aber für viele, die auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind, bedeutet das eine Menge.

Die Mietpreisentwicklung

Während die Kaufpreise stagnieren oder sogar sinken könnten, steigen die Angebotsmieten jedoch stärker an. Die höheren Finanzierungskosten verlagern die Nachfrage vom Kauf- in das Mietsegment. Das könnte für Mieter eine zusätzliche Belastung darstellen, denn wo soll der bezahlbare Wohnraum herkommen, wenn die Preise weiter steigen? Der Neubau könnte zwar theoretisch die Situation entspannen, aber auch hier sieht es düster aus. Die Nachfrage nach Neubauten sinkt und die hohen Energiekosten treiben die Baukosten in die Höhe. Das Zusammenspiel aus steigenden Zinsen und Baukosten verschärft die Herausforderungen im Wohnungsbau nur weiter.

Regionale Unterschiede und mögliche Lösungen

Die Preisentwicklung zeigt sich regional sehr unterschiedlich. In den sieben größten deutschen Städten sanken die Preise für Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent, während in anderen Großstädten und deren Umland die Preise um jeweils 1,2 Prozent stiegen. Vor allem in Essen (+3,5 Prozent) und Dortmund (+2,0 Prozent) sieht man noch Preisanstiege, während Städte wie Stuttgart (-3,9 Prozent) und Berlin (-2,0 Prozent) deutlich im Minus liegen. Die Unterschiede sind frappierend und zeigen, dass sich die Lage nicht pauschal beurteilen lässt.

Das IW fordert staatliche Maßnahmen, um den Wohnungsmarkt zu entspannen, ohne dass dafür zwangsläufig hohe direkte Ausgaben nötig seien. Garantien oder Bürgschaften für Haushalte könnten den Zugang zu Wohneigentum erleichtern. Auch Bürgschaften für Projektentwickler wären denkbar, um den Neubau anzukurbeln. Ein von der Bundesregierung diskutierter Gesetzentwurf zum „Gebäudetyp E“ könnte, wenn er denn verabschiedet wird, die Bauwerkskosten beim Neubau um etwa 10 bis 15 Prozent senken. Aber selbst dann wird es voraussichtlich noch zwei bis drei Jahre dauern, bis diese Einsparungen spürbar werden.