Der deutsche Wohnimmobilienmarkt kommt 2026 wieder etwas in Bewegung – nicht mit dem großen Knall, sondern eher Schritt für Schritt. Nach den starken Preisrückgängen 2023 und 2024 stabilisierte sich der Markt seit Anfang 2024 auf niedrigerem Niveau. Im ersten Halbjahr 2026 zeigen mehrere Indizes nun wieder nach oben, allerdings deutlich langsamer als in den Boomjahren.

Für Käufer ist die Lage dadurch zwiespältig: Es gibt mehr Auswahl, während die Angebotspreise im Durchschnitt weitgehend stabil bleiben. Eigentümer holen Verkäufe nach, die sie zuvor aufgeschoben hatten. Im zweiten Quartal 2026 wurden 10,8 Prozent mehr Bestandswohnungen inseriert als im Vorjahresquartal. Das klingt zunächst nach Entspannung – doch der Neubau kommt kaum nach.

Mehr Angebot, aber kein echter Preisrutsch

Der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen lag im zweiten Quartal 2026 bei 4.034 Euro je Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Anstieg von 1,5 Prozent. Ein- und Zweifamilienhäuser erreichten beim Median-Angebotspreis 395.000 Euro, ein Plus von 2,6 Prozent. Inflationsbereinigt blieben die realen Angebotspreise in beiden Segmenten nahezu unverändert.

Der wesentliche Grund für die zähe Preisstabilität liegt in der weiterhin geringen Bautätigkeit. Der Wohnungsmangel im Neubau wird dadurch nicht abgebaut, der Wohnungsbedarf seit Jahren nicht vollständig gedeckt. Gleichzeitig stiegen die Angebotsmieten für Wohnungen innerhalb von fünf Jahren um insgesamt 24,3 Prozent. Engel & Völkers erwartet für die kommenden Monate eine stabile Entwicklung des privaten Wohnimmobilienmarkts, konstante Transaktionsaktivität und leichte Preissteigerungen etwa auf Höhe der aktuellen Inflationsrate. Auffällige Preissprünge seien nicht zu erwarten; bei den Angebotsmieten wird ein jährlicher Anstieg von rund 2 Prozent prognostiziert.

Die Zahlen stammen aus dem „Marktbericht Wohnimmobilien in Deutschland 2026/27“ von Engel & Völkers, der die bundesweite Entwicklung sowie 55 Städte untersucht. An der Spitze der Wohnungspreise stehen München mit 9.061 Euro je Quadratmeter, Hamburg mit 6.569 Euro und Frankfurt am Main mit 6.358 Euro. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern führt München mit 1.254.000 Euro vor Bad Homburg mit 1.090.000 Euro und Konstanz mit 985.000 Euro.

Der Blick auf andere Messungen passt dazu, auch wenn die Werte nicht völlig gleich ausfallen. Laut Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal und um 0,3 Prozent über dem Vorquartal. Der vdp-Immobilienpreisindex wies für Gesamtpreise ein Plus von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus, bei Wohnimmobilien waren es 2,3 Prozent. Der transaktionsbasierte Europace-Hauspreisindex stieg im April 2026 gegenüber April 2025 um rund 1,9 Prozent. Die Unterschiede erklären sich durch verschiedene Methoden und Erhebungszeitpunkte; alle drei Indizes zeigen jedoch einen moderat aufwärts gerichteten Trend.

Region, Lage und Heizung machen den Unterschied

Von einem einheitlichen deutschen Immobilienpreis kann ohnehin keine Rede sein. Eigentumswohnungen in München gehören mit ihren hohen Quadratmeterpreisen zu den teuersten des Landes, während die Preise in Berlin je nach Quelle und Lage deutlich darunter liegen können. In den sieben größten deutschen Städten verteuerten sich Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2026 nur um etwa 0,3 Prozent. In kreisfreien Großstädten außerhalb der Top-7 und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen entwickelten sich die Wohnungspreise tendenziell dynamischer.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern blieb die Lage in strukturschwachen ländlichen Regionen unter Druck. Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte verzeichneten laut vdp zuletzt die stärkste Erholung, während selbst genutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen insgesamt moderater zulegten. Gefragte Lagen und gute Sanierung helfen – ein Haus mit schlechter Energiebilanz und aufgeschobenem Sanierungsbedarf wird dagegen schnell zum finanziellen Klotz am Bein.

Wie stark die energetische Qualität inzwischen auf die Preisentwicklung durchschlägt, zeigen die vergangenen drei Jahre: Wohnungen mit Fernwärme oder Elektro-Wärmepumpe verteuerten sich um mehr als 5 Prozent. Wohnungen mit Ölheizung entwickelten sich dagegen um minus 2,0 Prozent, jene mit Gasheizung um minus 0,9 Prozent.

Auch nach Energieeffizienzklassen öffnet sich die Schere. Zwischen dem ersten Halbjahr 2025 und dem ersten Halbjahr 2026 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen der Klassen A+, A und B um 1,2 Prozent. Die Klassen C und D legten um 0,3 Prozent zu. Bei E und F ging es um 1,4 Prozent nach unten, ab Klasse G sogar um 2,1 Prozent. Das ist beim Besichtigungstermin vielleicht noch eine Zahl im Exposé; später kann daraus eine sehr konkrete Rechnung für Heizung, Dämmung und Sanierung werden.

Zinsen bremsen, knapper Neubau stützt

Ein zentraler Einflussfaktor bleiben die Bauzinsen. Mitte 2026 lagen die Zinssätze für zehnjährige Darlehen laut Branchendaten überwiegend zwischen 3,5 und 3,9 Prozent. Die Tendenz wurde als stabil bis leicht steigend eingeschätzt, ein Anstieg in Richtung 4 Prozent von einigen Analysten nicht ausgeschlossen. Höhere Zinsen verteuern die Finanzierung und dämpfen die Nachfrage – zugleich wirkt das knappe Neubauangebot preisstützend, teils sogar preistreibend.

Der Markt hatte Mitte 2022 laut Statistischem Bundesamt seinen Höchststand erreicht. 2023 sanken die Wohnimmobilienpreise bundesweit um 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr – der stärkste Rückgang innerhalb der entsprechenden Zeitreihe. Besonders Bestandsimmobilien standen unter Preisdruck. Anfang 2024 endete der Abwärtstrend weitgehend, danach setzte die Stabilisierung ein. Für 2026 werden wieder moderate Preissteigerungen erwartet, aber längst nicht das Tempo der früheren Boomjahre.

Der BVR rechnet für selbstgenutzte Wohnimmobilien mit einem Preisanstieg von rund 3 Prozent. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsmarkt angespannt: Wegen rückläufiger Fertigstellungen wird der Wohnraumbedarf voraussichtlich nur zu etwa 58 Prozent gedeckt. Neuer Wohnraum entsteht außerdem teilweise nicht dort, wo er gebraucht wird. In Ballungszentren fehlen Wohnungen, während ländliche und demografisch schrumpfende Regionen teilweise Leerstand verzeichnen.

In dieser Legislaturperiode wurden laut BVR-Präsidentin Marija Kolak Maßnahmen zur Beschleunigung und Vereinfachung des Bauens angestoßen: der Bau-Turbo, der Regierungsentwurf für ein „Baugesetzbuch-Upgrade“, das geplante Gebäudetyp-E-Gesetz und ein 13-Punkte-Plan zur Senkung der Baukosten. Der BVR fordert eine zügige Umsetzung, damit Investitionen in neuen Wohnraum leichter möglich werden.

Was Käufer und Verkäufer jetzt prüfen sollten

Ein pauschal optimaler Kaufzeitpunkt lässt sich nicht bestimmen. Finanzierung, Region und Objekt zählen – und zwar getrennt voneinander. Käufer sollten Bauzinsen mehrerer Anbieter vergleichen, die Finanzierung einschließlich finanzieller Reserven realistisch kalkulieren und Kosten für Heizung, Dämmung sowie weitere Sanierungen einplanen. Lage, Objektart und Energieeffizienz gehören nicht in einen einzigen Topf.

Für Verkäufer heißt das: Den Angebotspreis anhand aktueller regionaler Vergleichsdaten festlegen, Energieausweis und Sanierungsstand vollständig dokumentieren und sanierte, energieeffiziente Eigenschaften sichtbar machen. Auch der Verkaufszeitpunkt sollte mit Blick auf die Zinsentwicklung gewählt werden.

Zur Marktbeobachtung eignen sich der quartalsweise und amtliche Destatis-Häuserpreisindex, der quartalsweise auf realen Finanzierungsdaten beruhende vdp-Immobilienpreisindex sowie der monatliche, transaktionsbasierte Europace-Hauspreisindex. Für lokale Quadratmeterpreise kommen regionale Marktportale und Gutachterausschüsse hinzu. Destatis stellte den Häuserpreisindex im Juni 2026 turnusmäßig auf das Basisjahr 2025 um.

Online-Quadratmeterpreise sind allerdings nur Orientierung. Je nach Erhebungsmethode können sie deutlich voneinander abweichen und ersetzen keine objektbezogene Bewertung. Die Angaben aus der ergänzenden Marktbetrachtung beziehen sich auf den Datenstand 28. Juni 2026 und können sich durch neue Marktdaten verändern.

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