In der Frauenfelder Walzmühle laufen die letzten Bauarbeiten des Millionenprojekts «Josef». Zwischen historischen Mauern entstehen neue Mietwohnungen, während im Walzmühlehaus im Süden des Areals Bauarbeiter neue Verschalungen montieren und Wände einziehen. Der Einzug ist bis Mitte 2027 vorgesehen.

Wer heute durch das Areal geht, hört eher Bohrmaschinen als Mühlenlärm. Die Basler Immobilienfirma Hiag entwickelt das historische Gelände gemeinsam mit dem Frauenfelder Partner Immo3 weiter. Das Walzmühleareal liegt wenige Gehminuten nördlich des Stadtkerns an der Murg und grenzt an ein Naherholungsgebiet. Es umfasst 18’438 Quadratmeter; die ausgewiesene Mietfläche beträgt 4’546 Quadratmeter.

Vom Mühlenbetrieb zum Wohnquartier

Die Geschichte reicht bis 1831 zurück. Damals gründeten Josef Anton Müller und Johann Conrad Freyenmuth eine Aktiengesellschaft und betrieben mit Wasser der Murg eine Getreidemühle zur Mehlproduktion. Nach Josef Anton Müller ist das aktuelle Bauprojekt benannt. Das 1832 erbaute Walzmühleareal zählt zu den ältesten Industriequartieren Frauenfelds und gilt als eines der bedeutendsten Industriegelände im Kanton Thurgau.

Später wurde hier Schnupftabak hergestellt. Ab den 1910er-Jahren produzierte die Firma Sigg unter anderem Kochtöpfe und Raclette-Öfen. Die industrielle Produktion lief bis in die 1990er-Jahre. Hiag kaufte 2013 grosse Teile des Areals von Kurt Huber und Luzi Wegmann. Die Umbauarbeiten begannen 2017 mit den Shed-Häusern 3 und 4, danach war der Zentralbau an der Reihe. Nun folgt das Walzmühlehaus.

Die ursprünglich prognostizierten Umbaukosten betrugen 36 Millionen Franken. Wie viel Hiag seither tatsächlich in Frauenfeld investiert hat, teilte das Unternehmen auf Anfrage nicht mit. Hiag beschäftigt rund 80 Mitarbeitende und verfügt über ein geschätztes Immobilienportfolio von 2,1 Milliarden Franken. Laut «NZZ» besitzt die Firma schweizweit rund zwei Millionen Quadratmeter Land und gehört damit zu den grössten privaten Grundbesitzern der Schweiz.

Historische Mauern, neue Anforderungen

Im Walzmühlehaus und im rund 6000 Quadratmeter grossen Privatpark wird derzeit ausgebaut. Im Annexbau und im Walzmühlehaus blieben die bestehenden Aussen- und Innenwände weitgehend erhalten. Historische Elemente sollen, soweit möglich, sichtbar bleiben. Die Zusammenarbeit mit der Stadt und der kantonalen Denkmalpflege bezeichnen die Projektverantwortlichen als gut.

Ganz einfach war es trotzdem nicht. Seit dem Kauf wurden Vorschriften zu Baunormen und Brandschutz verschärft. Besonders aufwendig war, die Decken rund um historische Holzbalken vollständig herauszulösen. Auch das geplante neue Treppenhaus machte Ärger: Das historische Treppenhaus sollte trotz eines neuen Lifts erhalten bleiben. Während der Bauarbeiten zeigte sich jedoch, dass Decken und Tritthöhen zu instabil waren. Der Erhalt war technisch nicht möglich.

Der Erdgeschossbereich des Walzmühlehauses bekommt zwei Gewerberäume, die als Ateliers bezeichnet werden. Gastronomie ist wegen fehlender Lüftungen nicht vorgesehen, Büros wären baulich kompliziert und ebenfalls nicht das Ziel. Geplant ist eine Nutzung, die das Quartier belebt. Auf dem Areal gibt es bereits Eigentums- und Mietwohnungen, Ateliers, Büroflächen, Verkaufsflächen und ein Café. Die Nutzungsarten reichen damit von Gewerbe über Wohnen bis Büro.

In der alten Schreinerei südlich des Walzmühlehauses entsteht ausserdem ein Gemeinschaftsraum für Veranstaltungen mit bis zu 50 Personen. Eine Wohnung im zweiten Obergeschoss des Westflügels reicht bis in die Mitte der früheren Gebäudebrücke mit der Aufschrift «Sigg». Der frühere Übergang zum Zentralbau ist nicht mehr nutzbar – in der Wohnung bleibt dadurch ein eher ungewöhnliches bauliches Element erhalten.

Wohnungen zwischen Ostflügel und Maisonette

Vorgesehen sind Mietwohnungen mit 1,5 bis 5,5 Zimmern und unterschiedlich grossen Grundrissen. Das günstigste auf der Website ausgeschriebene Angebot kostet 1505 Franken monatlich: zwei Zimmer, knapp 74 Quadratmeter, im Ostflügel. Die teuerste Wohnung liegt bei 3898 Franken pro Monat. Sie hat 5,5 Zimmer, knapp 170 Quadratmeter und ist als Maisonette im Westflügel angelegt.

Alle Wohnungen werden umfassend saniert und verfügen über einen eigenen Aussenbereich. Die Gebäude bieten auf engem Raum architektonische Vielfalt und einen historischen Ausdruck – hohe Räume, alte Strukturen, neue Einbauten. Das kann grosszügig wirken, verlangt aber einiges an Planung. Ehemalige Fabriken, Werkhallen und Lagerhäuser bringen oft grosse Raumhöhen, robuste Tragwerke, weit gespannte Hallen, markante Fassaden und grosse Fenster mit. Für Wohnungen braucht es zusätzlich Tageslicht, Privatsphäre, Sanitärbereiche, Stauraum und funktionierende Erschliessungen.

Stützenraster, Hallenhöhen und Tragwerke können besondere Raumqualitäten schaffen. Grosse Hallen lassen sich durch Raumkörper, Galerien oder Einbauten gliedern, ohne ihre Dimension ganz zu verlieren. Eine völlig offene Fläche funktioniert wegen Rückzugsräumen, Stauraum und akustischer Trennung meist nicht. Auch die Gebäudetiefe setzt Grenzen: Aufenthaltsräume müssen ausreichend belichtet und belüftet werden, Fensterachsen bestimmen häufig die Organisation der Wohnungen.

Zusätzliche Fenster, Innenhöfe oder Lichträume könnten helfen, wären aber Eingriffe in Fassade, Tragwerk, Dach und Nutzfläche. Regelmässige Fensterreihen erleichtern die Zuordnung der Wohnräume zur Fassade; zugleich kann ein Teil der zunächst grosszügig wirkenden Fläche durch notwendige Lichthöfe verloren gehen.

Was bei solchen Umbauten unsichtbar mitgebaut wird

Vor der Grundrissplanung muss das Tragwerk systematisch untersucht werden. Dazu gehören Aufmass, Materialprüfungen, Tragwerksbeurteilung, die Prüfung auf Schäden und die Erfassung früherer Umbauten. Neue Treppen, Lifte, Installationen, Balkone, Dachaufbauten oder zusätzliche Geschosse verändern Tragwerk und Lasten. Schwer belichtbare Bereiche können für Erschliessung, Technik oder Gemeinschaftsräume genutzt werden. Bei grossen Gebäuden ist eine Nutzungsmischung oft sinnvoller, als jede Fläche in Wohnungen zu verwandeln.

Eine Umnutzung zu Wohnraum erfordert zudem Prüfungen zu Baurecht, Tragwerk, Altlasten, Brandschutz, Energie, Schallschutz und Tageslicht. Vor der Planung muss geklärt werden, ob die geltende Zonen- und Nutzungsplanung Wohnen erlaubt. Der Wechsel von Gewerbe oder Industrie zu Wohnen kann eine formelle Nutzungsänderung oder Anpassungen der Nutzungsplanung verlangen. Bei grösseren Arealen kommen Erschliessung, Freiräume, Verkehr, Lärm, Altlasten, Infrastruktur und Nutzungsmischung dazu; häufig braucht es Sondernutzungsplanungen oder Änderungen der kommunalen Nutzungsordnung.

Auch ein konstruktiv gut erhaltenes Gebäude kann wegen Lärm, fehlender Freiräume oder anderer Standortfaktoren nur eingeschränkt für Wohnungen geeignet sein. Ehemalige Betriebsareale müssen früh auf Altlasten geprüft werden. In der Schweiz sind rund 38’000 belastete Standorte erfasst, knapp die Hälfte davon Betriebsstandorte. Ein Katastereintrag bedeutet nicht automatisch, dass saniert werden muss; die Belastung muss untersucht und berücksichtigt werden. Problematische Materialien können ausserdem in Bauteilen stecken. Welche Untersuchungen nötig sind, hängt unter anderem von Bauzeit, früheren Produktionsprozessen und geplanten Eingriffen ab. Das Bundesamt für Umwelt empfiehlt, Untersuchungen und allfällige Sanierungsmassnahmen frühzeitig mit dem Bauprojekt zu koordinieren.

Fassaden und Dächer müssen bei Wohnnutzung hinsichtlich Wärme-, Feuchte- und sommerlichem Wärmeschutz sowie Luftdichtheit überprüft werden. Innendämmungen historischer Backsteinfassaden sind konstruktiv anspruchsvoll. Grosse Industriefenster prägen zwar den Charakter, erfüllen aber oft nicht die heutigen energetischen Anforderungen. Ein Fensteraustausch verändert das Erscheinungsbild; der Erhalt historischer Fenster kann technische Einschränkungen verursachen. Bei geschützten oder inventarisierten Gebäuden sind Schutzstatus und kantonale beziehungsweise kommunale Verfahren zu beachten. Die kantonalen Denkmalpflegefachstellen sind dabei wichtige Ansprechpartner.

Brandschutz beeinflusst Erschliessung und Grundriss wesentlich. Fluchtwege, Treppenräume, Brandabschnitte, Zugänglichkeit und technische Anlagen müssen geprüft werden. Neue Treppenhäuser und Lifte brauchen Platz und greifen oft in das bestehende Tragwerk ein. Das Brandschutzkonzept sollte erstellt werden, bevor die Wohnungsgrundrisse feststehen