Wer im Hochbau eine Immobilie finanzieren will, schaut heute, am 2.10.2026, nicht nur auf eine einzelne Zahl. Bau- oder Hypothekenzinsen fallen bei Immobilien- und Baufinanzierungen an, und die Konditionen unterscheiden sich je nach Bank, Darlehenshöhe, Zinsbindung, Tilgung und persönlicher finanzieller Situation teils deutlich.

Ein Vergleich der Bauzinsen zeigt die Konditionen verschiedener Banken und Kreditvermittler im Oktober 2026. Online-Vergleichsrechner benötigen dafür unter anderem die Darlehenssumme, die Laufzeit und die Tilgungsrate. Vollständige Markttransparenz bietet aber kein Vergleichsportal und kein Rechner. Was am Ende wirklich angeboten wird, hängt von den finanziellen Voraussetzungen ab – und die sind bei jeder Finanzierung anders.

Was der 2/3-Zins tatsächlich aussagt

Verglichen wurde der gesetzlich vorgeschriebene 2/3-Zins. Ein Kreditinstitut muss zwei Dritteln seiner Kundinnen und Kunden diesen oder einen niedrigeren Zinssatz anbieten. Der Zinssatz muss öffentlich einsehbar sein. Deshalb gilt der 2/3-Zins als aussagekräftiger als beworbene Top-Zinsen, die oft nur unter sehr günstigen Bedingungen erreichbar sind.

Die tatsächlichen Konditionen hängen unter anderem vom Immobilienwert, vom Einkommen, vom Vermögen und von der Bonität ab. Zusätzlich spielt der sogenannte Beleihungsauslauf eine Rolle. Banken berücksichtigen ihn bei der täglichen Festlegung ihrer Finanzierungszinsen. Je näher eine Finanzierung an 100 Prozent des Immobilienwerts liegt, desto höher ist in der Regel der Zinssatz. Gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung kann der Zinssatz bei einer Finanzierung nahe 100 Prozent um etwa 0,6 bis 0,8 Prozentpunkte höher liegen. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und führt damit meist zu einem niedrigeren Bauzins.

Das allgemeine Zinsumfeld beeinflusst die Höhe der Zinsen maßgeblich. Wichtig sind vor allem der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) und die Entwicklungen an den Anleihemärkten. Für 2026 halten Experten derzeit gleichbleibende Bauzinsen für realistisch. Zinsprognosen bleiben trotzdem unsicher; die Bauzinsen hängen nur begrenzt von den Leitzinsen der EZB ab.

Die Banken im Vergleich

Die Daten aller folgenden Angebote stammen vom 2. Oktober 2026. Sie sind wegen der unterschiedlichen Annahmen nicht unmittelbar als Rangliste zu lesen.

Bank Annahme Konditionen
ING 300.000 Euro, 15 Jahre Zinsbindung, 3,00 Prozent anfängliche Tilgung Monatliche Rate: 1.947,50 Euro
1822direkt 300.000 Euro, zehn Jahre Zinsbindung, 2,00 Prozent anfängliche Tilgung 320 Monatsraten zu jeweils 1.615,00 Euro
BBBank 100.000 Euro, zehn Jahre Zinsbindung, 2,00 Prozent anfängliche Tilgung, 60 Prozent Beleihung Gesamtlaufzeit rund 27,4 Jahre; monatliche Rate: 515,00 Euro
DKB 200.000 Euro, zehn Jahre Zinsbindung, 2,00 Prozent anfängliche Tilgung Monatliche Rate: 978,33 Euro; Gesamtbetrag innerhalb der Zinsbindung: 268.651,81 Euro
PSD Bank Nürnberg 300.000 Euro, zehn Jahre Zinsbindung, 1,00 Prozent anfängliche Tilgung Monatliche Anfangsrate: 1.470,84 Euro
Comdirect 140.000 Euro, 15 Jahre Zinsbindung, 2,00 Prozent anfängliche Tilgung, 80 Prozent Beleihung Monatliche Rate: 687,17 Euro; Gesamtkosten innerhalb der 15-jährigen Zinsbindung: 56.908,49 Euro
Commerzbank 100.000 Euro, zehn Jahre Zinsbindung 2/3-Zins: 4,54 Prozent; monatliche Rate: 1.033,98 Euro; Absicherung über eine Grundschuld erforderlich
Allianz 150.000 Euro, 25 Jahre Zinsbindung, 2,00 Prozent anfängliche Tilgung, 80 Prozent des Immobilienmarktwerts als Beleihung Monatliche Rate: 896,25 Euro; Notar-, Grunderwerbsteuer- und Maklerkosten nicht berücksichtigt

Bei der PSD Bank Nürnberg gelten eine einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation sowie eine erstrangige Absicherung durch ein Grundpfandrecht als Voraussetzungen. Bei der Commerzbank ist die Absicherung über eine Grundschuld erforderlich. Solche Details wirken auf dem Papier klein, können in der Praxis aber über die Finanzierbarkeit entscheiden.

Vermittler bringen viele Türen zusammen

Kreditvermittler vergeben die Darlehen nicht selbst. Sie arbeiten mit Partnerbanken zusammen und wählen auf Basis der Kundendaten passende Angebote aus. Verglichen wurden Dr. Klein, Interhyp und Baufi24.

Dr. Klein arbeitet mit rund 600 Partnerbanken, darunter Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Dazu kommen rund 240 Beratungsstellen. Vermittelt werden auch Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen; die Beratung ist zusätzlich telefonisch möglich. In einer Studie der Deutschen Gesellschaft für Verbraucherstudien wurde Dr. Klein im Bereich Service mit dem ersten Platz bewertet.

Baufi24 konzentriert sich auf Bau- und Anschlussfinanzierungen. Das Unternehmen nennt mehr als 500 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken, sowie rund 80 Standorte. Eine Beratung ist auch telefonisch möglich. In einer SWI-Studie belegte Baufi24 Platz zwei in der Kategorie „Bester Baufinanzierer 2025“.

Interhyp hat mehr als 500 Partnerbanken, darunter Volksbanken und Sparkassen. Beraten wird an rund 100 Standorten sowie per Telefon und Videokonferenz. Das Angebot umfasst Bau-, Anschluss- und Modernisierungsfinanzierungen. Von FMH Finanzberatung und ntv wurde Interhyp 2025 als „Bester Vermittler für Baufinanzierung“ ausgezeichnet. In der genannten SWI-Studie belegte Interhyp den ersten Platz.

Weitere mögliche Vermittler sind 1822direkt, Targobank und Comdirect. Bei der Auswahl zählen vor allem die Größe des Netzwerks an Finanzierungspartnern und die Möglichkeit einer wohnortnahen Beratung. Das kann entscheidend sein, wenn aus einem Online-Angebot plötzlich ein Stapel Unterlagen und ein Termin mit vielen Fragen wird.

Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung

Die erforderliche Einkommenshöhe hängt vor allem vom Immobilienwert und der Finanzierungssumme ab. Eigenkapital, Einkommen und Bonität beeinflussen die Qualität der Finanzierung. Experten empfehlen mindestens 20 Prozent Eigenkapital, um die Kaufnebenkosten abdecken zu können. Mehr eigenes Geld führt meist zu niedrigeren Zinsen und einer schnelleren Rückzahlung.

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, meist aber mit höheren Zinsen und größeren Risiken verbunden. Der Grund ist naheliegend: Je höher der Finanzierungsanteil am Immobilienwert, desto größer der Beleihungsauslauf. Bei einer Finanzierung nahe 100 Prozent kann der Zinssatz gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung um etwa 0,6 bis 0,8 Prozentpunkte höher liegen.

Kurze Zinsbindungen von fünf bis zehn Jahren sind derzeit meist günstiger. Dafür besteht bei ihnen das Risiko höherer Zinsen in der Anschlussfinanzierung. Eine längere Zinsbindung kostet möglicherweise mehr, schafft dafür mehr Planungssicherheit. Die passende Tilgung hängt von den finanziellen Voraussetzungen und den persönlichen Bedürfnissen ab.

Dr. Klein empfiehlt aktuell mindestens 2 Prozent, besser 3 Prozent Tilgung. Niedrige Tilgungen senken zwar die Monatsrate, verlängern dafür aber die Rückzahlungsdauer deutlich. Das sieht am Anfang angenehm aus – bis man sich die Laufzeit einmal in Ruhe anschaut.

Zinsrabatte, etwa bei der ING, sind bei einem ersten Vergleich nachrangig. Wichtiger ist, dass die Finanzierung als Ganzes passt: Rate, Laufzeit, Eigenkapital, Absicherung und das Risiko nach Ablauf der Zinsbindung.