Im Freiburger Baugebiet Kleineschholz geht es sichtbar voran: Drei Projekte haben bereits mit dem Hochbau begonnen. Ein weiteres soll im November 2026 starten, weitere Vorhaben sollen im kommenden Jahr schrittweise hinzukommen. Auf den Baustellen dürfte es damit bald noch geschäftiger werden – zwischen Baggern, Beton und dem üblichen Baustellenlärm.

Ganz reibungslos läuft die Entwicklung allerdings nicht. Steigende Baukosten, die Zinsentwicklung und hohe Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung machen den Projektträgern zu schaffen. Hinzu kommt ein zeitlich begrenzter Förderrahmen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), der den Zeitdruck erhöht.

Zwei Projekte geben ihre Grundstücke zurück

Nach Gesprächen mit den Projektbeteiligten steht fest: Das Elinor-Ostrom-Siedlungsprojekt Haus 1 (EOS) und das Projekt Birnbaum werden nicht weitergeführt. Beide Vorhaben haben ihre Reservierungen für die jeweiligen Grundstücke an die Stadt zurückgegeben.

Als Hauptgrund nennt die Stadt, dass nicht genügend Eigenkapital eingeworben werden konnte. Besonders fehlten Mittel, die über Nachrangdarlehen hätten bereitgestellt werden sollen, um zeitnah mit dem Bau zu beginnen. Unter den derzeitigen Bedingungen wurde die Finanzierung damit zur entscheidenden Hürde.

Für die Stadt heißt das: Die frei gewordenen Grundstücke sollen wegen der BImA-Förderfrist schnellstmöglich neu vergeben werden. Zunächst sind Gespräche mit der Esche eG als Nachrückerin vorgesehen. Je nach Ergebnis soll anschließend eine Neuausschreibung für eines oder beide Grundstücke vorbereitet werden. Diese Ausschreibung soll noch vor Weihnachten veröffentlicht werden.

Baufortschritt trotz schwieriger Rahmenbedingungen

Der Ausstieg von EOS und Birnbaum ändert nichts daran, dass die Stadt die Gesamtentwicklung des Quartiers weiterhin positiv bewertet. Drei Projekte sind bereits im Hochbau, ein weiteres soll im November starten. Weitere Vorhaben sollen im kommenden Jahr Schritt für Schritt folgen.

Dass gerade der Hochbau sichtbar wird, ist in der aktuellen Lage keine Selbstverständlichkeit. Baukosten und Finanzierung haben sich in kurzer Zeit spürbar verändert. Für zehnjährige Baufinanzierungen wurde laut dem herangezogenen Artikel inzwischen die Vier-Prozent-Marke erreicht; je nach Quelle liegt der effektive Jahreszins bei rund 3,8 bis 4,01 Prozent. Im Laufe des Jahres 2025 stieg der effektive Jahreszins von 3,2 auf etwa 3,8 Prozent.

Zinsen bleiben ein Unsicherheitsfaktor

Für 2026 erwarten Experten einen weiteren Anstieg auf bis zu 4,5 Prozent. Nach Angaben von Biallo liegt der Durchschnittszins für zehnjährige Baufinanzierungen erstmals seit Oktober 2023 wieder über vier Prozent. Gegenüber dem Jahresbeginn 2025 ist der Zinssatz um mehr als 0,6 Prozentpunkte gestiegen.

Als wesentlichen Auslöser werden höhere Renditen zehnjähriger Bundesanleihen genannt. Laut Baufi24 liegen sie dauerhaft über drei Prozent – so hoch wie seit etwa 15 Jahren nicht mehr. Diese Renditen beeinflussen die Pfandbriefzinsen, über die Banken Baufinanzierungen hauptsächlich refinanzieren.

Dazu kommen steigende Inflationserwartungen, die hohe Staatsverschuldung vieler Länder sowie der Iran-Konflikt mit den dadurch gestiegenen Öl- und Energiepreisen. Auch höhere Kapitalmarktzinsen infolge der allgemeinen Teuerung wirken auf die Finanzierungskosten. Für Finanzierungen im Jahr 2026 wird deshalb empfohlen, die monatliche Belastung vorsichtshalber mit mindestens vier Prozent Zinsen zu kalkulieren.

Ein Unterschied von 0,5 Prozentpunkten kann bei einem typischen Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bereits mehrere tausend Euro zusätzliche Kosten verursachen. Rechner für Baufinanzierungen und Annuitäten helfen dabei, Monatsrate sowie Zins- und Tilgungsverlauf zu ermitteln. Mehr Eigenkapital führt in der Regel zu einem niedrigeren Bankzinssatz, gleichzeitig müssen neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten eingeplant werden.

Wer finanziert, sollte mehrere Angebote einholen und die Effektivzinsen auf einheitlicher Grundlage vergleichen. Laut Biallo können Zinsunterschiede zwischen den Anbietern bei einer Baufinanzierung mehrere tausend Euro ausmachen. Läuft eine bestehende Zinsbindung aus, empfiehlt es sich, frühzeitig eine Anschlussfinanzierung zu prüfen. Ein Forward-Darlehen kann der vorzeitigen Zinssicherung dienen; auch eine Umschuldung lässt sich mit einem entsprechenden Vergleich abklopfen.

Die Phase der günstigen Kredite gilt in dem Bericht als beendet. Für 2026 werden eher weitere Zinsanstiege als sinkende Bauzinsen erwartet. Wer auf niedrigere Zinsen wartet, könnte am Ende also höhere Finanzierungskosten tragen – während in Kleineschholz weiter gebaut wird.