Der Mathäser Filmpalast in München darf abgerissen werden. Das Planungsreferat hat bestätigt, dass der Eigentümerin des Grundstücks an der Bayerstraße 3 bis 5 – einer Tochterfirma der Zurich Versicherung – ein Bauvorbescheid erteilt wurde. Damit ist der Weg für die Pläne des Investors grundsätzlich frei.

Auf dem Areal soll ein neues Stadtquartier entstehen: mit Wohnungen, Büroflächen, Einzelhandel und Kulturangeboten. Für viele Kinofans klingt das erst einmal nach einem ziemlich herben Einschnitt. Denn der Mathäser ist kein kleines Licht am Münchner Abendhimmel, sondern Deutschlands besucherstärkstes Kino. Knapp 4000 Sitzplätze verteilen sich auf 14 Säle.

Widerstand im Stadtrat, offene Türen für den Investor

Bekannt geworden waren die Pläne im Januar. Im Stadtrat regte sich daraufhin Widerstand gegen einen möglichen Abriss. Die Grünen hatten eine befristete Veränderungssperre vorgeschlagen. Sie hätte sämtliche Bauvorhaben des Investors verhindert.

Nach Angaben der Grünen-Vizefraktionschefin Sibylle Stöhr ist diese Möglichkeit jedoch rechtlich nicht umsetzbar. Die planungsrechtlichen Möglichkeiten seien ausgeschöpft, sagte Stöhr. Zugleich appellierte sie an die Investoren, den Kinostandort zu erhalten.

Auch die CSU will bei der weiteren Planung nicht außen vor bleiben. CSU-Stadtrat Sebastian Kriesel schlug einen freiwilligen Gestaltungswettbewerb mit Beteiligung des Stadtrats vor. Der Erhalt des Kinos könne dabei als Voraussetzung festgelegt werden. Ein ungewöhnlicher, aber vielleicht gangbarer Weg – bevor am Ende nur noch Bauzäune und Erinnerungen übrig bleiben.

SPD-Vizefraktionschefin Kathrin Abele bedauerte die geplante Aufgabe des Kinos. Sie verwies auf die Bedeutung von Kultur und gemeinschaftlichen Erlebnissen in der Innenstadt. Gerade dort, wo vieles digital und allein stattfindet, hat ein voller Kinosaal mit Popcorn-Geruch, gedämpftem Licht und dem kurzen Rascheln vor Filmbeginn eben weiterhin Gewicht.

Der Mietvertrag läuft noch bis 2033

Betreiber und Mieter des Mathäser ist Gregory Theile von der Kinopolis Management Multiplex GmbH. Theiles Familie betreibt in vierter Generation 19 Kinos in Deutschland. Der Mietvertrag für das Münchner Haus läuft noch bis 2033. Wie sich die Pläne des Investors und dieser lange Vertragszeitraum zueinander verhalten, geht aus den vorliegenden Angaben nicht hervor.

Fest steht zunächst nur: Der Bauvorbescheid betrifft ein Grundstück in einer Lage, in der Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Kultur eng nebeneinanderliegen sollen. Genau diese Mischung ist auch ein Leitgedanke der Münchner Innenstadtplanung.

Innenstadt mit 20-Jahres-Blick

Der Münchner Stadtrat beschloss am 29. April 2026 die Fortschreibung des Innenstadtkonzepts als integriertes Handlungsraumkonzept. Es soll die Innenstadt über einen Planungshorizont von etwa 20 Jahren lebendig, nachhaltig, resilient, wirtschaftlich leistungsfähig und sozial gerecht entwickeln.

Das Konzept ist ein informelles Planungsinstrument, ein strategischer Leitfaden und eine Grundlage für Politik, Verwaltung, Stadtgesellschaft, Wirtschaft, Immobilienbesitzende und Bevölkerung. Erarbeitet wurde es unter dem Motto „Innenstadt weiterdenken“ ab 2022 vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung gemeinsam mit Bevölkerung, Politik, Verwaltung und weiteren Akteuren. Die Öffentlichkeitsbeteiligung lief von 2022 bis 2024 und ist abgeschlossen.

Gedacht wird die Innenstadt dabei nicht als sauber abgegrenzte Schachtel. Zum fließenden Raum gehören die Altstadt, angrenzende Viertel, der Hauptbahnhof, das Kunstareal und die Universitäten, der Englische Garten, die Isar und Verbindungen über die Isar hinaus nach Haidhausen. Kreativquartier und Großmarktareal liegen nicht unmittelbar im Untersuchungsgebiet, werden wegen ihrer räumlichen Nähe und möglicher Synergien aber als Verflechtungsbereiche berücksichtigt.

Handlungsräume sind Gebiete mit besonderer Entwicklungsdynamik und erhöhtem stadtplanerischem Abstimmungsbedarf. Das Innenstadtkonzept ist Teil dieses Münchner Handlungsraumansatzes. Sein Grundziel bleibt die Bewahrung der Urbanität der europäischen Stadt – mit Handel, Arbeit, Wohnen und Kultur. Die Innenstadt soll ein zentraler Identifikationsraum der Stadtgesellschaft bleiben.

Wohnen, Kultur und neue Nutzungen

Zu den Entwicklungszielen zählen eine soziale, vielfältige und lebendige Innenstadt, demokratische und wirtschaftlich wertschöpfende Strukturen, Klimaneutralität und die Anpassung an den Klimawandel. Bewahrt werden sollen die Identitäten und Qualitäten der Quartiere ebenso wie eine authentische lokale Identität. Genannt werden außerdem eine starke Wirtschaft, bezahlbare Wohnangebote, nachhaltige Mobilität, Barrierefreiheit, durchgängige Freiraumvernetzung, vielfältige Grün- und Freiräume, Aufenthaltsorte für alle, multifunktionale Räume, die innovative Nutzung bestehender Gebäude und Möglichkeiten zur Nachverdichtung.

Vorgesehen ist eine Nutzungsmischung aus Wohnen und dem Schutz von Mieterinnen und Mietern, unter anderem durch Erhaltungssatzungen, aus Einzelhandel, Dienstleistungen, Wirtschaft und Arbeit. Kultur- und Kreativwirtschaft, urbane Produktion und Handwerk, Bildung, Innovation, Forschung und Wissenschaft gehören ebenso dazu wie Kunst, alternative Kultur und Nachtkultur. Treffpunkte, Gastronomie, gastfreundlicher Tourismus und sogenannte „Dritte Orte“ sollen die Innenstadt ergänzen.

Vier Strategiefelder bündeln die Maßnahmen. Bei den „Übergeordneten Rahmenbedingungen“ geht es um Klimaanpassung und Klimaneutralität, mehr Grün, nachhaltige Innenentwicklung und den Erhalt bestehender Bausubstanz. Klimatische, ökologische, soziale und ökonomische Aspekte sollen dabei gemeinsam berücksichtigt werden.

Die „Innerstädtische Gestaltung“ zielt auf einen sicheren und barrierefreien öffentlichen Raum, mehr Lebensqualität für Bewohnerinnen, Bewohner und Gäste sowie eine Neuverteilung des öffentlichen Raums. Öffentlich zugängliche Flächen sollen multifunktional nutzbar sein. Klimaanpassung und nachhaltige Mobilität – einschließlich Laden, Liefern und sonstiger Wirtschaftsverkehre – gehören ebenfalls dazu.

Im Feld „Innerstädtische Nutzungsvielfalt“ geht es um eine anpassungsfähige Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Aufenthalt. Einzelhandel, Gastronomie sowie Kultur- und Kreativwirtschaft sollen gestärkt, Kleingewerbe und Handwerksbetriebe integriert werden. Die Innenstadt soll stärker als Bildungs-, Wissenschafts- und Forschungsstandort sichtbar werden, Bildungsangebote sollen besser zugänglich sein, und auch die Nachtkultur soll nachhaltig gestärkt werden.

Als Querschnittsthemen nennt das Konzept Digitalisierung und digitale Infrastruktur sowie regionale und internationale Vernetzung. Beides soll in die übrigen Strategiefelder einfließen.

Vom Hauptbahnhof bis zur Isar

Die Umsetzungsstrategie umfasst Transformationsräume, Innenstadtmanagement und Innenstadtentwicklungsplan. Letzterer legt räumliche Ziele fest und soll die langfristige Steuerung der Innenstadtentwicklung unterstützen. Transformationsräume sind Gebiete, in denen bereits Veränderungen stattfinden oder erwartet werden. Weil solche Entwicklungen auf angrenzende Räume ausstrahlen können, sollen sie aktiv, zukunftsfähig und gemeinwohlorientiert gesteuert werden.

Die Altstadt gilt als kulturelles Zentrum Münchens – historisch gewachsen, dicht bebaut, mit Gassen und Passagen. Die Fußgängerzone an Neuhauser Straße und Kaufingerstraße, Marienplatz und Marienhof sind für Handel und Tourismus besonders bedeutend. Onlinehandel und Immobilienentwicklung verändern den Bereich, während Wärmeinseleffekt und Klimawandel für hohe Hitzebelastung sorgen. Mehr Nutzungsmischung sowie neue Angebote für Arbeit, Freizeit, Tourismus, Nachtkultur, Kultur und Bildung gelten als möglich. Relevante Planungen betreffen unter anderem den Georg-Kronawitter-Platz, das Tal und den Max-Joseph-Platz.

Der Hauptbahnhof und seine Umgebung bilden eine zentrale Mobilitätsdrehscheibe mit starkem Pendler- und internationalem Verkehr: täglich rund 450.000 Fahrgäste. Seit 2019 wird umfassend renoviert und neu gestaltet, auch der Bahnhofsvorplatz soll neu werden. Eingebunden sind der Bahnhofsplatz, die Verbindung zur Altstadt und das Südliche Bahnhofsviertel; nördliche Verbindungen zum Kunstareal gehören ebenfalls zum Transformationsraum. Im Rahmen der Internationalen Bauausstellung München soll das Projekt „Lebendiges Hauptbahnhof-Umfeld“ zur Attraktivität und Belebung beitragen.

Das Südliche Bahnhofsviertel ist von vielfältigen Nutzungen, Branchen und Bevölkerungsgruppen geprägt. Eine Konzeptstudie dazu wurde bereits 2016 erstellt. Der Altstadtring wiederum ist Übergangsraum zwischen Vorstadt und Altstadt und verbindet zentrale Achsen und Knotenpunkte wie Karlsplatz, Sendlinger-Tor-Platz, Isartorplatz und Lenbachplatz. Der autogerechte Ausbau der 1960er- und 1970er-Jahre machte ihn teilweise zur Barriere für die Stadtquartiere. Im Zuge der Mobilitätswende liegen dort Chancen für Entsiegelung, Fuß- und Radverkehr, Begrünung und Klimaanpassung – samt besserer Aufenthaltsqualität. Eine Verbindung besteht zum Freiraumquartierskonzept Innenstadt, unter anderem mit den Fokusräumen „Boulevard Sonnenstraße“ und Grünfläche an der Herzog-Wilhelm-Straße.

Zum Kunstareal gehören Museen, Galerien, Hochschulen und Kulturinstitutionen. Kunst, Kultur und Wissen treffen dort auf die Rasterstruktur der Maxvorstadt, großzügige Freiräume und dichte Wohnbebauung. Der Bereich reicht bis zum Universitätsviertel mit Ludwigstraße und Ludwig-Maximilians-Universität. Der Wettbewerb „Open Kunstareal“ zielte auf mehr Aufenthaltsqualität und einen innerstädtischen Garten. Vorgesehen sind klimaresiliente Vegetation, neue Möblierung und Eingangsportale, außerdem bessere Orientierung, fuß- und fahrradfreundliche Infrastruktur sowie bessere Verbindungen zur Altstadt und zum Hauptbahnhof. Ein gesonderter Freiflächen-Masterplan des Büros Vogt Landschaftsarchitekten besteht weiterhin.

Am Gasteig soll Europas größtes Kulturzentrum architektonisch weiterentwickelt und technisch modernisiert werden. Langfristig ist dort ein kulturelles Zentrum mit Veranstaltungen für ein breites Publikum vorgesehen. Zweibrückenstraße und Ludwigsbrücke verbinden die Innenstadt mit östlichen Stadtteilen und bieten Spielraum für Verbesserungen im öffentlichen Raum. Die innerstädtische Isar bleibt Natur- und Erholungsraum sowie eine wichtige klimaresiliente und ökologische Struktur; Maßnahmen werden unter anderem durch die „Rahmenplanung für die innerstädtische Isar“ gebündelt.

Auch Großmarktareal, Vieh- und Schlachthof sowie Kreativquartier zählen zum erweiterten Betrachtungsraum und gelten als Transformationsräume. Großmarktareal und Vieh- und Schlachthof bieten Potenzial für urbane Wohn- und Arbeitsquartiere und bessere Verbindungen zur Altstadt. Im Kreativquartier nördlich des Zentrums treffen Kultur- und Kreativwirtschaft, Wissenschaft, Wirtschaft und Wohnen aufeinander. Unternehmen, freie Szene, Selbstständige, Institutionen und Hochschulen bestehen dort nebeneinander; diese Mischung prägt ein lebendiges Stadtviertel und soll die Innovationskraft der Innenstadt stärken.

Viele Stimmen, schwierige Abwägungen

Die Beteiligung war breit angelegt. Von März bis Juni 2024 erforschten Kinder im Lehel ihren Stadtteil, sammelten Themen und formulierten Anträge. Darüber wurde in der Kinder- und Jugendversammlung am 14. Juni 2024 abgestimmt. Bei der Dialogveranstaltung mit der Öffentlichkeit am 7. März 2024 ging es um den Bearbeitungsstand, nachhaltige Planung und eine schnelle Umsetzung. Gewünscht wurden mehr Aufenthaltsqualität, Sitzgelegenheiten, Trinkbrunnen, öffentliche Toiletten, Spielplätze, Spiel- und Sportangebote sowie ein Stadtbad an der Isar.

Anwohnende tauschten sich am 6. März 2024 über Sachstand, Meinungen, Anregungen und Bedenken aus. Sie forderten öffentliche Beteiligung und Kostenbewusstsein, wünschten sich mutigere Umgestaltungen und äußerten Skepsis gegenüber dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Am 5. März 2024 diskutierten Stakeholder aus Wissenschaft und Forschung, Kunst und Kultur sowie Wirtschaft und Handel über mehr Neuerungen und eine platzsparende Verkehrsführung. Aus dem Kunst- und Kultursektor kam der Vorschlag, Einzelhandelsflächen für Proberäume zu nutzen; außerdem ging es um „Dritte Orte“ und soziale Themen.

Die Ausstellung „Innenstadt weiterdenken!“ im PlanTreff stellte von März bis Juni 2024 Ziele, Strategien, Maßnahmen und das Handlungsraumkonzept vor. Die Finissage fand am 27. Juni 2024 statt. Zuvor hatte es am 13. Juli 2023 eine Informationsveranstaltung mit Präsentation und Diskussion eines Zwischenstands gegeben.

Beim Workshop Wirtschaft am 22. März 2023 sprachen Fachleute aus Handel und Wirtschaft über längere Öffnungszeiten, generationengerechtes Leben, kreatives Handwerk, Nach- und Umnutzungen sowie ausgewogene Gebäudenutzungen. Bürgerinnen und Bürger nannten am 8. Februar 2023 fehlende Diversität, den Rückgang des Einzelhandels und Verödung als Sorgen. Bewahrt werden sollten Vielfalt, bestehende Bauhöhen, Erreichbarkeit, bezahlbare Gastronomie und Straßenparkplätze.

Eine Abendveranstaltung in der Rathausgalerie widmete sich am 2. Februar 2023 dem Thema „Innenstadt weiterdenken“ und war Teil der Ausstellung „In aller Öffentlichkeit“. Beim Workshop Wissenschaft, Innovation und Bildung am 1. Februar 2023 wurde kritisiert, dass Bildungs- und Forschungsstandorte räumlich und technisch nicht mehr zeitgemäß seien. Lernhubs mit Beteiligungsmöglichkeiten und Austauschtischen für Interessierte und Forschende wurden positiv bewertet.

Der Workshop Kunst und Kultur am 31. Januar 2023 brachte den Wunsch nach mehr zeitgenössischer Ästhetik hervor. Vorgeschlagen wurde, Kauf- und Parkhäuser umzunutzen. Gefordert wurden außerdem mehr Mut und weniger Tabus im öffentlichen Raum sowie mehr Kooperationen zwischen Institutionen. Von Januar bis März 2023 entwickelten Schulklassen in einem Jugendworkshop Visionen für eine zukunftsfähige und lebendige Innenstadt; die Beiträge flossen in den Beteiligungsprozess ein.

Am 8. November 2022 wurde im PlanTreff ein Zukunftsbild mit aktuellen Innenstadtprojekten vorgestellt. Zwischen dem 27. Oktober und dem 18. November 2022 konnten Bürgerinnen und Bürger online Ideen einreichen. Den digitalen Auftakt der Öffentlichkeitsbeteiligung bildete am 27. Oktober 2022 eine Veranstaltung mit den Zielen des Handlungsraumkonzepts, Impulsvorträgen und einer Podiumsdiskussion zur Zukunft der Innenstadt.

Das Münchner Innenstadtkonzept wurde erstmals 1989 erstellt und 1991, 1996 sowie 2006 fortgeschrieben. Neu beziehungsweise stärker hinzugekommen sind Herausforderungen wie Klimawandel, Veränderungen im Handel, Verkehrswende, Nutzungskonflikte, soziale und demografische Entwicklungen, Digitalisierung und die Folgen der Coronapandemie – besonders in der Altstadt.

Finanziert wurde die Fortschreibung unter anderem mit Mitteln aus dem Bayerischen Städtebauförderungsprogramm, Sonderfonds „Innenstädte beleben“. Zusätzlich förderte die EU-Innenstadt-Förderinitiative REACT-EU EFRE Bayern das Innenstadtmanagement und die Erstellung eines digitalen Zwillings. Bestehende und laufende Gutachten, Planungen, Fachkonzepte sowie Erkenntnisse aus der Mobilitätswende flossen in die interdisziplinäre Bearbeitung ein.

Für die Umsetzung arbeitet ein fachübergreifendes Innenstadtmanagement: mit strategischer und räumlicher Stadtentwicklungsplanung, Stadtplanung, Grün- und Freiraumplanung sowie Digitalisierung und Geodatenmanagement. Das Team koordiniert die Umsetzung des Konzepts, der Transformationsräume und der Maßnahmen, arbeitet mit Verwaltung, Stadtgesellschaft, Politik und weiteren Akteuren zusammen und kümmert sich um digitale Anwendungen, den Austausch zwischen Beteiligten und ein gemeinsames integriertes Planungsverständnis. Kontakt: innenstadt.management@muenchen.de.

Ob der Mathäser in diesem großen Bild als Kino bestehen bleibt, ist damit nicht entschieden. Der Bauvorbescheid erlaubt den Abriss, der Mietvertrag läuft bis 2033, und aus dem Stadtrat kommt der Wunsch, den Kinostandort in die weitere Planung einzubauen. Zwischen Wohnungen, Büros, Einzelhandel und Kulturangeboten liegt also noch einiges an Gesprächsstoff – an der Bayerstraße 3 bis 5 wahrscheinlich mehr als nur ein roter Teppich.