Wien ist für viele Mieter ein Paradies – zumindest auf dem Papier. Rund 60 Prozent der mehr als zwei Millionen Wiener leben in geförderten oder kommunalen Wohnungen. Die Stadt besitzt etwa 220.000 Wohnungen, gemeinnützige Bauträger verfügen über weitere rund 200.000 geförderte Einheiten. Jährlich kommen ungefähr 300 Delegationen nach Wien, um sich dieses Wohnungsmodell anzusehen. Auch aus Berlin reiste eine Delegation der Linken an. International prägte Zohran Mamdani im Wahlkampf den Begriff „the vienna model“.

Der Wohnungsmarkt ruht auf drei Beinen: kommunalen Gemeindewohnungen, geförderten Wohnungen sowie privaten Mietwohnungen mit teils regulierten, teils freien Mieten. Wien gilt als größte kommunale Vermieterin Europas. 26 Prozent aller Wohnungen gehören der Gemeinde – damit ist die Stadt Europas größte Immobilienbesitzerin. Rund 60 Prozent der Wiener Mietwohnungen unterliegen einer dauerhaften sozialen Bindung.

Vom Wohnelend zum Gemeindebau

Die Geschichte beginnt nicht mit einem schicken Neubau, sondern mit Elend. Seit dem 18. Jahrhundert hatte Wien erhebliche Wohnungsversorgungsprobleme. Industrialisierung, Zuwanderung und der Wandel der Sozialstruktur ließen das Angebot hinterherhinken. Ab Mitte des 19. Jahrhunderts entstanden dicht bebaute Arbeiterviertel mit Miet- und Zinshäusern. Zwischen 1856 und 1917 wurden zwar rund 460.000 Wohnungen errichtet, doch vier Fünftel der Bevölkerung lebten in den Außenbezirken in Kleinstwohnungen, oft mit nur einem Raum und teilweise ohne Küche.

Nach dem Ersten Weltkrieg waren die Wohnverhältnisse in Wien unter den europäischen Metropolen die schlechtesten. Zwischen 1918 und 1921 entstanden rund um die Stadt zahlreiche illegal errichtete „Bretteldörfer“, teils auf städtischen Freiflächen und am Wienerwaldrand. Die sozialdemokratische Stadtregierung machte daraus ein Reformprogramm. Hans Kampffmeyer leitete das Siedlungsamt, Adolf Loos wurde Chefarchitekt. An der Siedlungs- und Gartenstadtbewegung beteiligten sich unter anderem Josef Frank, Margarete Schütte-Lihotzky, Heinrich Tessenow und Josef Hoffmann.

Zunächst setzte man auf Gartenstädte mit Reihenhäusern, Selbstversorgergärten und lokaler Infrastruktur. Bald aber entschied sich die Stadt überwiegend für den günstigeren Geschosswohnungsbau. Ein Gemeinderatsbeschluss vom 1. September 1923 sah ab 1924 jährlich 5.000 neue Kleinwohnungen vor, insgesamt 25.000. Es entstanden großformatige Wohnhöfe und „Superblocks“. Der Karl-Marx-Hof etwa umfasst rund 1.300 Wohnungen und zieht sich über mehr als einen Kilometer.

Wien baut seit mehr als 100 Jahren Gemeindewohnungen. Bis 1934 entstanden rund 65.000 Einheiten. Finanziert wurde die Bautätigkeit durch eine stark progressive Wohnbausteuer, die Eigentümer von Villen, Stadtpalästen und Luxuswohnungen besonders traf. Die teuersten 0,5 Prozent der Mietobjekte trugen fast die Hälfte des gesamten Aufkommens. Zugleich wurde der „Friedenszins“ auf dem Niveau von 1914 eingefroren und der Mieterschutz ausgeweitet. Grundstücks- und Immobilienspekulation wurden dadurch weitgehend verhindert, Vermietung wurde unrentabel, und sinkende Bodenpreise ermöglichten der Stadt den Kauf innerstädtischer Grundstücke.

Die neuen Bauten sollten enge, dunkle und unhygienische „Bassenahäuser“ mit Gangküchen und gemeinsamer Wasserstelle ersetzen. Mehr Licht, Luft, Wasseranschluss und eine eigene Toilette waren das Ziel. Die Wohnungen blieben allerdings klein und hatten meist kein Badezimmer; Bruno Taut und andere zeitgenössische Kritiker fanden sie zu eng und zu schlicht. Für Arbeiterfamilien waren sie im Unterschied zu vielen deutschen Siedlungsbauten dennoch erschwinglich: Die Mieten betrugen nur etwa 2 bis 7 Prozent des normalen Einkommens.

Großflächige Baukörper, monumentale Tordurchgänge, begrünte Innenhöfe, markante Fensterformen, große Putzflächen mit sparsamer Ornamentik sowie hochwertige Gitter, Handläufe und Beleuchtungskörper prägen diese Anlagen. Inschriften und Widmungen erinnern an historische Persönlichkeiten. Der Stil unterschied sich von internationaler Moderne, funktionalistischem Städtebau und Bauhaus-Einfamilienhäusern: Monumentalität traf auf Sachlichkeit und Ornamentik. So wurde das „Rote Wien“ zu einer europaweit bekannten Marke.

Was das Wiener Modell heute trägt

Der kommunale Bestand wurde über Generationen aufgebaut und nicht in großem Umfang verkauft. Rund 220.000 Gemeindewohnungen werden von der Stadt errichtet, verwaltet und vermietet; etwa 500.000 Menschen leben darin. Mietverträge sind unbefristet, eine Kaution und Maklergebühren fallen nicht an. Für einen Einpersonenhaushalt liegt die Einkommensgrenze bei 61.280 Euro Jahreseinkommen nach Steuern – hoch genug, dass auch Teile der Mittelschicht anspruchsberechtigt sind. Nach dem Einzug gibt es keine weitere Einkommensprüfung. Die Miete bleibt dauerhaft niedrig.

Im Schnitt kostet eine Einzimmerwohnung etwa 350 Euro, eine Dreizimmerwohnung ungefähr 750 Euro. Wegen Energiekrise und Inflation wurden die Mieten politisch eingefroren, wodurch das kommunale Modell defizitär ist. Bezahlbare Mieten werden außerdem durch Subventionen und günstige Darlehen für gemeinnützige Bauträger ermöglicht. Das österreichische Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz begrenzt deren Gewinne.

Die zweite Säule bilden rund 200.000 geförderte Wohnungen. Förderprogramme unterstützen Neubau, Altbausanierung, Wohnbeihilfen und Eigenmittelersatzdarlehen. Insgesamt lebt etwa die Hälfte der Wiener Bevölkerung in kommunalen oder geförderten Wohnungen; nach anderen Berechnungen sind es rund 60 Prozent der mehr als zwei Millionen Einwohner. Österreich fördert vor allem den Bau von Wohnungen, also über Objektförderung. Deutschland setzt stärker auf individuelle Miet- und Wohnbeihilfen, die sogenannte Subjektförderung. 2021 entsprachen die Wohnbeihilfen rund 0,7 Prozent der deutschen Wirtschaftsleistung, 0,1 Prozent in Österreich und 1,4 Prozent in Großbritannien.

Zur dritten Säule gehört die Sanierung. Bei der „sanften Stadterneuerung“ kommen Aufzüge, Balkone, Terrassen, Abstellräume und begrünte Innenhöfe hinzu; außerdem Dämmung sowie moderne Heiz- und Kühlsysteme. Blocksanierungen werten ganze Häuserblöcke und Stadtgebiete auf und sichern Aufträge und Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft. Viele Gemeindebauten stammen allerdings aus der Nachkriegszeit und brauchen dringend eine Auffrischung. Kritiker sprechen von Sanierungsstau, hohen Zusatzkosten und einem komplexen Mietrecht. Ab 2030 erhöhen EU-weite Anforderungen an die Energieeffizienz von Altbauten den Druck zusätzlich.

Die Finanzierung erfolgt teilweise über eine Abgabe auf Einkommen. Ab 2026 sollen 1,5 Prozent erhoben werden, Arbeitgeber und Arbeitnehmer tragen sie jeweils zur Hälfte. Zuvor lag der Satz bei 1 Prozent. Das System braucht dauerhaft ausreichende Einnahmen, um neue Wohnungen zu bauen und alte Gebäude zu modernisieren. Bevölkerungswachstum und gestiegene Materialpreise machen das nicht gerade leichter.

Wiener Mieten wirken auf den ersten Blick günstiger als jene in deutschen Großstädten, werden aber durch höhere Zusatzkosten belastet. Anders als in Deutschland trennt das Wiener Mietrecht nicht klar zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten. Verwaltungskosten und teilweise Instandhaltungskosten können auf Mieter umgelegt werden. Für die verschiedenen Marktsegmente gelten unterschiedliche gesetzliche Regeln – ein kompliziertes, streitanfälliges Geflecht.

Stadt für alle – mit Fragezeichen

Gemeindebauten stehen über alle Wiener Bezirke verteilt, auch in wohlhabenden Lagen. Das soll Problemviertel verhindern und soziale Durchmischung sichern. Schwerpunkte liegen in Favoriten, Meidling, Margareten, Ottakring und Floridsdorf. Hietzing verfügt über 51 Anlagen, darunter Lockerwiese, Hermeswiese und Kongresssiedlung. In Döbling liegen mehrere Tausend Gemeindewohnungen, im 1. Bezirk sechs Gemeindebauten mit mehr als 300 Wohnungen. Der Rabenhof, der George-Washington-Hof und der Karl-Seitz-Platz zeigen, wie solche Höfe und Plätze als halböffentliche Räume in der Stadt funktionieren.

Bekannt sind außerdem der Karl-Marx-Hof,