Bad Nauheim braucht Wohnraum, und zwar reichlich: Bis 2040 werden rechnerisch fast 1700 zusätzliche Wohnungen benötigt. Gleichzeitig gilt die Kurstadt offiziell als „angespannter Wohnungsmarkt“. Rund 900 Menschen stehen bei der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Wobau auf der Warteliste. Das sind Zahlen, bei denen selbst routinierte Wohnungsbauer erst einmal tief Luft holen.

Eine Wohnraumbedarfsanalyse des Wetteraukreises prognostiziert für Bad Nauheim einen Bevölkerungsanstieg von 33.210 auf 35.450 Einwohner bis 2040. Vor allem die Zahl der Einpersonenhaushalte wächst. Im Wetteraukreis ist der Bedarf an Seniorenwohnungen hier am höchsten. Für 67 Prozent der Einpersonenhaushalte gilt zudem: Mehr als ein Drittel des Einkommens geht für die Miete drauf.

Mehr Schutz für Mieter – aber keine neue Wohnung

Der Status als angespannter Wohnungsmarkt schafft selbst keinen einzigen Quadratmeter Wohnfläche. Er soll Mieterinnen und Mieter dennoch schützen. Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 statt 20 Prozent steigen.

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, verlängert sich außerdem die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf von drei auf acht Jahre. Kommunen erhalten zusätzliche Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen und Bauflächen zu aktivieren.

Die hessische Mieterschutzverordnung soll bis November neu aufgelegt werden. Die Zahl der erfassten Kommunen könnte dabei von 16 im Jahr 2015 auf 71 steigen. In der neuen Verordnung bleibt Bad Vilbel aufgeführt; zusätzlich kommen Bad Nauheim, Friedberg und Karben hinzu. Rosbach ist nicht mehr dabei.

Als Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt gelten unter anderem eine deutlich höhere Nachfrage als das Angebot, steigende Mieten, eine hohe Auslastung des Wohnungsbestands und ein geringer Leerstand. Bad Nauheim erfüllt diese Merkmale nach den vorliegenden Angaben. Das merkt man nicht nur in Statistiken, sondern auch an langen Wartelisten und Besichtigungen, bei denen viele Interessenten vor derselben Wohnung stehen.

Neubau wird für viele unerschwinglich

Ein 2025 beauftragter Marktmietenbericht erfasste für 2024 rund 800 Wohnungen, die zur Vermietung angeboten wurden. Die durchschnittliche Miete lag bei knapp 15 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen und bei 12,75 Euro pro Quadratmeter für neu vermietete Bestandswohnungen.

Die Wobau verlangt laut Geschäftsführer Holger Münch 20 bis 30 Prozent weniger als andere Anbieter. Die Nachfrage ist deshalb entsprechend hoch. Den Bau von 1700 Wohnungen bis 2040 hält Münch allerdings für nicht darstellbar.

Er nennt hohe Bau- und Finanzierungskosten, steigende technische Standards, zahlreiche formale Vorgaben und begrenzte Bauflächen als wesentliche Hindernisse. Förderprogramme und Zuschüsse könnten die Kostensteigerungen nicht ausgleichen. Neubauten kosteten inzwischen etwa 4000 bis 5000 Euro pro Quadratmeter. Damit sich private Investitionen rechneten, wären laut Münch theoretisch Mieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter nötig.

Mehr staatliche Förderung müsse her, fordert Münch. Außerdem sollten die Baustandards sinken, etwa durch den geplanten Gebäudetyp E. Er soll das Bauen einfacher, günstiger und schneller machen. Klingt zunächst nach einem kleinen Stellrad, ist in der Praxis aber ein ziemlich großer Hebel.

Deutschlandweit stehen einer Person durchschnittlich 49,2 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Münch sieht das Problem deshalb teilweise in einer regional und größenmäßig falschen Verteilung des Wohnraums. Es fehlt also nicht überall an Fläche, sondern oft an passenden Wohnungen am richtigen Ort.

Wenn die große Wohnung nicht mehr passt

Die Wobau versucht, ältere alleinstehende Menschen beim Wechsel aus größeren in kleinere Wohnungen zu unterstützen. Bislang haben zwei Personen dieses Angebot genutzt. Das ist wenig, zeigt aber auch, wie schwierig solche Wechsel sein können: Die kleinere Wohnung muss verfügbar sein, bezahlbar bleiben und zum Alltag passen.

Bad Nauheim will außerdem einen einfachen Mietspiegel erstellen. Berücksichtigt werden sollen Wohnungsgröße, Baujahr und Ausstattungsstandard. Für Privatvermieter kann ein Mietspiegel die Erhöhung von Bestandsmieten erleichtern. Bislang müssen sie im Streitfall drei Vergleichswohnungen vorlegen.

Die beiden zusätzlich genannten Quellen liefern keinen lesbaren Nachrichtenartikel: Source 2 besteht ausschließlich aus komprimierten PDF-Rohdaten, Source 3 aus fragmentierten PDF-Rohdaten. Weitere belastbare Fakten lassen sich daraus nicht entnehmen.