Bad Nauheim steht vor einem Wohnungsproblem, das sich nicht einfach wegplanen lässt. Offiziell gilt die Stadt als „angespannter Wohnungsmarkt“. Rund 900 Menschen stehen bei der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Wobau auf der Warteliste. Gleichzeitig werden bis 2040 rechnerisch fast 1700 zusätzliche Wohnungen benötigt.

Die Zahlen stammen aus einer Wohnraumbedarfsanalyse des Wetteraukreises. Sie geht davon aus, dass die Bevölkerung in Bad Nauheim von 33.210 auf 35.450 Einwohner bis 2040 wächst. Vor allem die Zahl der Einpersonenhaushalte nimmt zu. Im Wetteraukreis ist der Bedarf an Seniorenwohnungen in Bad Nauheim am höchsten. Für 67 Prozent der Einpersonenhaushalte ist die Belastung bereits heute erheblich: Sie geben mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die Miete aus.

Mehr Schutz für Mieter – aber keine neue Wohnung

Der Status als angespannter Wohnungsmarkt schafft selbst keinen einzigen zusätzlichen Quadratmeter. Er soll Mieterinnen und Mieter aber besser schützen. Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren künftig nur noch um maximal 15 statt 20 Prozent steigen.

Auch bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ändert sich etwas: Die Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs verlängert sich von drei auf acht Jahre. Kommunen erhalten außerdem zusätzliche Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen und Bauflächen zu aktivieren.

Die hessische Mieterschutzverordnung soll bis November neu aufgelegt werden. Die Zahl der erfassten Kommunen könnte dabei von 16 im Jahr 2015 auf 71 steigen. In der neuen Verordnung bleiben Bad Vilbel und zusätzlich kommen Bad Nauheim, Friedberg und Karben hinzu. Rosbach ist nicht mehr aufgeführt.

Als Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt gelten unter anderem eine deutlich höhere Nachfrage als das vorhandene Angebot, steigende Mieten, eine hohe Auslastung des Wohnungsbestands und geringer Leerstand. Bad Nauheim erfüllt diese Voraussetzungen aus Sicht der neuen Einstufung.

Hohe Mieten, knapper Platz

Ein 2025 beauftragter Marktmietenbericht kommt zu dem Ergebnis, dass 2024 etwa 800 Wohnungen zur Vermietung angeboten wurden. Für Neubauwohnungen lag die durchschnittliche Miete bei knapp 15 Euro pro Quadratmeter. Neu vermietete Bestandswohnungen kosteten im Schnitt 12,75 Euro pro Quadratmeter.

Die Wobau liegt nach Angaben ihres Geschäftsführers Holger Münch 20 bis 30 Prozent unter den Preisen anderer Anbieter. Kein Wunder also, dass die Nachfrage dort entsprechend hoch ist. Auf der Warteliste stehen rund 900 Menschen – und die Liste wird damit zum ziemlich deutlichen Stimmungsbarometer des örtlichen Wohnungsmarkts.

Bad Nauheim will einen einfachen Mietspiegel erstellen. Berücksichtigt werden sollen Wohnungsgröße, Baujahr und Ausstattungsstandard. Für Privatvermieter kann ein Mietspiegel die Erhöhung von Bestandsmieten erleichtern. Bislang müssen sie im Streitfall drei Vergleichswohnungen vorlegen.

1700 Wohnungen? „Nicht darstellbar“

Holger Münch hält es für nicht darstellbar, bis 2040 rund 1700 Wohnungen zu bauen. Hohe Bau- und Finanzierungskosten machen Projekte schwieriger, hinzu kommen steigende technische Standards, zahlreiche formale Vorgaben und begrenzte Bauflächen.

Förderprogramme und Zuschüsse könnten die Kostensteigerungen nach seiner Einschätzung nicht ausgleichen. Neubauten kosteten inzwischen etwa 4000 bis 5000 Euro pro Quadratmeter. Damit private Investitionen sich rechneten, wären theoretisch Mieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter nötig. Das liegt deutlich über den im Marktmietenbericht genannten Durchschnittswerten.

Münch fordert deshalb mehr staatliche Förderung und niedrigere Baustandards. Der geplante Gebäudetyp E soll Bauen einfacher, günstiger und schneller machen. Ob das reicht, ist offen. Zwischen politischem Anspruch, Genehmigungsverfahren und der Rechnung auf dem Baukonto klafft derzeit jedenfalls eine breite Lücke.

Auch die Verteilung des vorhandenen Wohnraums spielt eine Rolle. In Deutschland stehen einer Person durchschnittlich 49,2 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Münch sieht das Problem teilweise darin, dass Wohnungen regional und nach ihrer Größe falsch verteilt sind. In Bad Nauheim wächst gerade die Zahl der Einpersonenhaushalte – während größere Wohnungen oft von älteren alleinstehenden Menschen bewohnt werden.

Die Wobau versucht deshalb, ältere alleinstehende Menschen beim Wechsel aus größeren in kleinere Wohnungen zu unterstützen. Bisher haben zwei Personen dieses Angebot genutzt. Zwei Fälle sind noch kein Durchbruch, aber immerhin ein Anfang; viel mehr lässt sich aus dieser Zahl nicht herauslesen.

Zwischen Bedarf und Wirklichkeit

Die beiden zusätzlich genannten Quellen liefern keine lesbaren Nachrichtenartikel. Der Bericht von GEWOS zur Untersuchung angespannter Wohnungsmärkte in Hessen liegt als komprimierte PDF-Rohdaten vor. Auch die BBSR-Veröffentlichung „Analysen Kompakt 05/2025“ wurde nur als fragmentierte PDF-Rohdaten übermittelt. Daraus lassen sich für diesen Bericht keine weiteren belastbaren Fakten entnehmen.

Für Bad Nauheim bleibt damit ein Spannungsfeld, das sich an vielen Stellen zeigt: Mehr Menschen brauchen Wohnungen, besonders kleine und altersgerechte. Gleichzeitig werden Grundstücke, Material, Geld und Zeit knapp. Die Stadt soll Mieter schützen, einen Mietspiegel aufstellen und zusätzliche Flächen mobilisieren. Der eigentliche Neubau aber wird durch Kosten, Standards, Vorschriften und fehlende Flächen ausgebremst.