Der Wohnungsbau kommt in Deutschland nicht recht vom Fleck. Für 2026 erwartet Bauindustrie-Präsident Olaf Demuth bundesweit weniger als 200.000 fertiggestellte Wohnungen. Im Jahr 2025 waren es 206.000 Wohneinheiten. Gleichzeitig fehlten Ende 2024 laut Pestel-Institut rund 1,4 Millionen Wohnungen – ein Rekordstand. Eine schnelle Entspannung ist nicht in Sicht: Prognostiziert werden etwa 200.000 neue Wohnungen pro Jahr, also ungefähr die Hälfte des angenommenen jährlichen Bedarfs.

In Schleswig-Holstein will die SPD den Wohnungsbau deshalb gesetzlich verankern. Bezahlbarer Wohnraum soll eine verbindliche Grundlage bekommen. In Flensburg geht es der SPD-Fraktion derweil um die andere Seite der Rechnung: Sie fordert eine gerechtere Verteilung der Belastungen durch die Grundsteuerreform 2025. Besonders Eigentümer älterer Häuser, etwa im Stadtteil Jürgensby, seien von spürbaren Mehrkosten betroffen.

Geld fehlt, Bedarf wächst

Demuth fordert günstige Kredite und staatliche Bürgschaften. Der Staat solle 50 bis 60 Milliarden Euro absichern, damit Baugesellschaften wieder Zugang zu Kapital erhalten und Projekte umgesetzt werden können. Bei stabiler Baukonjunktur könne der Wohnungsbau laut Demuth 9 bis 12 Prozent zur gesamten Wirtschaftsleistung beitragen.

Die Zahlen des „Sozialen Wohn-Monitors“ zeigen, wie groß der Druck gerade bei Mietern ist. Auftraggeber der Studie war das Bündnis Soziales Wohnen, dem unter anderem der Deutsche Mieterbund und die IG Bau angehören. Von den mehr als 23 Millionen Mieterhaushalten hat demnach etwa die Hälfte Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Dem stehen bundesweit nur rund eine Million Sozialwohnungen gegenüber. Das Bündnis fordert, deren Zahl mindestens zu verdoppeln.

Der Neubau von Sozialwohnungen stagniert. Im vergangenen Jahr wurden insgesamt nur rund 220.000 Wohnungen fertiggestellt. Bis 2030 schätzt das Pestel-Institut den Gesamtbedarf auf bis zu 2,4 Millionen neue Wohnungen. Die größten absoluten Wohnungslücken bestehen in Nordrhein-Westfalen mit rund 376.000 Wohnungen und in Bayern mit rund 233.000 Wohnungen.

Auch die Förderpraxis des Bundes bremst. Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau werden über fünf Jahre verteilt ausgezahlt, während die Länder die Kosten für Bauprojekte zunächst vorfinanzieren müssen. Das Bündnis Soziales Wohnen fordert deshalb einen Bund-Länder-Pakt für den Wohnungsbau, insbesondere für mehr Sozialwohnungen. Die Berechnungen des Pestel-Instituts basieren auf Daten der Statistischen Ämter.

Für junge Menschen wird die Wohnungssuche schnell zur beruflichen Hürde. Auszubildende, Studierende und Berufseinsteiger gelten als benachteiligte Gruppe; Ausbildungsverträge kämen teilweise nicht zustande, weil Jugendliche keine bezahlbare Wohnung fänden. Studierende geben im Durchschnitt 53 Prozent ihres Monatsbudgets für Wohnkosten aus. Bei älteren Menschen rücken die Babyboomer in den Blick: Viele scheiden in den kommenden Jahren aus dem Berufsleben aus und könnten sich bei niedrigen Renten ihre bisherigen Wohnungen nicht mehr leisten. Erzwungene Umzüge könnten zunehmen – und das nicht nur in Hamburg und München, sondern auch in anderen Regionen.

Menschen mit Behinderungen erleben laut Studie eine „Ausgrenzung auf dem Wohnungsmarkt“. Vorgeschlagen werden Quoten bei der Vergabe von Sozialwohnungen. Menschen mit körperlichen oder psychischen Behinderungen sollten vorübergehend bevorzugt berücksichtigt werden. Davon könnten auch andere auf dem Wohnungsmarkt stark benachteiligte Gruppen profitieren, etwa Menschen mit Suchtproblemen.

Kommunen suchen eigene Wege

Während auf Bundesebene über Geld und Förderbedingungen gerungen wird, probieren Kommunen eigene Schritte aus. Fulda stellte 1,7 Millionen Euro Fördermittel für Wohnprojekte bereit. In Nürnberg fand am 9. Oktober 2026 der erste Wohnungsgipfel mit Vertretern der Verwaltung und Wohnungswirtschaft statt.

Auf dem Tisch lagen schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, eine effizientere Flächennutzung und die Überprüfung des städtischen Baulandbeschlusses. Nürnberg strebt jährlich rund 2.000 neue Wohnungen an. Zuletzt lag der langjährige Durchschnitt bei etwa 1.500 Fertigstellungen pro Jahr. Genannt wurden außerdem Nachverdichtung, Aufstockung, Umbau, Umnutzung, die Aktivierung von Leerstand und Wohnungstausch.

Potsdams Oberbürgermeisterin Noosha Aubel forderte mehr Fördermittel von Bund und Land. Hohe Grundstücks-, Material- und Zinskosten könnten laut Aubel dazu führen, dass selbst bei Neubauten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Mietpreise von mehr als 22 Euro pro Quadratmeter entstehen. Das klingt nach Neubau und fühlt sich für viele trotzdem nach einer Rechnung an, die nicht aufgeht.

Der Bundestag beriet in der Nacht zum 9. Oktober 2026 erstmals über geplante Kürzungen beim Wohngeld. Die Co-Vorsitzende der SPD Nordrhein-Westfalen kritisierte die von einer Parteikollegin vorbereiteten Kürzungen im Bundeshaushalt. Sie wandte sich gegen Einsparungen, die einkommensschwache Mieterhaushalte in den Kommunen belasten würden.

Der Wohnungsmangel ist dabei längst nicht nur eine soziale Frage. Laut Analyse könnten ohne mehr Wohnungsbau weniger Zuwanderer für den Arbeitsmarkt gewonnen werden. Das erschwere die Überwindung der Wachstumsschwäche. Obwohl in Deutschland schätzungsweise mehr als eine Million Wohnungen leer stehen, würde deren Wiedervermietung das Wohnungsproblem insbesondere in Westdeutschland laut den Ökonomen nicht lösen.

Zwischen Erholung und Bauüberhang

Ganz schwarz ist das Bild nicht. Nach Angaben des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Stand Juni 2025, haben sich die Rahmenbedingungen am Bau- und Immobilienmarkt gegenüber den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023 verbessert. Hypothekenzinsen liegen unter dem Höchststand vom November 2023, Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben, und der Anstieg der Baupreise hat sich deutlich verlangsamt. Seit April 2024 werden wieder mehr Hypothekendarlehen abgeschlossen; die Immobilienpreise erholen sich seit Mitte 2024. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent.

Nach Berechnungen des DIW Berlin entfiel 2023 mit 57 Prozent der größte Anteil des Bauvolumens auf den Wohnungsbau, gefolgt von Wirtschaftsbau und öffentlichem Bau. Trotz eines leichten Rückgangs gegenüber den Vorjahren lag der Anteil deutlich über dem Wert von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

Bei den Fertigstellungen reicht der Blick weit zurück: Anfang der 2000er Jahre wurden jährlich zwischen 200.000 und 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Nach der Finanzkrise sank die Zahl deutlich und lag zeitweise nur knapp über 150.000 Wohnungen pro Jahr. Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau, bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen jährlich fertiggestellt.

Der russische Angriff auf die Ukraine 2022 verschlechterte die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Die deutlich gesunkenen Baugenehmigungen führten 2024 zu rund 250.000 fertiggestellten Wohnungen. Der Bauüberhang – genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen – begrenzte den Rückgang der Fertigstellungen 2023 und 2024. Ende 2024 befanden sich bundesweit 759.743 Wohnungen im Bauüberhang, davon 330.000 bereits im Bau; mehr als die Hälfte dieser Wohnungen war unter Dach oder befand sich im Rohbau. Erfasst werden Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, Wohnheimen sowie in Nichtwohngebäuden wie landwirtschaftlichen Betriebs- oder Warenlagergebäuden.

Die Miethöhen unterscheiden sich regional stark. In wachsenden Ballungsräumen sind sie höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger – sowohl bei bestehenden Mietverhältnissen als auch bei Erst- und Wiedervermietungen. Die Mietenregulierung soll kurzfristig dazu beitragen, Wohnen auch in angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar zu halten.

Sozialwohnungen, Leerstand und Eigentum

2024 förderten die Länder insgesamt knapp 62.000 Wohneinheiten, rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Förderbewilligungen stiegen beim Neubau von Sozialmietwohnungen um 19 Prozent, bei der Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, beim selbst genutzten Wohneigentum um 61 Prozent und bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende um 399 Prozent. Die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau sollen nach vorläufiger Finanzplanung von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro betragen.

Der Bestand an Sozialmietwohnungen lag Ende 2024 bei rund 1,05 Millionen Wohnungen. Sein Rückgang wurde gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich verlangsamt; in sieben Ländern stieg der Bestand 2024.

Beim Leerstand liefern die Quellen unterschiedliche Stichtage und Größenordnungen. Laut Zensus standen am 15. Mai 2022 bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen leer, das entsprach 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In den westlichen Bundesländern waren rund 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent leer, in Ostdeutschland gut 576.000 Wohnungen beziehungsweise 6,4 Prozent. Für strukturschwache und ländliche Regionen wurde zur Nutzung dieses Potenzials eine „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ entwickelt.

Auch Eigentum bleibt regional sehr ungleich verteilt. Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbst genutztem Wohneigentum. Die regionalen Quoten reichen von unter 16 Prozent in Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin bis zu über 70 Prozent in Landkreisen wie Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau. In Städten dominieren Mehrfamilienhäuser, Wohnungen werden dort überwiegend vermietet; die Wohneigentumsquote liegt meist unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbst genutzten Wohneigentums. Bundesweit liegt die Eigentumsquote bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei 78 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern bei 16 Prozent.