Der Wohnungsbau in Deutschland gerät 2026 weiter unter Druck. Die deutsche Bauindustrie erwartet wegen gestiegener Kosten einen erneuten Rückgang und rechnet damit, dass weniger als 200.000 Wohnungen fertiggestellt werden. 2025 waren es 206.000. Für Familien auf Wohnungssuche, Bauunternehmen und Gemeinden ist das keine Kleinigkeit – in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen fehlen ohnehin Wohnungen, während die Nachfrage hoch bleibt.

Verbandspräsident Olaf Demuth fordert deshalb staatliche Unterstützung. Besonders die hohen Energiepreise verteuern Neubauprojekte und machen sie laut Demuth häufig unwirtschaftlich. Gleichzeitig verlangen Kapitalmärkte und Banken zunehmend Eigenkapital und Sicherheiten. Günstige Zinsen sind damit für private Haushalte, Familien, Wohnungsunternehmen und Anleger schwerer erreichbar.

50 bis 60 Milliarden Euro als Hebel

Demuth schlägt staatlich abgesicherte, zinsgünstige Darlehen und Bürgschaften vor. Ein Finanzierungsvolumen von 50 bis 60 Milliarden Euro könne den Wohnungsbau deutlich ankurbeln. Klassische Zuschüsse wären das nicht: Die Mittel würden als Darlehen zurückfließen, staatliche Garantien sollen zusätzlich eine Hebelwirkung entfalten. Ein Teil des Finanzierungsrisikos läge damit beim Staat, ohne dass die gesamte Summe sofort aus dem Haushalt ausgegeben werden müsste.

Der Bauindustrie-Präsident verweist auf den Wohnungsmangel in den Ballungsräumen und kritisiert, dass Union und SPD bisher nicht entschlossen genug handelten. Frühere Fördermaßnahmen hätten die Bauzahlen rasch erhöht. Bei ausreichender Auslastung trägt die Bauwirtschaft nach seinen Angaben neun bis zwölf Prozent zur gesamten Wirtschaftsleistung bei. Sie ist zudem ein wichtiger Auftraggeber für Bauunternehmen, Handwerk und Zulieferer.

Offen bleibt allerdings, wie ein solches Programm konkret ausgestaltet würde, welche Zielgruppen es erreicht und ob dadurch tatsächlich zusätzliche Bauvorhaben entstehen. Eine Förderung allein schafft weder neue Grundstücke noch kürzere Genehmigungsverfahren. Auch hohe technische und energetische Anforderungen verschwinden nicht mit einem Förderbescheid.

Mehr Geld, mehr Regeln, mehr Prüfungen

Die Bundesregierung plant 2026 umfangreiche Änderungen in der Wohnungsbaupolitik. Die Bundesausgaben für den Wohnungsbau sollen auf 13 Milliarden Euro steigen, davon sind 4 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Der Mietdruck in Ballungsräumen soll dadurch sinken. Zugleich kommen steuerliche Änderungen und strengere Bauvorschriften hinzu.

Eine geplante Kürzung der Steuervergünstigungen um 20 Prozent könnte ab 2026 die Finanzierung für Erstkäufer erschweren und die Nachfrage nach Neubauten dämpfen. Verkäufer könnten dadurch stärker unter Druck geraten, alternative Finanzierungsmodelle anzubieten. Steuerreformen und eine mögliche Erhöhung der Grundsteuer könnten außerdem Immobilieninvestoren und Bauherren belasten – in Ballungsräumen womöglich mit Folgen für die Mietpreisentwicklung.

Neue Umweltauflagen sollen die durchschnittlichen Baukosten um etwa 15 Prozent erhöhen. Wegen des angespannten Mietmarkts in den Städten lassen sich diese Mehrkosten wahrscheinlich nicht vollständig an Käufer oder Mieter weitergeben. Ab Januar 2026 sollen Neubauten ihre energetische Leistung um mindestens 30 Prozent verbessern. Ab Mitte 2026 ist außerdem ein Förderprogramm für nachhaltige Baustoffe vorgesehen, das bis zu 20 Prozent der Investitionssumme refinanzieren kann. Welche Baustoffe dafür genau als nachhaltig gelten, ist laut Artikel noch nicht eindeutig.

Bereits 2024 startete ein Förderprogramm für Niedrigenergiehäuser, das Zuschüsse von bis zu 10.000 Euro gewährt. Diese Unterstützung ist an strenge Umweltauflagen und umfangreiche Prüfungen gebunden; Verstöße können Bußgelder auslösen. Die Umstellung auf nachhaltige Bauweisen verlangt Änderungen an den bisherigen Bauprozessen. Unternehmen, die früh in nachhaltige Technologien investieren, könnten sich dadurch Wettbewerbsvorteile verschaffen. Ihre strategische Planung müssen sie an wechselnde finanzielle und regulatorische Bedingungen anpassen.

Der Bau-Turbo muss vor Ort funktionieren

Der geplante „Bau-Turbo“ soll Genehmigungsverfahren digitalisieren und beschleunigen. Kürzere Fristen könnten Bauunternehmen sowie kleinen und mittleren Unternehmen helfen, Planungs- und Finanzierungsrisiken zu verringern. Auf dem Papier klingt das flott. In der Praxis hängt viel davon ab, ob lokale Verwaltungen veraltete Standards und bürokratische Abläufe tatsächlich anpassen.

Digitale Verfahren müssen funktionieren, und die Finanzkontrolle muss zu den Fördermitteln passen. Als offene Baustellen bleiben die Reform der Landesbürokratie und langfristige Maßnahmen zur Senkung der Baukosten. Digitale Vorbereitung und Unterstützung bei den Anträgen gelten als wichtig für die Umsetzung der neuen Vorgaben. Gelingt die Digitalisierung, könnten Bauvorhaben schneller umgesetzt und Verwaltungsabläufe effizienter werden.

Auch die verschärfte Mietpreisbremse bringt zusätzliche Arbeit. Eigentümer und Verwalter müssen Bestandsmieten genau prüfen und neu berechnen. Verstöße können juristische Verfahren und Kosten nach sich ziehen. Immobilienbesitzer müssen zudem Systeme zur Erstellung und Übermittlung von Energieverbrauchsberichten an Behörden einrichten. Digitale Lösungen und Schulungen sollen diese Verwaltungsprozesse erleichtern.

Vor allem mittlere und große Bau- und Immobilienunternehmen werden interne Abläufe und Marktstrategien anpassen müssen. Budgetplanung, Risikobewertung und Steuerplanung rücken näher zusammen. Immobilienverwaltungen und Finanzabteilungen sollen verstärkt auf nachhaltige Bauverfahren und Effizienzmaßnahmen setzen. Zu prüfen ist auch, ob steuerliche Entlastungen und der geplante Innovationsfonds für klimaschonendes Bauen genutzt werden können. Wie wirksam die digitalisierten Genehmigungen sind und ob sie spürbar entlasten, dürfte sich erst in den kommenden Jahren zeigen.

Zwischen Bauüberhang und Wohnungsmangel

Ganz düster ist die Lage nicht. Nach dem Stand des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen von Juni 2025 hatten sich die Rahmenbedingungen gegenüber den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023 verbessert. Hypothekenzinsen lagen unter dem Höchststand vom November 2023, Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank konnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben, und der Anstieg der Baupreise hatte sich deutlich verlangsamt.

Seit April 2024 wurden wieder mehr Hypothekendarlehen abgeschlossen, die Immobilienpreise erholten sich seit Mitte 2024. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent. Laufende und geplante Maßnahmen der Bundesregierung sollten das wirtschaftliche Umfeld für den Wohnungsbau weiter verbessern.

Der Wohnungsbau hatte 2023 mit 57 Prozent den größten Anteil am gesamten Bauvolumen, vor Wirtschaftsbau und öffentlichem Bau. Gegenüber den Vorjahren ging dieser Anteil zwar leicht zurück, lag aber deutlich über dem Niveau von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

Bei den Fertigstellungen zeigt sich ein langer Auf und Ab. Anfang der 2000er Jahre entstanden jährlich 200.000 bis 300.000 Wohnungen. Nach der Finanzkrise sank die Zahl deutlich und lag zeitweise nur knapp über 150.000 Wohnungen pro Jahr. Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau; bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen im Jahr fertiggestellt. Der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine verschlechterte ab 2022 die Bedingungen für die Bauwirtschaft. Die deutlich gesunkenen Baugenehmigungen führten 2024 zu rund 250.000 Wohnungsfertigstellungen.

Der Bauüberhang – genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen – bremste den Rückgang 2023 und 2024. Ende 2024 befanden sich bundesweit 759.743 Wohnungen im Bauüberhang, davon 330.000 bereits im Bau. Mehr als die Hälfte dieser Wohnungen befand sich unter Dach oder im Rohbau. Dieser Bestand dürfte die Fertigstellungszahlen weiterhin stabilisieren. Maßnahmen der Bundesregierung setzten Anreize, Projekte aus dem Bauüberhang trotz schwieriger Bedingungen umzusetzen.

Berücksichtigt werden bei den Fertigstellungen Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden: Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Wohnheime sowie Wohnungen in landwirtschaftlichen Betriebs- oder Warenlagergebäuden. Eine Zahl auf dem Papier kann also ziemlich unterschiedliche Baustellen meinen – vom Reihenhaus bis zum Wohnheim.

Mieten, Sozialwohnungen und Leerstand

Die Miethöhen unterscheiden sich regional stark und spiegeln die Nachfrage wider. In wachsenden Ballungsräumen liegen sie höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger. Das gilt für Bestandsmieten ebenso wie für Erst- und Wiedervermietungen. Die Bundesregierung unterstützt bezahlbares Wohnen mit verschiedenen Maßnahmen; die Mietregulierung soll kurzfristig helfen, Wohnen auch in angespannten Märkten bezahlbar zu halten.

Im sozialen Wohnungsbau