Der norwegische Staatsfonds nimmt gemeinsam mit Art-Invest Real Estate erneut den deutschen Büromarkt ins Visier. Geplant sind umfangreichere Investitionen in hochwertige Bürogebäude, vor allem in zentralen Lagen großer Städte. Dort ist die Nachfrage weiterhin stark, und Spitzenmieten bleiben möglich. Randlagen, in denen Leerstand droht, stehen dagegen nicht im Mittelpunkt.

Bekannt gegeben wurden die Pläne auf der Immobilienmesse Expo Real in München. Norges Bank Investment Management (NBIM), das den norwegischen Staatsfonds mit einem Vermögen von rund zwei Billionen Euro verwaltet, besitzt bereits mehrere Immobilien in Berlin. 2022 erwarb der Fonds etwa die Hälfte des Sony Centers am Potsdamer Platz. Nun soll das Deutschland-Portfolio gemeinsam mit Art-Invest Real Estate deutlich wachsen und zugleich stärker diversifiziert werden.

Staatsfonds setzt auf zentrale Bürostandorte

Guilain Decrop, bei NBIM für das europäische Immobilienportfolio zuständig, kündigte gemeinsame Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in führenden Metropolregionen an. Erste Käufe zentraler Bürogebäude könnten dem Bericht zufolge bereits bald erfolgen. Außerdem wird die Verwaltung des Axel Springer Campus in Berlin an Art-Invest Real Estate übertragen. Das 2020 fertiggestellte Gebäude ist der Hauptsitz der Axel Springer SE.

Kurt Zech, Mehrheitseigentümer von Art-Invest, wertet den Einstieg des Staatsfonds als mögliches Signal für eine Trendwende. Er rechnet damit, dass weitere internationale Investoren folgen könnten. Ganz so weit ist es allerdings noch nicht: Die Finanzierungskosten sind zuletzt weiter gestiegen, mehrere Projektentwickler meldeten Insolvenz an, und einige offene Immobilienfonds wurden geschlossen. Ein breiter Aufschwung der Immobilienbranche ist daher noch nicht absehbar.

Die Expo Real selbst war gut besucht. 1777 Aussteller aus 37 Ländern und mehr als 42.000 Besucher aus 74 Ländern kamen nach München. Laut Messe München stieg die Teilnehmerzahl gegenüber dem Vorjahr leicht; außerdem wurde die Messe in diesem Jahr um das Thema Infrastruktur erweitert. Größere Kapitalgeber konzentrieren sich dabei zunehmend auf gefragte Segmente wie Rechenzentren und Logistikimmobilien.

Politische Risiken bremsen Entscheidungen

Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wurden bis Ende September 23,1 Milliarden Euro umgesetzt. Nach Angaben von BNP Paribas Real Estate waren das rund drei Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Neben Zinsen und Finanzierungskosten sorgt politische Unsicherheit für zusätzlichen Druck.

Investoren beobachten insbesondere die Enteignungsdebatte in Berlin. Unklar bleibt, ob eine Koalition aus Linkspartei, Grünen und SPD eine Vergesellschaftung größerer Mietwohnungsbestände umsetzen könnte. Manche Anleger schreckt das ab. Branchenvertreter berichten zudem, ausländische Beobachter setzten die deutschen Immobilienmärkte teilweise mit der Situation in Berlin gleich – eine grobe Verkürzung, die trotzdem Wirkung zeigt.

Vor einem Kauf prüfen Investoren deshalb die verfügbaren Daten ebenso wie das politische Risiko. Kai Mende, Deutschlandchef von CBRE, bezeichnete Ungewissheit als besonders problematisch. Kostensteigerungen, etwa durch eine höhere Grunderwerbsteuer, seien kalkulierbar. Unklare politische Vorgaben wie mögliche Enteignungen ließen sich dagegen nicht verlässlich bewerten und führten zum Rückzug von Investoren.

Umsätze ziehen nicht überall gleich an

Wie unterschiedlich sich die Büromärkte entwickeln, zeigt der Bericht von BNP Paribas Real Estate mit Stand 30.09.2026. In den Top-8-Märkten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München wurden bis Ende des dritten Quartals knapp 2,0 Millionen Quadratmeter umgesetzt – 1,6 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.

  • Berlin blieb mit 541.000 m² der größte Markt. Der Umsatz stieg um 49 Prozent gegenüber dem Vorjahr und kehrte damit auf langfristiges Niveau zurück.
  • München erreichte 485.000 m², ein Plus von 19 Prozent. Neben Großabschlüssen aus dem ersten Halbjahr war auch die Nachfrage im mittleren Größensegment stark.
  • Frankfurt kam auf 300.000 m². Das Ergebnis lag unter dem Vorjahr, die Dynamik nahm jedoch moderat zu.
  • Hamburg verzeichnete 270.000 m², ebenfalls weniger als im Vorjahreszeitraum, bei leicht anziehender Bewegung.
  • Düsseldorf erreichte 198.000 m², 28 Prozent mehr als im Vorjahr. Mit 99.000 m² war das dritte Quartal dort das stärkste seit dem zweiten Quartal 2022.
  • Köln kam auf 107.000 m², ein Rückgang von 39,5 Prozent. Der Markt bewegt sich auf niedrigem Niveau seitwärts.
  • Leipzig erzielte 55.000 m² und zeigte eine deutlich unterdurchschnittliche Anmietungsdynamik.
  • Essen lag bei 31.000 m², ebenfalls mit deutlich unterdurchschnittlicher Anmietungsdynamik.

Der Leerstand in den acht Märkten belief sich auf 9,1 Millionen Quadratmeter und blieb damit gegenüber dem Vorquartal unverändert. In Frankfurt und München kamen im dritten Quartal jeweils rund 20.000 m² hinzu; an den übrigen Standorten blieb der Leerstand stabil oder sank moderat.

Standort Leerstandsquote
Leipzig 6,2 %
Hamburg 6,4 %
Köln 7,1 %
München 8,1 %
Essen 8,4 %
Berlin 9,6 %
Frankfurt 11,9 %
Düsseldorf 12,4 %

Gute Lagen bleiben knapp

Kurzfristig bezugsfertige Neubau-Erstbezugsflächen in Top-Lagen gab es in den acht Märkten nur noch auf insgesamt 67.100 m² – der Bestand ist weiter rückläufig. Premiumflächen sind in Berlin, München, Frankfurt und Hamburg begrenzt verfügbar. In Köln und Essen stehen sie praktisch nicht zur Verfügung. Flächengesuche können dort im Wesentlichen nur über Projektentwicklungen erfüllt werden.

Der Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten hält in allen Büromärkten an, bislang zeigt er sich vor allem in München. Dort stieg die Spitzenmiete erstmals auf 60,00 €/m². Gegenüber dem dritten Quartal 2025 entspricht das einem Anstieg um 5,00 €/m² beziehungsweise neun Prozent. Für den norwegischen Staatsfonds und Art-Invest passt das ins Bild: zentrale, hochwertige Gebäude sind knapp – und genau dort sitzen die zahlungsbereiten Nutzer.

Auch die wirtschaftlichen Aussichten haben sich aufgehellt. Die OECD und deutsche Wirtschaftsforschungsinstitute hoben ihre Wachstumsprognosen an. Für 2026 wird nun ein BIP-Wachstum von 1,3 Prozent erwartet, nachdem zuvor 0,6 Prozent prognostiziert worden waren. Die Erholung bleibt wegen hoher Energiekosten, anspruchsvoller Finanzierungsbedingungen und geopolitischer Risiken unsicher.

Die Nachfrage nach Büroflächen dürfte sich schrittweise und von Standort zu Standort unterschiedlich stark beleben. Zukunftsindustrien und innovative Wachstumscluster könnten vorangehen. Für die kommenden Monate wird eine stabile bis leicht steigende Anmietungstätigkeit erwartet; großvolumige Mietverträge dürften die Ergebnisse einzelner Städte weiterhin kräftig beeinflussen. Ein Büroflächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahres gilt als realistisch.