Der Wohnungsbau bekommt den nächsten Dämpfer. Lars von Lackum, Vorstandschef von LEG Immobilien, warnt vor den Folgen des jüngsten Zinsanstiegs: Rund 100 Basispunkte mehr verteuern die Finanzierung spürbar. Private Bauherren können sich dadurch häufig weniger leisten, während professionelle Projektentwickler ihre Baukalkulationen nur noch mit größerer Unsicherheit aufstellen können.

Auch für die LEG wird Geld künftig teurer. Ab 2027 rechnet der Konzern mit höheren Finanzierungskosten und muss jährlich rund eine Milliarde Euro refinanzieren. Von Lackum erwartet daraus zusätzliche Kosten von etwa zehn Millionen Euro pro Jahr. Für LEG Immobilien seien diese Mehrkosten allerdings verkraftbar.

Zinsen steigen, Projekte werden vorsichtiger

Der Blick auf den Immobilien-Transaktionsmarkt fällt weniger gelassen aus. Nach einem deutlichen Anstieg im ersten Halbjahr stagnierte das Transaktionsvolumen nach neun Monaten auf dem Niveau des Vorjahres. Für das Gesamtjahr erwartet von Lackum einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Große Immobilientransaktionen dürften weiterhin selten bleiben.

Das passt zu den Signalen aus der Finanzwelt. Die EZB erhöhte im September die Leitzinsen zum zweiten Mal im Jahr um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Für Immobilienfinanzierungen sind allerdings vor allem die Erwartungen an den Kapitalmärkten und die langfristigen Zinsen maßgeblich. Steigen diese, werden Bau- und Immobilienfinanzierungen teurer – selbst dann, wenn sich am kurzen Ende nicht sofort viel bewegt.

Laut Wüest Partner zählt für die Immobilienwirtschaft deshalb weniger der einzelne erwartete Zinsschritt als der Ausblick auf ein insgesamt höheres Zinsniveau. Gestiegene Zinserwartungen haben die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt bereits erhöht. Erschwerte Finanzierungsbedingungen treffen besonders Projektentwicklungen und könnten die Erholung des Transaktionsmarktes bremsen.

Christian König vom Verband der Privaten Bausparkassen rät Immobilienkäufern, neben dem aktuellen Zinssatz auch die künftige Finanzierung einzukalkulieren. Wenn der finanzielle Spielraum kleiner wird, gewinnt Planungssicherheit beim Sparen und Finanzieren an Gewicht. Klingt trocken, entscheidet aber oft darüber, ob eine Rate am Monatsende noch Luft lässt oder bereits drückt.

Bauzinsen nahe dem höchsten Stand seit 15 Jahren

Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen laut Interhyp-Bankenpanel aktuell bei knapp 4,2 Prozent. Zehnjährige Finanzierungen wurden mit rund 4,3 Prozent angeboten. Nach Angaben der FMH-Finanzberatung liegen Bauzinsen mit zehnjähriger Zinsbindung bei 4,29 Prozent – dem höchsten Stand seit dem Ende der Niedrigzinsära beziehungsweise seit etwa 15 Jahren. Anfang Juli 2026 lagen sie noch unter vier Prozent.

Eine schnelle Entspannung wird nicht erwartet. Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht geht davon aus, dass die Bauzinsen vorerst über vier Prozent bleiben. Für ihn sind die Entwicklungen am Anleihemarkt wichtiger als einzelne EZB-Entscheidungen. Hohe Energiepreise verstärkten zuletzt die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation, die Renditen langfristiger Staatsanleihen stiegen spürbar. Banken müssen bei höheren Anleiherenditen höhere Festzinsen verlangen, um sich am Kapitalmarkt zu refinanzieren.

Das Interhyp-Panel zeichnet für die kommenden Monate kein klares Bild: Rund ein Drittel der befragten Banken erwartet bis Jahresende steigende Zinsen, rund ein Drittel stabile und rund ein Drittel wieder fallende Zinsen. Für die nächsten ein bis zwei Monate rechnen 50 Prozent mit weiteren Anstiegen, die übrigen 50 Prozent mit einer Seitwärtsbewegung. Inflation und geopolitische Spannungen geben dabei den Takt vor.

Ein Panel-Teilnehmer erwartet zunächst weiter steigende Kapitalmarktzinsen und damit auch höhere Baufinanzierungszinsen. Zum Monatsende könnte jedoch die Erwartung zunehmen, dass die EZB höchstens noch eine Zinserhöhung vornimmt; dann könnten die langfristigen Zinsen wieder etwas nachgeben. Neben der Geldpolitik beeinflussen globale Krisen die Anleiherenditen und damit die Hypothekenzinsen. Kurzfristig gilt die Lage im Nahen Osten als wichtiger Einflussfaktor. Der Iran-Konflikt, EZB-Zinserhöhungen und globale Fiskalprogramme – insbesondere die europäische Aufrüstung – halten den Aufwärtsdruck auf langfristige Renditen aufrecht.

Bis Ende September 2026 könnten die Zinsen für zehnjährige Hypotheken moderat steigen, weil der jüngste Anstieg der Renditen deutscher Bundesanleihen noch nicht vollständig in den Kreditkonditionen berücksichtigt war. Eine nachhaltige Zinswende nach unten wird kurzfristig erst bei einem dauerhaften Waffenstillstand im Nahen Osten oder einem deutlichen Konjunktureinbruch erwartet. Oliver Kohnen von Baufi24 hält die Zinserhöhung im September 2026 zudem nicht für die letzte. Bei anhaltendem Preisdruck könnte der Einlagensatz im Laufe des Jahres 2027 in Richtung drei Prozent steigen.

Mehr Rate, weniger Spielraum

Wie schnell sich das bemerkbar macht, zeigt eine Beispielrechnung: Bei einem Darlehen über 400.000 Euro führt ein um 0,5 Prozentpunkte höherer Bauzins zu rund 170 Euro zusätzlicher Monatsbelastung. Auf ein Jahr gerechnet sind das etwa 2.000 Euro Mehrkosten. BF.direkt-Chef Francesco Fedele erwartet weitere steigende Finanzierungskosten, falls sich der Inflationsschub verfestigt.

Hohe Zinsen bremsen laut Kohnen die Nachfrage. Das könnte in den kommenden Jahren zwar das Angebot am Wohnungsmarkt erhöhen, kurzfristig wird der Weg zum eigenen Zuhause aber nicht leichter. Wohneigentum dürfte nach seiner Einschätzung auf breiter Front kaum günstiger werden. Bei Immobilien der Babyboomer-Generation könnte regional Verkaufsdruck entstehen. Eigentümer, die verkaufen müssen oder nicht auf Höchstpreise warten können, schaffen punktuell Kaufgelegenheiten. In einem weniger umkämpften Markt kann die Verhandlungsposition der Käufer trotz teurer Finanzierung besser sein.

Gleichzeitig treffen höhere Finanzierungskosten auf gesunkene Immobilienwerte. Der erforderliche Eigenkapitalbedarf steigt. Bei anstehenden Refinanzierungen dürften die Gespräche zwischen Eigentümern und Kapitalgebern schwieriger werden. Für Bestandsimmobilien verlangen viele Banken bei einer Finanzierung inzwischen entweder mindestens die Energieeffizienzklasse C oder einen belastbaren Sanierungsplan.

Utecht sieht trotz der leichten Aufwärtstendenz keinen Anlass für überstürzte Immobilienkäufe. Kreditnehmer sollten ihre Finanzierung sorgfältig vorbereiten, verschiedene Angebote vergleichen und mögliche staatliche Förderprogramme prüfen. Auch Refinanzierungen gehören frühzeitig auf den Tisch; auf kurzfristig deutlich sinkende Zinsen sollte man nicht bauen. Marco Schöfl von Qualitypool empfiehlt, Finanzierungen gegen mehrere Szenarien abzusichern und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen zu prüfen. Zinsen um vier Prozent gelten laut Utecht als neues realistisches Normalniveau.

Berlin sorgt für bundesweite Fragezeichen

Von Lackum warnt außerdem vor möglichen Folgen der Vergesellschaftungsdebatte in Berlin für Immobilienkredite bundesweit. Sollten die Risikoaufschläge für Pfandbriefe deutlich steigen, könnten sich Hypothekenkredite für alle Kreditnehmer verteuern. Dahinter steht die Sorge, dass Grundpfandrechte in Berlin an Wert verlieren könnten.

Für Investoren hängt die weitere Entwicklung unter anderem von der Inflation, den Finanzierungskosten und der Frage ab, ob die EZB eine längere Serie von Zinserhöhungen vermeiden kann. Die Branche muss sich auf ein möglicherweise dauerhaft höheres Zinsniveau einstellen. Unsicherheit und steigende Zinsen könnten potenzielle Käufer vorsichtiger machen; gleichzeitig bleibt offen, ob der Markt dadurch irgendwann wieder mehr Auswahl bietet.

Die EZB begründete ihre Zinspolitik mit dem Umgang mit dem Preisdruck. Für Käufer und Investoren heißt das zunächst: höhere Zinsen, höhere Finanzierungskosten und mehr Rechenarbeit vor der Unterschrift. Eine sorgfältige Finanzplanung und eine realistische Einschätzung der eigenen Möglichkeiten werden wichtiger. Und der Taschenrechner liegt beim Besichtigungstermin besser griffbereit als früher.