Vier Prozent Zins werden zur neuen Realität für Bauherren und Immobilienentwickler

Wohnungsbau wird für viele wieder zur Rechenfrage mit unangenehmem Ausgang. Lars von Lackum, Chef der LEG Immobilien, warnt vor zusätzlichen Belastungen durch den jüngsten Zinsanstieg. Betroffen sind private Bauherren ebenso wie professionelle Immobilienentwickler: Wer selbst bauen oder kaufen will, kann sich wegen höherer Finanzierungskosten weniger leisten. Für Entwickler wird die Kalkulation schwieriger, Neubauprojekte geraten unter Druck.

Zuletzt sind die Zinsen um rund 100 Basispunkte gestiegen. Die LEG Immobilien wird die höheren Finanzierungskosten ab 2027 spüren. Weil der Konzern jährlich rund eine Milliarde Euro refinanzieren muss, rechnet von Lackum mit Mehrkosten von etwa zehn Millionen Euro pro Jahr. Für die LEG seien diese zwar unerfreulich, aber verkraftbar.

Neubau und Transaktionen unter Druck

Auch am Immobilien-Transaktionsmarkt zeigen sich die Folgen. Nach einem deutlichen Anstieg im ersten Halbjahr stagnierte das Transaktionsvolumen nach neun Monaten auf dem Vorjahresniveau. Für das Gesamtjahr erwartet von Lackum einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Große Immobilientransaktionen dürften weiterhin selten bleiben.

Zusätzliche Unruhe bringt die Vergesellschaftungsdebatte in Berlin. Von Lackum warnt vor möglichen Folgen für Immobilienkredite in ganz Deutschland. Sollten die Risikoaufschläge bei Pfandbriefen deutlich steigen, könnten sich Hypothekenkredite für alle Immobilienkreditnehmer verteuern. Das klingt zunächst nach Finanzmarktjargon, landet am Ende aber bei Bauherren, Käufern und Projektentwicklern auf dem Tisch.

Wer heute eine Finanzierung sucht, kann bei ImmoScout24 kostenlos, unverbindlich und SCHUFA-neutral vergleichen. Dafür werden Kaufpreis, Eigenkapital und Bundesland angegeben; optional lässt sich eine Maklerprovision von 3,57 Prozent eintragen. Auf dieser Basis wird der Finanzierungsbedarf einschließlich Kaufnebenkosten berechnet. Möglich sind bis zu fünf Angebote aus einem Netzwerk von mehr als 1.500 beziehungsweise 1.600 Finanzierungspartnern – für Kaufen, Bauen oder Anschlussfinanzierungen.

Eigenkapital zählt, die Reserve bleibt liegen

Mehr Eigenkapital senkt den benötigten Darlehensbetrag, kann die monatliche Rate verbessern und erleichtert Banken eine passendere Einschätzung. In den Vergleich können unter anderem Bankguthaben und Sparbücher, Tagesgeld- und Girokontoguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere und Fonds, Schenkungen und Erbschaften, bereits vorhandene Immobilienwerte sowie finanzielle Unterstützung aus der Familie einfließen. Eine persönliche Reserve sollte allerdings vom einsetzbaren Eigenkapital abgezogen werden – das Geld für kaputte Heizung oder leere Waschmaschine ist nicht plötzlich verschwunden, nur weil der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Die konkreten Angebote hängen von den persönlichen Angaben und der Finanzierungssituation ab. Laut Anbieter schätzen Nutzer besonders die persönliche Beratung, schnelle Rückmeldungen und passende Angebote. Anfrage und Kontakt mit Finanzierungsberatern sind kostenlos und unverbindlich; auch bei Nichtannahme eines Angebots entstehen keine Kosten. Der Vergleich kann sogar vor der Immobiliensuche erfolgen, damit die realistische monatliche Belastung und das passende Budget klarer werden.

Finanzberater zahlen ImmoScout24 eine Vergütung für die Teilnahme am Vergleichsportal. Anfragen werden laut Anbieter ausschließlich an professionelle Finanzierungsanbieter mit entsprechender Expertise und vertraglicher Geschäftsbeziehung weitergeleitet.

Das Rechenbeispiel gilt für eine eigengenutzte Wohnimmobilie mit erstrangiger Grundschuldabsicherung, unbefristetem Angestelltenverhältnis sowie einwandfreier Vermögens- und Einkommenssituation. Ein Beispiel bleibt es eben: Andere persönliche Daten können zu anderen Angeboten führen.

Warum die Bauzinsen nicht nur an der EZB hängen

Die Europäische Zentralbank erhöhte im September 2026 den Leitzins zum zweiten Mal in diesem Jahr um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Für Immobilienfinanzierungen zählt aber nicht allein der Beschluss in Frankfurt. Erwartungen an den Kapitalmärkten, langfristige Zinsen und Staatsanleiherenditen, Inflation sowie geopolitische Risiken wirken ebenfalls hinein.

Der Verband der Privaten Bausparkassen rät Immobilienkäufern deshalb, neben dem aktuellen Zinssatz auch künftige Finanzierungskosten einzuplanen. Nach Einschätzung von Wüest Partner haben gestiegene Zinserwartungen die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt bereits erhöht. Besonders Projektentwicklungen werden dadurch erschwert, die Belebung des Transaktionsmarktes könnte gebremst werden, und auch Wohneigentum für private Haushalte wird tendenziell teurer.

Wie es weitergeht, hängt unter anderem von Inflation und Finanzierungskosten ab – und davon, ob die EZB eine längere Serie von Zinserhöhungen vermeiden kann. Baufi24 hält es für möglich, dass der Zinsschritt im September 2026 nicht der letzte war. Bei anhaltendem Preisdruck könnte der Einlagensatz 2027 in Richtung drei Prozent steigen.

Bauzinsen liegen vielfach über vier Prozent; für zehnjährige Finanzierungen wurden etwa 4,3 Prozent genannt. Eine schnelle Entspannung wird nicht erwartet. Im Interhyp-Bankenpanel sind die Erwartungen für das Jahresende gleichmäßig verteilt: Rund 33 Prozent rechnen mit steigenden, rund 33 Prozent mit stabilen und rund 33 Prozent mit fallenden Zinsen. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen lagen zum Zeitpunkt des Artikels bei knapp 4,2 Prozent und waren bereits vor der EZB-Sitzung am 10. September gestiegen.

Interhyp zufolge sollten sich Immobilienkäufer stärker an den Entwicklungen am Anleihemarkt als an einzelnen EZB-Zinsschritten orientieren. Hohe Energiepreise verstärkten dort die Sorge vor länger anhaltender Inflation. Dadurch stiegen die Renditen langfristiger Staatsanleihen – und in der Folge auch die Bauzinsen.

Zwischen Abwarten und Zugreifen

Für die kommenden ein bis zwei Monate erwarten 50 Prozent der Panel-Teilnehmer weitere Anstiege, die andere Hälfte eine Seitwärtsbewegung. Möglich wäre, dass die Kapitalmarktzinsen zunächst weiter steigen und sich gegen Monatsende wieder abschwächen, falls die EZB voraussichtlich höchstens noch eine Zinserhöhung vornimmt.

Neben der Geldpolitik beeinflussen globale Krisen und die Fiskalpolitik die Renditen. Kurzfristig gilt die Lage im Nahen Osten als wichtiger Faktor. Der Iran-Konflikt, EZB-Zinserhöhungen und globale Fiskalprogramme, insbesondere die europäische Aufrüstung, halten laut Interhyp den Aufwärtsdruck auf langfristige Renditen aufrecht. Bis Ende September 2026 könnten die Zinsen für zehnjährige Hypotheken moderat weiter steigen, weil der jüngste Anstieg der Bundrenditen noch nicht vollständig in den Finanzierungskonditionen berücksichtigt sei.

Eine nachhaltige Abwärtsbewegung wird kurzfristig erst bei einem dauerhaften Waffenstillstand im Nahen Osten oder einem deutlichen Konjunktureinbruch erwartet. Trotzdem sieht Interhyp keinen Anlass für eine überstürzte Finanzierung. Angebote vergleichen, nicht nur auf den Zinssatz schauen und prüfen, ob staatliche Förderprogramme eingebunden werden können – das sind die nüchternen Schritte, die zwischen Wunschhaus und Monatsrate liegen.

Hohe Zinsen bremsen laut Baufi24 zwar die Nachfrage. In den kommenden Jahren könnte dadurch regional zusätzliches Wohnungsangebot entstehen, etwa aus Immobilien der Babyboomer-Generation. Müssen Eigentümer verkaufen oder können sie nicht auf Höchstpreise warten, könnten punktuell Kaufgelegenheiten entstehen; Käufer hätten dann womöglich mehr Verhandlungsspielraum. Eine breite Verbilligung von Wohneigentum wird allerdings nicht erwartet. Vier Prozent Zins gelten zunehmend als neue Finanzierungsrealität.