Wohnungsbau in Deutschland kommt kaum vom Fleck. Bauindustriepräsident Olaf Demuth fordert deshalb staatliche Unterstützung in großem Umfang: Zinsgünstige Darlehen und Bürgschaften zwischen 50 und 60 Milliarden Euro sollen Neubauprojekte finanzierbarer machen, den Markt stabilisieren und Investitionen anstoßen.

Der Druck wächst seit Jahren. Steigende Baukosten treffen auf schwierige Finanzierungsbedingungen, gleichzeitig geht die Zahl der neu errichteten Wohnungen zurück. Für 2026 erwartet Demuth weniger als 200.000 fertiggestellte Wohnungen. 2025 waren es 206.000. Damit bleibt Deutschland erneut hinter den politischen Wohnungsbauzielen zurück.

Weniger Wohnungen, mehr Gedränge

In den Ballungsräumen verschärft die schwache Bautätigkeit den Druck auf die Wohnungsmärkte. Nach verschiedenen Schätzungen fehlen derzeit mindestens 600.000 bis 800.000 Wohnungen. Eine Anfang Februar 2025 veröffentlichte Studie kam bundesweit auf gut 550.000 fehlende Wohnungen. Als ein Grund gilt die gestiegene Nachfrage durch hohe Zuwanderungszahlen.

Gleichzeitig steht vorhandener Wohnraum dem Markt nicht automatisch zur Verfügung. Manche Wohnungen liegen in strukturschwachen Regionen, andere bleiben wegen strukturellen Leerstands im Wohngebäudebestand ungenutzt. Im Mai 2022 standen bundesweit 1,9 Millionen Wohnungen leer, die Leerstandsquote lag bei 4,3 Prozent. Die Hälfte dieser Wohnungen war mindestens ein Jahr verwaist. Auf dem Land ist der Leerstand deutlich höher als in Großstädten: In Hamburg und Berlin stand etwa jede dritte leerstehende Wohnung mindestens zwölf Monate leer, in Thüringen waren es rund zwei Drittel.

Der Wohnungsmarkt passt also hinten und vorne nicht zusammen. In Großstädten bleiben junge Menschen unfreiwillig bei ihren Familien wohnen, weil bezahlbarer Wohnraum in der Nähe von Studien- oder Arbeitsplätzen fehlt. Im ländlichen Raum sitzen ältere Menschen dagegen oft in ihren bisherigen, zu großen Wohnungen fest – sogenannte „Empty Nests“. Im vertrauten Quartier fehlt es an bezahlbarem und angemessenem Ersatz.

Die Studie des Deutschen Mieterbundes untersucht deshalb, wie mehr Umzüge angeregt und diese „Gefangenheit im Bestand“ aufgebrochen werden kann. Als Ansatz gilt ein bedarfsgerechter, regional angepasster Neu- und Umbau. Der Anteil überbelegter Wohnungen nimmt weiter deutlich zu, während die Wohnraumförderung mit der Entwicklung kaum Schritt hält.

Zwischen Mietdruck und Förderlücke

2023 lebten laut Statistischem Bundesamt 52 Prozent der Menschen in Deutschland zur Miete. Unter den EU-Ländern hat Deutschland damit den niedrigsten Anteil an Eigentümern selbst bewohnter Immobilien. In Frankreich lebt etwas mehr als ein Drittel zur Miete, in Spanien rund ein Viertel, in Rumänien nur 4 Prozent.

Teurer wurde es vor allem dort, wo ohnehin viele Menschen eine Wohnung suchen. In großen kreisfreien Städten stiegen die durchschnittlichen Wiedervermietungsmieten von online inserierten Wohnungen zwischen 2010 und 2022 um fast 70 Prozent. 2023 lag die durchschnittliche Erst- beziehungsweise Wiedervermietungsmiete in Köln bei 13,44 Euro netto kalt pro Quadratmeter, in München bei 20,59 Euro.

Hauptmieterhaushalte gaben 2022 durchschnittlich knapp 28 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aus; 2006 waren es 27 Prozent. Rund zwei Drittel der Mieterhaushalte blieben bei höchstens 30 Prozent – dieser Wert gilt häufig als Richtwert für ein angemessenes Verhältnis. Rund 1,5 Millionen Haushalte mussten dagegen mindestens die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die Miete aufbringen. Bei weiteren gut 1,6 Millionen lag der Anteil zwischen 40 und 50 Prozent. Besonders stark belastet waren Einpersonenhaushalte und Bewohner von Großstädten. Ende 2023 bezogen 1,2 Millionen Menschen Wohngeld, einschließlich der Ausweitung der Anspruchsgrundlage durch das Wohngeldgesetz.

Auch der soziale Wohnungsbau hat an Boden verloren. Seit den frühen 1990er-Jahren verkauften Bund, Länder und Kommunen viele sozial gebundene Wohnungen. Gleichzeitig liefen Sozialbindungen aus, während weniger neue Sozialwohnungen entstanden. Die Ampelregierung strebte jährlich 100.000 neue Sozialwohnungen an; nach Angaben des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen wurde dieses Ziel deutlich verfehlt. Wohnungsankäufe und verlängerte Belegungsrechte konnten den Rückgang nicht ausgleichen.

Mehr Geld floss zwar in die Förderung: 2021 waren es 1 Milliarde Euro, 2022 2 Milliarden Euro und 2024 3,2 Milliarden Euro. Außerdem führte die Bundesregierung 2024 eine neue Wohngemeinnützigkeit ein. Soziale Unternehmen, Vereine und Stiftungen können dadurch von Gewerbe- und Körperschaftsteuer befreit werden, wenn sie Wohnungen unter der marktüblichen Miete an Bedürftige vermieten und keine Gewinne ausschütten. Wie stark diese Maßnahmen den sozialen Wohnungsbau tatsächlich fördern, ist noch nicht absehbar.

Finanzierung bleibt der Engpass

Die Zahlen zur Bautätigkeit sprechen eine deutliche Sprache. Das Institut der deutschen Wirtschaft schätzte den Bedarf für 2021 bis 2025 auf jährlich 372.000 neue Wohnungen. Die Bundesregierung hatte 400.000 Wohnungen pro Jahr als Ziel ausgegeben. 2023 wurden laut Statistischem Bundesamt jedoch nur 294.400 Wohnungen fertiggestellt, auch 2021 und 2022 lag die Zahl ungefähr auf diesem Niveau.

Von Januar bis Oktober 2024 wurden knapp 176.000 Wohnungen genehmigt – 42.600 weniger als im Vorjahreszeitraum. Für 2025 rechnete die Deutsche Bauindustrie mit nur 150.000 bis 200.000 Fertigstellungen. Demuth nennt für 2025 nun 206.000 fertige Wohnungen; für 2026 erwartet er weniger als 200.000.

Als Ursachen gelten gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, ein geringeres Wirtschaftswachstum, komplexe Vorschriften und hohe Baustandards. Dazu kommen lange Genehmigungsverfahren sowie unterschiedliche Regelungen von Bund, Ländern und Kommunen. Für Bauherren bedeutet das oft: lange warten, neu kalkulieren, wieder warten.

Genau hier sollen die von Demuth geforderten zinsvergünstigten Kredite und staatlichen Garantien ansetzen. Sie könnten Bauherren mehr Planungssicherheit geben und die Bautätigkeit wiederbeleben. Demuth hält es für möglich, die Krise innerhalb weniger Jahre zu entschärfen, wenn rasch geeignete Maßnahmen beschlossen werden.

Der Bau ist dabei nicht nur ein wohnungspolitisches Thema. Bei voller Auslastung könne das Baugewerbe 9 bis 12 Prozent zur Wirtschaftsleistung beitragen, betont Demuth. Ein anhaltender Baustillstand könnte deshalb die wirtschaftliche Entwicklung insgesamt belasten. Und während auf Baustellen Kräne stillstehen, steigt anderswo die Zahl der überbelegten Wohnungen weiter.

Zwischen Neubau und leerstehenden Wohnungen

Der Bedarf lässt sich nicht allein mit Neubau beantworten. Die hohen Leerstandszahlen zeigen, dass Wohnraum am falschen Ort oder dauerhaft nicht nutzbar sein kann. Zugleich fehlen nahe Arbeitsplätzen, Hochschulen und vertrauten Ortskernen passende Wohnungen. Das macht Umbau, Umnutzung und regional angepasste Projekte ebenso wichtig wie neue Wohngebiete.

Die Lage ist auch deshalb widersprüchlich: Es wird zu wenig gebaut, während viele Wohnungen leer stehen. In Städten klettern die Mieten, auf dem Land bleiben Wohnungen unbesetzt. Junge Leute finden kein Zimmer, ältere Menschen keine kleinere Wohnung im eigenen Viertel. Der Wohnungsmarkt wirkt dabei manchmal wie ein überfüllter Zug, an dessen anderen Ende noch Waggons leer stehen.

Mit zinsgünstigen Darlehen und Bürgschaften im Umfang von 50 bis 60 Milliarden Euro will Olaf Demuth nun die Finanzierung von Neubauprojekten erleichtern, den Markt stabilisieren und Investitionen anregen. Ob daraus tatsächlich wieder mehr Baustellen werden, hängt neben dem Geld auch an Genehmigungen, Baukosten, Standards und der Frage, wo genau gebaut wird.

Quelle: ad-hoc-news.de
Weitere Informationen: Deutscher Mieterbund
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