Heute ist der 26.10.2026. In der Hauptstadt brodelt es gewaltig, und das nicht nur wegen des bevorstehenden Winters. Berlin hat im März 2026 ein Rahmengesetz zur Vergesellschaftung von rund 160.000 Wohnungen privater Wohnungsunternehmen beschlossen. Ein Vorhaben, das nicht nur die politischen Gemüter erhitzt, sondern auch die Gemüter der Mieter, Investoren und Wirtschaftsverbände. Die Entschädigungskosten, die dabei entstehen sollen, werden auf rund 16 Milliarden Euro geschätzt. Durchschnittlich macht das etwa 100.000 Euro pro Wohnung. Ein stolzer Preis, der im Raum steht.

Die Bundesregierung hat im Juli 2026 ein Bundesgesetz angekündigt, das Enteignungen und Verstaatlichungen privater Wohnungsbestände durch die Länder untersagen soll. Diese Entscheidung ist nicht ohne Grund gefallen: In Berlin leben rund 84 Prozent der Bevölkerung zur Miete, während die Eigentümerquote bei unter 20 Prozent liegt. Das lässt erahnen, wie angespannt die Situation auf dem Wohnungsmarkt tatsächlich ist. Die Berliner Stadtregierung stützt sich auf Artikel 15 des Grundgesetzes, der die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum ermöglicht. Allerdings ist die Anwendung dieses Artikels in der Bundesrepublik bislang weitgehend ungeklärt. Historisch gesehen, hat es so etwas noch nie gegeben.

Politische Reaktionen und Bedenken

Die politischen Reaktionen auf die Vergesellschaftungspläne sind gemischt. Die Linke, Grüne und SPD in Berlin haben das Gesetz ins Leben gerufen, während Wirtschaftsverbände und Ökonomen warnen, dass solche regulatorischen Eingriffe die privaten Investitionen im Wohnungsbau hemmen könnten. Die großen Wohnungskonzerne, allen voran Vonovia, zeigen sich skeptisch und stellen die Verfassungsmäßigkeit des Vorhabens infrage. Die Diskussion wird durch die Tatsache angeheizt, dass die Eigentümerstruktur lediglich geändert wird und somit kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Ein Dilemma, das viele nicht so recht verstehen können.

Statistiken zeigen, dass in kreisfreien Großstädten 37 Prozent der Wohnungsbestände Eigentum von Privatpersonen sind. Sollte das Gesetz in die Tat umgesetzt werden, wären vor allem große Vermieter mit mehr als 10.000 Wohnungen betroffen. Dazu zählen Unternehmen wie Vonovia mit etwa 130.000 Wohnungen in Berlin. Diese Firmen reagieren bereits mit Kürzungen ihrer Investitionsbudgets und einer zurückhaltenden Kreditvergabe für neue Projekte. Banken berücksichtigen zunehmend die politischen Risiken und erhöhen Zinsaufschläge. Ein Teufelskreis, wenn man bedenkt, dass bundesweit 1,35 Millionen Wohneinheiten fehlen und der jährliche Neubaubedarf bei 350.000 bis 400.000 Wohnungen liegt.

Rechtliche Unsicherheiten und Ausblick

Die rechtlichen Fragen um die Vergesellschaftung sind noch lange nicht geklärt. Staatsrechtler zweifeln an der rechtlichen Grundlage und erwarten langwierige Rechtsstreitigkeiten. Ein offener Brief, unterzeichnet von über 200 Personen, darunter Gewerkschaftsvertreter und Wirtschaftswissenschaftler, kritisiert ein mögliches Bundes-Investitionsschutzgesetz als verfassungswidrig und sieht hierin eine Missachtung des Wählerwillens. Komischerweise scheint die Regierung noch immer nicht genau zu wissen, wie sie mit den Vorgaben umgehen soll. Ein Gesetzentwurf, der die Vergesellschaftung entziehen würde, ist bislang nicht veröffentlicht.

Für die Mieter in Berlin könnte dies sowohl Licht als auch Schatten bedeuten. Rund 85 Prozent der Berliner wohnen zur Miete, und laut einer DIW-Auswertung sind die Angebotsmieten zwischen 2009 und 2023 um 112 Prozent gestiegen. Die Frage bleibt, ob die Vergesellschaftungspläne tatsächlich dazu führen können, dass der Wohnraum besser verteilt wird, oder ob sie lediglich die bestehenden Probleme verschärfen. Es bleibt spannend, wie sich die Lage in den kommenden Monaten entwickeln wird.