Der Wohnungsbau in Deutschland kommt nicht recht vom Fleck. In Schleswig-Holstein will die SPD deshalb den Bau von Wohnungen gesetzlich verankern, damit bezahlbarer Wohnraum eine verbindliche Grundlage bekommt. In Flensburg verlangt die SPD-Fraktion zugleich eine gerechtere Verteilung der Belastungen aus der Grundsteuerreform 2025. Besonders Eigentümer älterer Häuser, etwa im Stadtteil Jürgensby, seien von spürbaren Mehrkosten betroffen.

Bundesweit rechnet Bauindustrie-Präsident Olaf Demuth für 2026 mit weniger als 200.000 fertiggestellten Wohnungen. 2025 waren es 206.000 Wohneinheiten. Dabei könnte der Wohnungsbau bei stabiler Baukonjunktur laut Demuth 9 bis 12 Prozent zur gesamten Wirtschaftsleistung beitragen. Seine Forderung: günstige Kredite und staatliche Bürgschaften. Der Staat solle 50 bis 60 Milliarden Euro absichern, damit Baugesellschaften wieder Zugang zu Kapital erhalten und Projekte tatsächlich umgesetzt werden können.

Kommunen suchen nach jedem Quadratmeter

Einige Städte versuchen, selbst gegenzusteuern. Fulda stellte 1,7 Millionen Euro Fördermittel für Wohnprojekte bereit. In Nürnberg trafen sich am 9. Oktober 2026 beim ersten Wohnungsgipfel Vertreter der Verwaltung und der Wohnungswirtschaft. Auf dem Tisch lagen schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, eine effizientere Flächennutzung und die Überprüfung des städtischen Baulandbeschlusses.

Nürnberg strebt jährlich rund 2.000 neue Wohnungen an. Der langjährige Durchschnitt lag zuletzt bei etwa 1.500 Fertigstellungen pro Jahr. Nachverdichtung, Aufstockung, Umbau und Umnutzung sollen helfen; ebenso die Aktivierung von Leerstand und Wohnungstausch. Das klingt weniger nach großer Neubaukulisse als nach vielen kleinen Stellschrauben – aber genau dort wird inzwischen gedreht.

Potsdams Oberbürgermeisterin Noosha Aubel fordert mehr Fördermittel von Bund und Land. Hohe Grundstücks-, Material- und Zinskosten könnten laut Aubel selbst bei Neubauten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft zu Mietpreisen von mehr als 22 Euro pro Quadratmeter führen. Für viele Haushalte ist das keine Nebensache, sondern die Grenze.

1,4 Millionen Wohnungen fehlen

Wie tief die Lücke inzwischen reicht, zeigt eine Analyse des Pestel-Instituts: Ende 2024 fehlten in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen – ein Rekordstand. Eine rasche Entspannung ist nicht in Sicht. Erwartet werden etwa 200.000 neue Wohnungen pro Jahr, also ungefähr die Hälfte des angenommenen jährlichen Bedarfs.

Auftraggeber der Studie „Sozialer Wohn-Monitor“ war das Bündnis Soziales Wohnen, dem unter anderem der Deutsche Mieterbund und die IG Bau angehören. Von den mehr als 23 Millionen Mieterhaushalten hat laut Studie etwa die Hälfte Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Dem stehen bundesweit nur rund eine Million Sozialwohnungen gegenüber. Das Bündnis fordert, deren Zahl mindestens zu verdoppeln.

Der Neubau von Sozialwohnungen stagniert; im vergangenen Jahr wurden insgesamt nur rund 220.000 Wohnungen fertiggestellt. Die größten absoluten Wohnungslücken gibt es in Nordrhein-Westfalen mit rund 376.000 Wohnungen und in Bayern mit rund 233.000. Bis 2030 schätzt das Pestel-Institut den Gesamtbedarf auf bis zu 2,4 Millionen neue Wohnungen.

Auch wirtschaftlich wird der Mangel zum Problem. Ohne mehr Wohnungsbau könnten weniger Zuwanderer für den Arbeitsmarkt gewonnen werden, wodurch die Überwindung der Wachstumsschwäche erschwert werde. Das Bündnis Soziales Wohnen fordert deshalb einen Bund-Länder-Pakt für den Wohnungsbau, insbesondere für mehr Sozialwohnungen. Die Berechnungen basieren auf Daten der Statistischen Ämter.

Die Förderpraxis des Bundes bremst nach Einschätzung der Analyse zusätzlich: Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau werden über fünf Jahre verteilt ausgezahlt, während die Länder die Kosten für Bauprojekte zunächst vorfinanzieren müssen. Für klamme Haushalte und knappe Kassen ist das eine denkbar ungünstige Kombination.

Besonders unter Druck stehen Menschen bis 25 Jahre und ältere Menschen. Auszubildende, Studierende und Berufseinsteiger finden teilweise keine bezahlbare Wohnung; Ausbildungsverträge kämen deshalb mitunter gar nicht zustande. Studierende geben im Durchschnitt 53 Prozent ihres Monatsbudgets für Wohnkosten aus.

Bei älteren Menschen rückt die Generation der Babyboomer stärker in den Blick. Viele scheiden in den kommenden Jahren aus dem Berufsleben aus. Bei niedrigen Renten könnten sie sich ihre bisherigen Wohnungen nicht mehr leisten, erzwungene Umzüge könnten zunehmen. Das Problem betrifft laut Studie nicht nur Hamburg und München, sondern auch andere Regionen.

Menschen mit Behinderungen erleben demnach eine „Ausgrenzung auf dem Wohnungsmarkt“. Vorgeschlagen werden Quoten bei der Vergabe von Sozialwohnungen. Menschen mit körperlichen oder psychischen Behinderungen sollten vorübergehend bevorzugt berücksichtigt werden. Davon könnten auch andere auf dem Wohnungsmarkt stark benachteiligte Gruppen profitieren, etwa Menschen mit Suchtproblemen.

Mehr als eine Million Wohnungen stehen in Deutschland schätzungsweise leer. Ihre Wiedervermietung würde das Wohnungsproblem insbesondere in Westdeutschland laut den Ökonomen dennoch nicht lösen. Leerstand ist eben nicht automatisch dort, wo Menschen Arbeit, Ausbildung oder Pflegeplätze suchen.

Förderung, Leerstand und ein widersprüchlicher Markt

Die Zahlen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zeigen ein gemischtes Bild, Stand Juni 2025. Die Rahmenbedingungen am Bau- und Immobilienmarkt hatten sich gegenüber den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023 verbessert. Hypothekenzinsen lagen unter dem Höchststand vom November 2023, Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank konnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben, und der Anstieg der Baupreise hatte sich deutlich verlangsamt.

Seit April 2024 wurden wieder mehr Hypothekendarlehen abgeschlossen, die Immobilienpreise erholten sich seit Mitte 2024. Auch die Baugenehmigungen stiegen im ersten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent. Auf den Baustellen selbst kommt diese Verbesserung allerdings nur zäh an.

Nach Berechnungen des DIW Berlin entfiel 2023 mit 57 Prozent der größte Anteil des Bauvolumens auf den Wohnungsbau. Es folgten Wirtschaftsbau und öffentlicher Bau. Der Anteil des Wohnungsbaus lag trotz eines leichten Rückgangs gegenüber den Vorjahren deutlich über dem Wert von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

Bei den Fertigstellungen werden Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, Wohnheimen sowie in Nichtwohngebäuden wie landwirtschaftlichen Betriebs- oder Warenlagergebäuden erfasst. Anfang der 2000er Jahre entstanden jährlich zwischen 200.000 und 300.000 Wohnungen. Nach der Finanzkrise sank die Zahl deutlich und lag zeitweise nur knapp über 150.000 Wohnungen pro Jahr. Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau, bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen jährlich fertiggestellt.

Der russische Angriff auf die Ukraine 2022 verschlechterte die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Die deutlich gesunkenen Baugenehmigungen führten 2024 zu rund 250.000 fertiggestellten Wohnungen. Der Bauüberhang – genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen – begrenzte den Rückgang der Fertigstellungen 2023 und 2024. Ende 2024 befanden sich bundesweit 759.743 Wohnungen im Bauüberhang, davon 330.000 bereits im Bau; mehr als die Hälfte dieser Wohnungen war unter Dach oder befand sich im Rohbau.

Bei den Mieten entscheidet der Ort stark mit. In wachsenden Ballungsräumen sind sie höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger – und das gilt sowohl für Bestandsmietverhältnisse als auch für Erst- und Wiedervermietungen. Die Mietenregulierung soll kurzfristig dazu beitragen, Wohnen auch in angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar zu halten.

Sozialwohnungen und politische Reibung

2024 förderten die Länder insgesamt knapp 62.000 Wohneinheiten, rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Förderbewilligungen für den Neubau von Sozialmietwohnungen stiegen um 19 Prozent, für die Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, für selbst genutztes Wohneigentum um 61 Prozent und für Wohnheimplätze für Studierende und Auszubildende um 399 Prozent.

Die Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau sollen nach vorläufiger Finanzplanung von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro betragen. Ende 2024 lag der Bestand an Sozialmietwohnungen bei rund 1,05 Millionen. Der Rückgang wurde gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich verlangsamt, in sieben Ländern stieg der Bestand 2024 sogar.

Am 9. Oktober 2026 beriet der Bundestag in der Nacht erstmals über geplante Kürzungen beim Wohngeld. Die Co-Vorsitzende der SPD Nordrhein-Westfalen kritisierte die von einer Parteikollegin vorbereiteten Kürzungen im Bundeshaushalt. Sie wandte sich gegen Einsparungen, die einkommensschwache Mieterhaushalte in den Kommunen belasten würden.

Der bundesweite Leerstand ist zugleich groß und schwer nutzbar. Laut Zensus standen am 15. Mai 2022 gut 1,9 Millionen Wohnungen leer, das entsprach 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In den westlichen Bundesländern waren rund 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent leer, in Ostdeutschland gut 576.000 beziehungsweise 6,4 Prozent. Für strukturschwache und ländliche Regionen wurde zur Nutzung dieses Potenzials eine „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ entwickelt.

Auch beim Eigentum klaffen die Lebenswelten auseinander. Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbst genutztem Wohneigentum. Regional reicht die Quote von unter 16 Prozent in Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin bis zu über 70 Prozent in Landkreisen wie Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau.

In Städten dominieren Mehrfamilienhäuser; Wohnungen werden dort überwiegend vermietet, die Wohneigentumsquote liegt meist unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbst genutzten Wohneigentums. Bundesweit liegt die Eigentumsquote bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei 78 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern bei 16 Prozent.