Am 26. Oktober 2026 ist das Thema der Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen heißer denn je. In Berlin wird über eine massive Umgestaltung des Wohnungsmarktes diskutiert. Der CDU-Wirtschaftsrat hat die Bundesregierung aufgefordert, ein Gesetz gegen mögliche Vergesellschaftungen schnell zu verabschieden. Generalsekretär Wolfgang Steiger bringt es auf den Punkt: Die Pläne, die sowohl von der Berliner Landesregierung als auch vom Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU) vorgetragen werden, sind in der rechtlichen und wirtschaftlichen Diskussion umstritten. Es drohen lange Phasen der Unsicherheit, warnte Steiger. Er hält die Vergesellschaftungspläne für verfassungsrechtlich nicht haltbar und sieht potenziell negative Auswirkungen bereits vor einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts.

Die Vergesellschaftung soll nach Dobrindts Entwurf nur dann möglich sein, wenn eine zwingende Notwendigkeit nachgewiesen werden kann. Ein Bundesland müsste belegen, dass alle anderen Maßnahmen zur Lösung der Wohnungsnot – wie etwa Investitionen und Förderungen im Wohnungsbau – bereits ausgeschöpft wurden. Im Falle einer Enteignung müsste die Entschädigung unmittelbar in Geld und zum Verkehrswert erfolgen, was durch ein Gutachten festgestellt werden soll. Steiger unterstützt Dobrindts Vorstoß vehement und betont, dass Eigentum nicht zur politischen Verfügungsmasse werden dürfe.

Berliner Pläne und rechtliche Grauzonen

In Berlin hingegen sind die Pläne von Linken, Grünen und SPD, große private Wohnungsbestände zu vergesellschaften, konkret geworden. Laut ihrem Sondierungspapier sollen private Wohnungskonzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen betroffen sein. Dabei rechnen die Parteien mit Entschädigungskosten von 16 Milliarden Euro, die vermutlich unter dem Verkehrswert der Wohnungen liegen dürften. Doch der Sprecher des Bundesjustizministeriums bezeichnet die Vorhaben als verfassungsrechtliches Neuland und verweist auf zahlreiche offene Fragen.

Die rechtlichen Grundlagen sind komplex. Die Vergesellschaftung großer Berliner Wohnungsunternehmen nach Art. 15 GG ist politisch umstritten. Interessant ist, dass diese Vorschrift seit Inkrafttreten des Grundgesetzes 1949 noch nie zur Anwendung kam. Es handelt sich dabei nicht um eine klassische Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 GG, sondern vielmehr um die mögliche Überführung ganzer Wirtschaftsbereiche in Gemeineigentum oder Gemeinwirtschaft. Ein Volksentscheid von 2021 hatte den Senat aufgefordert, einen entsprechenden Gesetzentwurf zu entwickeln, der allerdings kein fertiger Gesetzentwurf war und den Senat nicht direkt zum Handeln verpflichtete.

Die Herausforderungen der Umsetzung

Am 18. März 2026 verabschiedete das Abgeordnetenhaus ein Rahmengesetz, das ab 2028 gelten soll. Dieses Gesetz ordnet selbst keine Vergesellschaftung an; vielmehr wäre ein gesondertes Gesetz notwendig, das die Verhältnismäßigkeit und die angemessene Entschädigung regeln müsste. Der Entwurf sieht vor, dass landeseigene, gemeinnützige und kirchliche Unternehmen sowie Genossenschaften von der Vergesellschaftung ausgenommen werden. Ein konkreter Gesetzentwurf einer künftigen Landesregierung liegt jedoch bislang nicht vor. Ein Sprecher des Innenministeriums gab keinen Zeitplan für die Einbringung der Gesetzespläne ins Bundeskabinett bekannt.

Die Diskussion dreht sich auch um den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz: Die Maßnahme muss geeignet, erforderlich und angemessen sein. Kritiker führen an, dass geförderter Wohnungsneubau und Mietpreisregulierungen möglicherweise weniger eingriffsintensiv wären und gleich wirksam sein könnten. Schließlich würde durch die Vergesellschaftung selbst zunächst keine neuen Wohnungen entstehen.

Rechtslage und Zukunftsausblick

Erschwerend kommt hinzu, dass die Bundesregierung im Juli 2026 ein Bundesgesetz zur Verhinderung oder Begrenzung landesrechtlicher Vergesellschaftungen prüfen möchte. Art. 15 GG fällt unter die konkurrierende Gesetzgebung des Bundes, was bedeutet, dass der Bund nur tätig werden darf, wenn es zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse erforderlich ist. Die betroffenen Wohnungsunternehmen und finanzierenden Banken könnten unter anderem Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht erheben oder eine abstrakte Normenkontrolle anstoßen.

Die weitere Entwicklung hängt also stark von der Bildung der künftigen Berliner Koalition und den konkreten Landesgesetzen ab. Zentrale ungeklärte Fragen – insbesondere zur Verhältnismäßigkeit, Entschädigungshöhe und Kompetenzabgrenzung zwischen Bund und Ländern – dürften letztlich durch das Bundesverfassungsgericht entschieden werden. In einer Zeit, in der die Wohnraumsituation in vielen Städten angespannt ist, bleibt abzuwarten, wie die politischen Akteure auf die Herausforderungen reagieren werden.