Auf einem Bauprojekt in Deutschland wird die Rechnung gerade spürbar schwieriger: Der jüngste Zinsanstieg um rund 100 Basispunkte verteuert die Finanzierung und trifft private Bauherren ebenso wie professionelle Projektentwickler. Lars von Lackum, Chef von LEG Immobilien, warnt deshalb vor Folgen für den Wohnungsneubau, den Immobilienmarkt und Kreditnehmer. Für private Bauherren bedeutet das: Das geplante Haus oder die Wohnung ist womöglich nicht mehr im selben Umfang leistbar.

Bei Projektentwicklern wird die Kalkulation zugleich unsicherer. Grundstück, Baukosten und Finanzierung müssen zusammenpassen; wenn sich der Zins dreht, kippt eine Rechnung schneller, als einem lieb sein kann. Für den Wohnungsneubau seien das schlechte Nachrichten, sagte von Lackum dem Handelsblatt. Auch die LEG Immobilien stellt sich ab dem kommenden Jahr auf höhere Finanzierungskosten ein. Der Konzern refinanziert jährlich rund eine Milliarde Euro und rechnet dadurch mit etwa zehn Millionen Euro Mehrkosten pro Jahr. Von Lackum nennt diese Belastung unangenehm, aber verkraftbar.

Weniger Bewegung bei großen Immobiliengeschäften

Am Immobilien-Transaktionsmarkt zeigt sich der Zinsdruck bereits. Nach einem deutlichen Anstieg im ersten Halbjahr stagnierte das Transaktionsvolumen nach neun Monaten auf dem Niveau des Vorjahres. Für das Gesamtjahr erwartet von Lackum einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Große Immobilientransaktionen dürften weiterhin selten bleiben.

Zusätzliche Sorgen bereitet ihm die Vergesellschaftungsdebatte in Berlin. Steigende Risikoaufschläge bei Pfandbriefen könnten die Kreditkonditionen in ganz Deutschland verschlechtern. Verliere das Grundpfandrecht in Berlin an Wert, könnten alle Immobilienkreditnehmer über höhere Kosten belastet werden. Das beträfe damit nicht nur den Berliner Markt, sondern auch Hypothekenkredite andernorts.

Was Bauherren jetzt bei der Finanzierung beachten

Für die Suche nach einer Finanzierung werben Anbieter wie Interhyp mit einem breiten Vergleich. Das Unternehmen bezeichnet sich als Spezialist und Nummer eins für Baufinanzierung; nach eigenen Angaben haben bereits über 2,1 Millionen Menschen ihre Immobilien mit Interhyp finanziert. Verglichen werden die Konditionen von über 500 Darlehensgebern, wobei die aktuelle Marktlage berücksichtigt wird.

Expertinnen und Experten entwickeln gemeinsam mit den Kundinnen und Kunden einen Finanzierungsplan. Die Begleitung reicht laut Anbieter von der ersten Finanzierungsanfrage über den Abschluss bis zum Einzug in die Immobilie. Beratung und Begleitung seien unverbindlich und ohne zusätzliche Gebühren für die Kundinnen und Kunden. Bei Abschluss einer Finanzierung erhält Interhyp eine Provision vom Darlehensgeber.

Der Blick auf die Geldpolitik allein reicht allerdings nicht. Die Europäische Zentralbank erhöhte im September die Leitzinsen zum zweiten Mal in diesem Jahr um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent. Für Immobilienfinanzierungen sind laut Experten weniger einzelne EZB-Entscheidungen entscheidend als die Erwartungen an den Kapitalmärkten und die langfristigen Zinsen. Steigen diese, werden Bau- und Immobilienkredite teurer.

Christian König vom Verband der Privaten Bausparkassen empfiehlt, bei der Finanzierung auch künftige Zinssätze einzurechnen. Höhere Kosten engen die finanziellen Spielräume zum Sparen ein, und Planungssicherheit wird wichtiger. Annika Steiner von Wüest Partner zufolge sind die Finanzierungskosten am Kapitalmarkt bereits wegen gestiegener Zinserwartungen geklettert. Anspruchsvollere Bedingungen erschweren besonders Projektentwicklungen und könnten die weitere Belebung des Immobilien-Transaktionsmarktes bremsen.

Bauzinsen über vier Prozent bleiben im Blick

Oliver Kohnen von Baufi24 erwartet, dass die Zinserhöhung im September 2026 nicht die letzte gewesen sein dürfte. Bei anhaltendem Preisdruck könnte der EZB-Einlagensatz im Laufe des Jahres 2027 auf etwa 3 Prozent steigen. Bauzinsen liegen vielfach bereits über 4 Prozent; für zehnjährige Finanzierungen wurden etwa 4,3 Prozent genannt. Das liegt annähernd auf dem höchsten Niveau seit rund 15 Jahren. Eine schnelle Entspannung der Bauzinsen erwartet Kohnen nicht.

Das höhere Zinsniveau bremst nach seiner Einschätzung die Nachfrage und könnte in den kommenden Jahren zu mehr Angebot auf dem Wohnungsmarkt führen. Bei Immobilien der Babyboomer-Generation könnte regional Verkaufsdruck entstehen. Punktuell wären dadurch Kaufgelegenheiten möglich, wenn Eigentümer verkaufen müssen oder nicht auf den maximalen Preis warten können. Trotz teurer Finanzierung könnten Käufer dann eine bessere Verhandlungsposition haben als in einem boomenden Markt. Wohneigentum werde in den kommenden Jahren trotzdem insgesamt kaum günstiger, erwartet Kohnen.

Wie es bis zum Jahresende weitergeht, ist keineswegs ausgemacht. Im Interhyp-Bankenpanel rechnen rund 33 Prozent mit steigenden Zinsen, rund 33 Prozent mit stabilen und rund 33 Prozent mit fallenden Zinsen. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen lagen laut Panel zuletzt bei knapp 4,2 Prozent und waren bereits vor der EZB-Sitzung am 10. September kontinuierlich gestiegen.

Interhyp-Chef Jörg Utecht empfiehlt Immobilienkäufern vor allem, die Entwicklung am Anleihemarkt zu beobachten. Hohe Energiepreise haben die Sorge vor länger anhaltender Inflation verstärkt. Dadurch stiegen die Renditen langfristiger Staatsanleihen spürbar, was die Bauzinsen nach oben zog. Käufer sollten sich vorerst auf Bauzinsen oberhalb von 4 Prozent einstellen.

Für die kommenden ein bis zwei Monate erwarten 50 Prozent der Panel-Experten weitere Anstiege, die übrigen 50 Prozent rechnen mit einer Seitwärtsbewegung. Ein Teilnehmer erwartet zunächst weitere Erhöhungen der Baufinanzierungszinsen. Zum Monatsende könnte jedoch die Erwartung zunehmen, dass die EZB höchstens noch eine Zinserhöhung vornimmt; dann könnten langfristige Zinsen wieder etwas nachgeben.

Inflation, Konflikte und Staatsanleihen

Die uneinheitlichen Prognosen zeigen, wie stark externe Faktoren hineinspielen: Inflation und geopolitische Spannungen ebenso wie globale Krisen und Fiskalpolitik. Kurzfristig wirkt sich laut Interhyp insbesondere die Lage im Nahen Osten auf die Zinsentwicklung aus. Der Iran-Konflikt, EZB-Zinserhöhungen und globale Fiskalprogramme, darunter die europäische Aufrüstung, halten demnach den Aufwärtsdruck auf langfristige Renditen aufrecht.

Zehnjährige Hypothekenzinsen könnten bis Ende September 2026 moderat steigen, weil der jüngste Anstieg der Renditen deutscher Bundesanleihen noch nicht vollständig in den Kreditkonditionen angekommen sei. Eine nachhaltige Abwärtsbewegung der Zinsen würde laut Einschätzung erst durch einen dauerhaften Waffenstillstand im Nahen Osten oder einen deutlichen Konjunktureinbruch ausgelöst. Beides sei kurzfristig nicht absehbar.

Utecht sieht trotz der leichten Aufwärtstendenz keinen Anlass für eine überstürzte Finanzierung. Sorgfältige Vorbereitung und der Vergleich verschiedener Angebote blieben wichtig. Zinsen um 4 Prozent seien als dauerhaft zu berücksichtigendes Niveau einzuplanen. Neben dem Zinssatz sollten Kreditnehmer prüfen, ob staatliche Förderprogramme in die Finanzierung einbezogen werden können. Auf der Baustelle klingt das nach trockener Finanzmathematik – für die monatliche Rate ist es leider ziemlich real.