Zwischen Berliner Altbauten bleiben manchmal Grundstücke übrig, schmal und unscheinbar, oft nur zehn bis 15 Meter breit. Genau dort will der Architekt Van Bo Le-Mentzel mit seinem Start-up Gemeinwohlbau Wohnungen schaffen. Kleine Mietwohnungen in Baulücken – nicht als Hochglanzidee, sondern zum tatsächlichen Bauen.

Die Zielmiete liegt bei 330 Euro warm pro Wohnung. Grundsätzlich soll die Miete ein Drittel des jeweiligen Einkommens betragen. Wer mehr verdient, zahlt für dieselbe Fläche also mehr als jemand mit geringerem Einkommen. Le-Mentzel sagt zugleich, allein mehr Neubau werde die Wohnungskrise nicht lösen. In Kreuzberg gebe es nach seiner Einschätzung trotzdem Tausende geeignete Baulücken.

Ein schmales Haus in der Buddestraße

Auf einem 192 Quadratmeter großen Grundstück in der Buddestraße ist ein fünfgeschossiges Stadthaus geplant. Im Erdgeschoss könnte Gewerbe einziehen: ein Café, eine Kulturfläche, ein Hostel oder ein Coworking-Space. Darüber sind drei Wohngeschosse mit jeweils rund 81 Quadratmetern vorgesehen; Treppe und Aufzug brauchen zusätzliche Fläche.

Der Trick steckt weiter oben. Die Decken sollen 3,40 Meter hoch werden – statt der üblichen 2,50 Meter. Über niedrigeren Räumen wie Bädern können dadurch zusätzliche Ebenen entstehen. Privater Rückzug bleibt knapp: Bewohner zahlen für höchstens 20 Quadratmeter eigene Fläche. Durch Gemeinschaftsräume steht ihnen insgesamt ungefähr viermal so viel Raum zur Verfügung.

Das geplante Haus soll rund zwei Millionen Euro kosten. Finanziert wird es über ein Private Fundraise beziehungsweise Crowdinvest: Investoren schließen Verträge ab und werden entsprechend ihrer Einlage an den Gewinnen beteiligt. Die erste Crowdinvesting-Runde brachte 500.000 Euro ein. Damit konnte das Grundstück ohne Bankkredit bezahlt werden.

Bad und Miniküche für jede Person

Einziehen sollen unter anderem Singles, Auszubildende, Alleinerziehende und Patchwork-Familien. Das Cluster-Modell ist für bis zu 13 Personen gedacht. Jede Bewohnerin und jeder Bewohner soll ein eigenes Bad und eine eigene Miniküche bekommen – klein, ja, aber nicht völlig ohne private Tür zum Zumachen.

Über die Vergabe soll weder ein reines Losverfahren noch allein die Einkommenshöhe entscheiden. Ein Beirat aus Architektur, Kultur und Sozialem soll ein eigenes Belegungskonzept entwickeln. Die Betreiber wollen selbst dafür verantwortlich sein, dass im Haus ein sicheres und tolerantes Zusammenleben möglich ist.

Le-Mentzel wurde mit sogenannten Hartz-IV-Möbeln und Tiny-House-Projekten bekannt. In seinen Büroräumen an der Gneisenaustraße steht eine nachgebaute „100-Euro-Wohnung“, die er früher entworfen hat. Sie ist zwei Meter breit und 3,20 Meter lang. Viel mehr passt da nicht hinein. Man steht davor und denkt kurz: Das soll eine Wohnung sein?

Von der Musterwohnung zum Stadthaus

Die Gemeinwohlbau COB 01 GmbH wurde 2025 gegründet. Gründer ist Van Bo Le-Mentzel, der auch die gemeinnützige Tiny Foundation gegründet hat. Bei einem Neujahrsempfang stellte die Gesellschaft eine Musterwohnung vor, die mit rund 100 Euro Monatsmiete kalkuliert ist. Sie steht in einem 60 Quadratmeter großen Kreuzberger Büro und wurde nahezu im Maßstab 1:1 gebaut – als Anschauungsobjekt, nicht als fertige Wohnung.

Kleine Grundrisse, hohe Decken und dauerhaft niedrige Mieten bilden den Kern des Konzepts. Die geplanten seriellen Stadthäuser sollen Kleinstwohnungen auch in sehr schmalen Baulücken unterbringen. Ihre Grundrisse orientieren sich an Tiny Houses und an der Flexibilität historischer Berliner Mietshäuser. Nicht alle Wohnungen sollen 100 Euro kosten: Größere Wohnungen für unterschiedliche Bedürfnisse können teurer sein.

In Berlin gibt es laut dem Bericht mehr als tausend Baulücken. Gemeinwohlbau will sie mit bezahlbarem Wohnraum schließen, vor allem für Menschen mit geringem Einkommen. Schufa-Auszüge oder Kontoauszüge sollen bei der Vergabe keine Rolle spielen. Wie die künftigen Mieterinnen und Mieter ausgewählt werden, ist allerdings noch offen.

Kollektivkapital statt Bankmodell

Für die Finanzierung sind viele private Einlagen vorgesehen, sogenanntes Kollektivkapital. Auch Berlinerinnen und Berliner sollen sich finanziell beteiligen können. Das Modell orientiert sich an Genossenschaften, will aber über deren Prinzipien hinausgehen: Mieterinnen und Mieter sollen nicht nur günstig wohnen, sondern wirtschaftlich beteiligt werden. Anteilseigner sollen später entsprechende Gewinnanteile erhalten.

Das Projekt hat nach Angaben der Foundation die Konzeptphase überschritten. Erstmals konnte die Foundation Mitarbeitende einstellen, sie steht regelmäßig mit Bauämtern in Kontakt und führt Grundstücksverhandlungen – unter anderem in Schöneberg und Treptow-Köpenick. Gearbeitet wird nach eigener Darstellung mit einem kleinen Team und niedrigen Fixkosten. Verfügbare Mittel sollen möglichst in den Bau von bezahlbarem Wohnraum fließen.

Das Büro ist inzwischen auch ein „Kampagnen-Office“. Dort wird nicht nur geplant, sondern politisch für neue Wohnmodelle geworben. Für die Umsetzung werden weiterhin Investoren gesucht. Nun soll die Idee aus den Büroräumen heraus und sichtbar in die Stadt wachsen – vielleicht bald dort, wo heute noch ein schmaler Streifen zwischen zwei Häusern leer bleibt.