Leer stehende Büros, verwaiste Ladenlokale, kaum Bewegung hinter den Scheiben: In vielen Innenstädten ist dieser Anblick längst Alltag. Genau dort setzt das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ an. Aus beheizten Gewerbe- und anderen Nichtwohnimmobilien soll neuer Wohnraum werden – ohne dafür immer neue Flächen zu versiegeln.

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) spricht von einem erfolgreichen Start. In den ersten drei Monaten gingen mehr als 700 Anträge mit einem Gesamtvolumen von über 120 Millionen Euro ein. Rund die Hälfte des beantragten Fördervolumens wurde bereits bewilligt. Offen bleibt allerdings, wie viele Wohnungen daraus tatsächlich entstehen und wann die ersten Bewohner einziehen können.

Leerstand wird zur Wohnungsfrage

Nach Angaben von Hubertz stehen in Deutschland fast 12 Millionen Quadratmeter Gewerbeimmobilien leer. Gründe gibt es mehrere: Mehr Menschen arbeiten im Homeoffice, Büroflächen werden dadurch teilweise nicht mehr gebraucht. Gleichzeitig setzt der zunehmende Onlinehandel dem stationären Einzelhandel zu; Ladenflächen in Innenstadtlagen bleiben häufiger ungenutzt.

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) erweitert deshalb seine Wohnraumförderung um den Umbau und die Umnutzung bestehender Nichtwohngebäude. Wohnungen sollen entstehen, Innenstädte wieder belebter werden – und das, ohne ausschließlich auf Neubauten angewiesen zu sein.

Seit dem 1. Juli 2026 fördert das neue KfW-Programm „Gewerbe zu Wohnen“ die Umwandlung leerstehender Gewerbeflächen in Wohnraum. Die Zuschüsse stammen aus Bundesmitteln und werden direkt bei der KfW beantragt. Der sogenannte Bau-Turbo soll die Wirkung des Programms zusätzlich verstärken.

Was gefördert wird

Förderfähig sind Umbau und energetische Sanierung geeigneter Bestandsimmobilien. Zu den anerkannten Umbaukosten zählen unter anderem die Anpassung der Baukonstruktion an die Wohnnutzung, Änderungen der Grundrisse, der Innenausbau sowie die Umgestaltung und Entsiegelung von Außenanlagen für Wohnzwecke.

Das Gebäude oder der Gebäudeteil darf bei Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und muss beheizt sein. Nicht beheizte Lagerräume sind nicht förderfähig. Außerdem muss durch den Umbau mindestens eine neue Wohneinheit entstehen.

Grundsätzlich müssen Immobilien mindestens den energetischen Standard „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ (EH 85 EE) erreichen. Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt der Standard „EH Denkmal EE“. Für besondere Fälle sowie für Gebäude mit einer neuen Heizung sind Ausnahmen von der Erneuerbare-Energien-Klasse vorgesehen.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) kann mit dem Programm kombiniert werden. Die BEG kann insbesondere Kosten der energetischen Sanierung abdecken; ihre Wohngebäudeförderung gilt auch bei der Umwidmung bisher nicht bewohnter Flächen. Beim KfW-Programm selbst zählen die Kosten der energetischen Sanierung nicht zur Berechnungsgrundlage des Zuschusses.

30 Prozent, aber mit Obergrenzen

Der Zuschuss beträgt bis zu 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Berücksichtigt werden höchstens 100.000 Euro je neu entstehender Wohneinheit, damit sind maximal 30.000 Euro Zuschuss pro Wohnung möglich. Andere Förderprogramme dürfen hinzukommen, solange die Gesamtförderung die förderfähigen Ausgaben nicht übersteigt.

Für Unternehmen ist die Gesamtförderung grundsätzlich auf 300.000 Euro begrenzt. Grundlage ist die europäische De-minimis-Verordnung; die De-minimis-Obergrenze beträgt 300.000 Euro innerhalb von drei Jahren. Für alle Investoren außer selbstnutzenden Antragstellern muss die Förderung nach dieser EU-Verordnung als Beihilfe gemeldet werden.

Antragsberechtigt sind öffentliche und private natürliche oder juristische Personen sowie Personengesellschaften. Auch Selbstnutzer können Anträge stellen. Die KfW nennt darüber hinaus ausdrücklich Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Unternehmen und Kommunen als mögliche Investoren.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Der Förderantrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden. Als Vorhabenbeginn gilt grundsätzlich der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags zur Ausführung. Nicht selbst geförderte Planungs- und Beratungsleistungen dürfen dagegen bereits vor der Antragstellung erbracht werden.

Nach der Förderzusage bleiben 54 Monate für die Umsetzung. Ausgezahlt wird erst nach Abschluss des Projekts und nachdem die förderfähigen Kosten sowie der erreichte energetische Standard bestätigt worden sind. Die Förderung hängt von der Verfügbarkeit der Bundesmittel ab, ein Rechtsanspruch besteht nicht. Die Produktbedingungen sind unter www.kfw.de/266 abrufbar.

Von Kiel bis Chemnitz: Was schon funktioniert

Wie die Umwandlung aussehen kann, zeigen mehrere Projekte. In Kiel entstanden aus leer stehenden Gewerbeflächen im Geschäftshaus Meislahn zehn Wohnungen. In Berlin-Mitte wurden in der Leipziger Straße 60–66 ungenutzte Einheiten eines bundeseigenen Gebäudekomplexes zu 28 Maisonette-Wohnungen umgebaut.

In Köln an der Hohe Pforte blieb das Erdgeschoss für den Handel erhalten, während die oberen Etagen zu 58 Wohnungen wurden. Darunter sind 53 Wohnungen in ehemaligen Büroflächen und fünf barrierefreie Patiowohnungen. Fassadendämmung und Fensteraustausch wurden dort mit KfW-Fördermitteln finanziert.

Auch Chemnitz liefert ein Beispiel mit anderer Vorgeschichte: Die denkmalgeschützte ehemalige Hilbersdorfer Schule wurde kernsaniert und energetisch zum KfW-Effizienzhaus-Denkmal aufgewertet. Entstanden sind 24 Wohnungen mit rund 69 bis 126 Quadratmetern.

Bei Gebäuden aus den 1950er bis 1970er Jahren kann eine Sanierung mit vorgefertigten Fassadenelementen sinnvoll sein. Kürzere Bauzeiten und weniger Nachträge durch präzisere Planung gelten als Vorteile der seriellen Sanierung. Informationen, Beispiele und kostenfreie Beratung bietet das Kompetenzzentrum Serielles Sanieren der Deutschen Energie-Agentur.

Neue Regeln ab 2027

Ab 2027 plant die Bundesregierung eine Neuordnung der Wohnraumförderung. Die künftige Förderung soll sich auf zwei Bereiche konzentrieren: Sanierungen im Bestand und Neubau. Die genauen Förderrichtlinien für 2027 stehen noch nicht fest.

Hubertz kündigte außerdem einen Schwerpunkt auf Familien und die Bildung von Wohneigentum an. Das eigene Zuhause solle wieder für breitere Bevölkerungsschichten erreichbar werden. Wie viele Wohnungen aus den bereits bewilligten Projekten am Ende auf dem Markt ankommen, muss sich erst zeigen – ebenso, wann sie bezugsfertig sind.