Auf der Baustelle in Berlin geht es weiter – vorerst. Rund 1.000 Wohnungen von Vonovia befinden sich derzeit im Bau und sollen planmäßig fertiggestellt werden. Einen Baustopp gibt es nicht. Gleichzeitig zieht der Konzern bei neuen Vorhaben die Handbremse an: Die politische Unsicherheit rund um die mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände bremst künftige Investitionen und Neubauprojekte in der Hauptstadt.

Vorstandschef Luka Mucic sagte, Vonovia müsse bei anstehenden Investitionsentscheidungen die politischen Rahmenbedingungen sorgfältig prüfen. Berlin werde in der Entwicklungspipeline neuer Projekte künftig weniger vertreten sein. Das ist angesichts des hohen Wohnraumbedarfs in Großstädten eine ziemlich widersprüchliche Lage: Es fehlen Wohnungen, während regulatorische Debatten und Forderungen nach Vergesellschaftungen neue Bauentscheidungen erschweren.

Begonnene Projekte laufen weiter

Die bereits gestarteten Vorhaben werden nicht angetastet. Die etwa 1.000 Wohnungen, die Vonovia derzeit in Berlin baut, sollen wie geplant fertig werden. Auf den Baustellen dürften also weiterhin Kräne schwenken, Betonmischer brummen und irgendwann Schlüssel übergeben werden. Bei neuen Projekten will der Konzern dagegen genauer hinsehen.

Der Blick der Anleger ist ebenfalls angespannt. Am Donnerstag stieg die Vonovia-Aktie um 1,6 Prozent auf 16,91 Euro. Seit Jahresbeginn verlor sie dennoch rund 31 Prozent an Wert. Jefferies senkte das Kursziel von 28,50 auf 23,00 Euro, beließ die Einstufung aber bei „Buy“. Am 4. November will Vonovia die Geschäftszahlen für das dritte Quartal und die ersten neun Monate 2026 veröffentlichen. Diese Neunmonatszahlen sollen zeigen, wie sich das veränderte Marktumfeld und die Anpassung der Neubauplanung auf die Geschäftszahlen auswirken.

Was der Gesetzentwurf vorsieht

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ schlägt die Gründung der Anstalt öffentlichen Rechts „GemeingutWohnen“ vor. Sie soll innerhalb von 18 Monaten die operative Verwaltung von mehr als 200.000 Wohnungen übernehmen. Betroffen wären zwischen 213.000 und 220.000 Wohnungen privater Unternehmen. Zum Vergleich: Berlins größtes kommunales Wohnungsunternehmen Degewo verwaltet rund 110.000 Wohnungen.

Für „GemeingutWohnen“ müssten Strukturen, Personal und Verwaltungserfahrung erst aufgebaut werden. Genau dort setzen die von Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, DKB und IBB vorgestellten Gutachten an. Die vier Institute präsentierten am 23. Juni 2026 in Berlin zwei Gutachten von IW Köln und Empirica zu den Folgen einer Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Die Initiative der Banken fordert eine faktenbasierte Debatte und betont zugleich, dass Berlin mehr bezahlbaren Wohnraum benötigt.

Nach Darstellung der Banken würde eine Vergesellschaftung keine zusätzlichen Wohnungen schaffen. Sie berge aber erhebliche Risiken für den Wohnungsmarkt und Wohnungssuchende, für Mieterinnen und Mieter, den Berliner Landeshaushalt, den Wirtschaftsstandort und Arbeitsplätze sowie private Investitionen. Internationale Investoren beobachteten die Entwicklung laut Initiative kritisch.

Die Gutachter sehen ein strukturelles Angebotsdefizit als Hauptursache der angespannten Lage: Seit Jahren übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot. Eine Vergesellschaftung würde demnach weder neue Wohnungen schaffen noch Bauvorhaben beschleunigen oder das Wohnungsangebot erhöhen. Enteignungen würden unabhängig von Einkommen oder Vermögen alle Mieter der betroffenen Wohnungen treffen; mehr als 40 Prozent der Haushalte in den betroffenen Wohnungen verfügten über ein über dem Median liegendes Einkommen.

Unsicherheiten bei Eigentumsrechten, Investitionsschutz und Finanzierung könnten Neubau, Modernisierung und Bestandserhalt bremsen. Für Vonovia ist das keine theoretische Fußnote. Mucics Hinweis auf die künftige Investitionsplanung zeigt, wie direkt die politische Debatte bereits in Unternehmensentscheidungen hineinreicht.

Modernisierung, Reparaturen und die Kostenfrage

Nach Angaben des Artikels wurden 2025 insgesamt 384 Millionen Euro für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau eingesetzt. Für 2026 sind dafür 539 Millionen Euro aus eigenen Mitteln vorgesehen. Reparaturen werden über eine eigene Handwerkerorganisation rund um die Uhr abgedeckt – wenn irgendwo eine Heizung ausfällt oder Wasser durch die Decke kommt, soll also nicht erst lange herumtelefoniert werden.

Eine Studie des IW Köln führt aus, dass „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ jährliche Modernisierungsausgaben von 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter kalkuliere. Vonovia, LEG und VivaWest veranschlagten 2024 demnach zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter. Laut Studie könnten 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter nicht ausreichen, um notwendige energetische Modernisierungen zu finanzieren.

Eine neue staatliche Anstalt könnte die erforderlichen Investitionen möglicherweise nicht allein aus Mieteinnahmen finanzieren. Dann wären öffentliche Mittel nötig – Geld, das zugleich für Schulen, Kitas und Infrastruktur gebraucht wird. Als mögliche Folgen werden geringere Modernisierungsausgaben, längere Wartezeiten bei Reparaturen und ein Sanierungsstau genannt.

Milliardenrisiko für Berlin?

Die Gutachten rechnen, abhängig von der konkreten Ausgestaltung, mit finanziellen Belastungen in zweistelliger Milliardenhöhe. Diese Mittel stünden unter anderem für Neubau, Bildung, Infrastruktur, Mobilität, Klimaschutz, Sicherheit, Gesundheit, Kultur, Sport und Soziales nicht zur Verfügung. Eine steigende Verschuldung könnte Berlins Bonität verschlechtern und die Zinskosten deutlich erhöhen. Das würde die finanzielle Handlungsfähigkeit des Landes einschränken.

Auch die privaten Investitionen wären berührt. Private Akteure aus dem In- und Ausland waren 2024 für rund zwei Drittel der fertiggestellten Wohnungen in Berlin verantwortlich. Von 2020 bis 2024 wurden in der Hauptstadt 80.844 Wohnungen fertiggestellt: 30.496 durch BBU-Mitglieder und 50.348 durch private Investoren, also rund 62 Prozent.

Wohnungsbau ist ein Langstreckenlauf über 20, 30 oder mehr Jahre. Dafür braucht es verlässliche Eigentumsrechte, stabile Regeln und kalkulierbare Geschäftsmodelle. Eine Vergesellschaftung könnte Investoren, Projektentwickler, institutionelle Kapitalgeber und finanzierende Banken verunsichern. Als mögliche Folgen nennen die Gutachter weniger Neubauprojekte, weniger Nachverdichtung, weniger energetische Sanierungen und weniger Umwandlung bestehender Gebäude in zusätzlichen Wohnraum.

Die Banken beobachten bereits eine Zurückhaltung bei Investitionen in den Berliner Wohnungsmarkt. Sie sehen mögliche Auswirkungen auf Berlins Attraktivität als Wirtschaftsstandort, auf Kapitalinvestitionen und auf das Wachstum. Die Berliner Volksbank warnt zudem, eine Vergesellschaftung könne ein Präzedenzfall mit Folgen für das Investitionsklima in ganz Deutschland werden. Ohne Grundpfandrechte müssten Banken Kredite in Milliardenhöhe möglicherweise sofort zurückfordern. Bei niedrigen Entschädigungen könnten Wohnungsunternehmen insolvent werden.

Nach Einschätzung der Berliner Volksbank hätte eine neu zu gründende Anstalt öffentlichen Rechts außerdem nicht genügend Personal, um Hunderttausende Wohnungen sofort zu verwalten. Die IBB verweist auf einen anderen Maßstab: 2025 wurde die Finanzierung von mehr als 5.000 Sozialwohnungen bewilligt. Seit der Wiedereinführung der sozialen Wohnraumförderung 2014 wurden 30.679 Wohnungen bewilligt, bis Ende 2025 waren 15.848 fertiggestellt. Dafür stellte die IBB 4,7 Milliarden Euro an öffentlichen Fördermitteln bereit. Die Kosten einer Vergesellschaftung würden ein Vielfaches dieser Summe betragen, ohne neue Wohnungen zu schaffen. Öffentliche Mittel sollten deshalb vorrangig in den Neubau fließen.

Banken werben für mehr Bau statt Eigentumswechsel

Die Berliner Sparkasse nennt die Wohnungsfrage zentral für den gesellschaftlichen Zusammenhalt. Benötigt würden stabile Rahmenbedingungen, Investitionen, Neubau und schnellere Verfahren. Genannt werden außerdem der Abbau bürokratischer Hemmnisse, Maßnahmen gegen Zweckentfremdung, eine Stärkung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus und die Abschaffung der Grunderwerbsteuer, damit junge Familien leichter Wohneigentum erwerben können.

Die DKB betont, landeseigene und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen leisteten einen wichtigen Beitrag zu Neubau, Bestand und bezahlbaren Mieten. Eine Beschädigung des Investitionsvertrauens könnte Bautätigkeit, Wohnungsmarkt, Wirtschaftsstandort und finanzielle Spielräume Berlins beeinträchtigen.

Als Alternativen empfehlen die Banken schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, zusätzliche Bauflächen, die Umwandlung geeigneter Gewerbeflächen in Wohnraum, investitionsfreundliche Rahmenbedingungen und gezielte Förderinstrumente für Haushalte mit besonderem Unterstützungsbedarf. Mehr Wohnraum soll danach durch Bauen, Investitionen und Zusammenarbeit von Politik, Wohnungswirtschaft und Finanzierungsseite entstehen – nicht durch eine Veränderung bestehender Eigentumsverhältnisse.

Die vier Institute wollen die wirtschaftlichen, wohnungspolitischen und fiskalischen Folgen einer Vergesellschaftung transparent machen. Sie finanzieren seit Jahrzehnten Neubau, Bestandserhalt, Modernisierung und energetische Sanierung für private, genossenschaftliche, kommunale und institutionelle Akteure. Die Berliner Sparkasse hat rund 2 Millionen Kunden, 3.100 Mitarbeitende und eine Bilanzsumme von rund 45 Milliarden Euro zum 31. Dezember 2025. Die Berliner Volksbank kommt auf rund 580.000 Kunden, 2.000 Mitarbeitende und eine Bilanzsumme von rund 20 Milliarden Euro zum 31. Dezember 2025.

Die DKB beschäftigt rund 4.200 Mitarbeitende, hat 5,9 Millionen Kunden und eine Bilanzsumme von 136 Milliarden Euro. Die IBB zählt 988 Beschäftigte und rund 8.000 Kunden, weist eine Bilanzsumme von 24 Milliarden Euro auf und ist die Förderbank des Landes Berlin für Wohnungsbau und bezahlbaren Wohnraum.

Die Initiative bezeichnet sich als parteipolitisch unabhängig und verweist auf drei Gutachten von IW Köln und Empirica aus dem Jahr 2026. Auf den Berliner Baustellen bleibt derweil die praktische Seite der Wohnungsfrage sichtbar: Es wird weitergebaut, zumindest an den bereits begonnenen Projekten. Für neue Vorhaben dürfte der Blick auf Politik, Finanzierung und Risiko künftig noch länger dauern.