Im Landkreis Ravensburg ist der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern stark eingebrochen. 2025 wurden nach einer Wohnungsmarkt-Untersuchung des Pestel-Instituts im Auftrag der Schwäbisch-Hall-Stiftung nur 311 Wohnungen in neu gebauten Eigenheimen fertiggestellt. Zwischen 2020 und 2022 waren es im Schnitt noch 445 Wohnungen pro Jahr – 134 mehr.

Die Studie macht keine Angaben dazu, wie viele Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entstanden. Klar ist aber: Der Rückgang bei den Eigenheimen trifft die regionale Bauwirtschaft empfindlich. Laut Pestel-Institut gingen dem Landkreis dadurch rund 71,4 Millionen Euro Umsatz verloren. Betroffen sind Bauunternehmen, Handwerksbetriebe, Architekten und Planer.

„Im Neubau läuft wenig bis nichts“

Otto Birk, Obermeister der Bau-Innung im Landkreis Ravensburg und Geschäftsführer einer Baufirma in Aitrach, findet deutliche Worte: Im Neubau laufe „wenig bis nichts“. Viele Handwerksbetriebe seien trotzdem ausgelastet – allerdings vor allem mit Umbauten und Sanierungen. Das hält die Auftragsbücher derzeit über Wasser, ersetzt den Neubau aber nicht.

Gerade Ein- und Zweifamilienhäuser sind für die Branche wichtig, weil an einem solchen Projekt viele Gewerke hängen: Erdarbeiten und Rohbau, Dachstuhl und Spenglerarbeiten, Fensterbau und Putz, Bodenarbeiten, Heizung und Sanitär sowie Elektroarbeiten. Wenn das Haus nicht gebaut wird, fehlt der Auftrag also nicht nur an einer Stelle, sondern gleich an mehreren.

Viele Menschen könnten sich ein Eigenheim laut Birk inzwischen nicht mehr leisten. Die Kosten beginnen dabei lange vor der ersten Handwerkerrechnung. Bauplätze gibt es kaum noch, verfügbare Grundstücke sind häufig überteuert. Gemeinden müssen hohe Erschließungskosten tragen, während Grundstückseigentümer versuchen, möglichst hohe Preise zu erzielen.

Und wer überhaupt einen Bauplatz bekommt, scheitert laut Birk oft an Vorschriften und bürokratischen Anforderungen. Er fordert deshalb eine einfache „Gebäudeklasse EG“ für unkompliziertes, solides Bauen. Die Vielzahl an Regeln verkompliziere und verteuere das Bauen. Bei einem Neubaupreis von 750.000 Euro entfielen allein bei 19 Prozent Mehrwertsteuer etwa 140.000 Euro auf den Staat.

Auch Förderprogramme für effiziente oder ökologische Häuser seien mit erheblichem bürokratischem Aufwand verbunden. Für die Beantragung würden teilweise zahlreiche Experten benötigt. Ein großer Teil der möglichen Zinsersparnis werde dadurch wieder aufgezehrt – ein ziemlich bitterer Tausch für Bauherren, die ohnehin jeden Euro zweimal umdrehen müssen.

Mehr Anreize für Eigentum gefordert

Matthias Günther, Chefökonom des Pestel-Instituts, fordert zusätzliche staatliche Anreize für den Eigenheimbau. Sein Institut schlägt einen bundesweiten „Wohneigentumsplan“ mit Zielquoten für die künftige Entwicklung des Wohneigentums vor. Förderprogramme sollten auch Haushalten mit mittleren Einkommen im Landkreis Ravensburg den Erwerb von Wohneigentum ermöglichen.

Günther zufolge könnten sich solche Förderungen für den Staat sogar finanziell lohnen. Beim früheren Baukindergeld habe jeder Förder-Euro 3,70 Euro an staatlichen Einnahmen ausgelöst. Dazu zählten Umsatz- und Lohnsteuer aus dem Baugewerbe sowie Grunderwerbsteuer. Dass das Baukindergeld eingestellt wurde, stößt laut Günther in der Branche auf Unverständnis.

Hinter der Debatte steckt mehr als die Frage nach dem eigenen Garten oder dem Grundriss der Küche. Wohneigentum ist auch für die Altersvorsorge relevant: Im Ruhestand sinkt das Einkommen, während Mieten weiter anfallen und steigen können. Günther bezeichnet Altersarmut deshalb als eng mit Mieterarmut verbunden – auch im Landkreis Ravensburg.

Bundesweit vorsichtige Signale vom Markt

Die Rahmenbedingungen am Bau- und Immobilienmarkt waren laut Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen im Juni 2025 nicht mehr ganz so angespannt wie zuvor. Hypothekenzinsen lagen unter dem Höchststand vom November 2023. Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben, zudem hatte sich der Anstieg der Baupreise deutlich verlangsamt.

Seit April 2024 nahm die Zahl neu abgeschlossener Hypothekendarlehen zu. Auch die Immobilienpreise erholten sich seit Mitte 2024. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent. Das deutete auf eine Belebung des Wohnungsmarkts hin. Die Bundesregierung erwartete gemeinsam mit verbesserten Rahmenbedingungen positive Auswirkungen ihrer laufenden beziehungsweise anlaufenden Maßnahmen auf den Wohnungsbau.

Nach Berechnungen des DIW Berlin hatte der Wohnungsbau 2023 mit 57 Prozent den größten Anteil am gesamten Bauvolumen. Es folgten der Wirtschaftsbau und der öffentliche Bau. Der Anteil lag zwar leicht unter dem Niveau der Vorjahre, aber deutlich über jenem von 2009, als der Wohnungsbau 52,6 Prozent des Bauvolumens ausmachte.

Bei den Fertigstellungen werden Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, Wohnheimen sowie in Nichtwohngebäuden erfasst, etwa in landwirtschaftlichen Betriebs- oder Warenlagergebäuden. Anfang der 2000er Jahre entstanden bundesweit jährlich zwischen 200.000 und 300.000 Wohnungen. Nach der Finanzkrise sank die Zahl deutlich und lag zeitweise nur knapp über 150.000 Wohnungen pro Jahr.

Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau. Bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen im Jahr fertiggestellt. Der russische Angriff auf die Ukraine 2022 verschlechterte jedoch die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Deutlich gesunkene Baugenehmigungen führten 2024 zu einem Rückgang der Fertigstellungen auf etwa 250.000 Wohnungen.

Abgemildert wurde der Rückgang durch den Bauüberhang bereits genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen. Zum Jahresende 2024 befanden sich bundesweit 759.743 Wohnungen im Bauüberhang, davon 330.000 bereits im Bau. Mehr als die Hälfte dieser Wohnungen war unter Dach oder befand sich im Rohbau. Dieser Bestand dürfte weiterhin stabilisierend wirken; Maßnahmen der Bundesregierung sollten Anreize setzen, Projekte trotz schwieriger Bedingungen aus dem Bauüberhang zu realisieren.

Eigentum, Mieten und Förderung

Wie schwer Wohneigentum erreichbar ist, hängt auch vom Wohnort ab. Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbstgenutztem Wohneigentum. In Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin lag die Quote unter 16 Prozent, in Landkreisen wie Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau dagegen über 70 Prozent.

In Städten dominieren Mehrfamilienhäuser, Wohnungen werden dort überwiegend vermietet; in vielen Städten liegt die Eigentumsquote unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbstgenutzter Eigenheime. Bundesweit entfallen 78 Prozent der selbstgenutzten Eigentumsverhältnisse auf Ein- und Zweifamilienhäuser, 16 Prozent auf Mehrfamilienhäuser.

Auch die Miethöhen unterscheiden sich regional stark und spiegeln die jeweilige Nachfrage wider. In wachsenden Ballungsräumen liegen die Mieten höher, in weniger gefragten Regionen niedriger. Das gilt für bestehende Mietverhältnisse ebenso wie für Erst- und Wiedervermietungen. Die Bundesregierung unterstützt bezahlbares Wohnen mit verschiedenen Maßnahmen; die Mietregulierung soll kurzfristig insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten helfen.

Bei der sozialen Wohnraumförderung meldeten die Länder 2024 insgesamt knapp 62.000 geförderte Wohneinheiten – rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Bewilligungen stiegen beim Neubau von Sozialmietwohnungen um 19 Prozent, bei der Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, beim selbstgenutzten Wohneigentum um 61 Prozent und bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende um 399 Prozent.

Nach vorläufiger Finanzplanung soll die Bundesunterstützung von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro betragen. Damit konnten die Länder ihre Programme trotz gestiegener Zinsen und Baukosten aufrechterhalten und ausweiten. Ende 2024 gab es deutschlandweit rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen. Der Rückgang des Bestands wurde gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich abgebremst; in sieben Ländern stieg die Zahl 2024 sogar.

Leerstand ist wiederum nicht überall dasselbe Problem. Laut Z