Berlin, 10. Oktober 2026. Die Debatte über die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände erreicht die Bauwirtschaft mit voller Wucht. Olaf Demuth, Präsident der Bauindustrie, spricht von einer bereits „verheerenden Wirkung“ der Pläne der Linkspartei. Baugesellschaften bekämen für geplante Darlehen zum Wohnungsbau kaum noch frisches Geld. Kreditgeber seien vorsichtiger geworden – und das spürten inzwischen auch staatliche Akteure.

Im Wahlkampf hatte die Linkspartei versprochen, Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Nach ihrem Wahlsieg vereinbarte sie mit Grünen und SPD Koalitionsverhandlungen. Die Linke will mit diesem Ziel in die Gespräche gehen; rechnerisch ist eine rot-grün-rote Koalition möglich. Überzeugt werden müssten SPD und Grüne allerdings erst. Ein Gesetzgebungsverfahren könnte ohnehin erst nach einer Regierungsbildung beginnen.

Investoren gehen auf Abstand

Schon die Ankündigung habe die Märkte irritiert, sagt Demuth. Internationale Investoren wendeten sich ab. Weil vielen Anlegern die föderale Struktur Deutschlands nicht klar sei, fürchteten sie Vergesellschaftungen nicht nur in Berlin, sondern auch in Hamburg und München. Das klingt nach einem Missverständnis mit teuren Folgen: Eine Berliner Landesentscheidung wird am internationalen Kapitalmarkt offenbar schnell als Signal für das ganze Land gelesen.

Demuth beziffert die Übernahme von 200.000 Wohnungen auf 20 bis 30 Milliarden Euro. Damit wären noch keine Wohnungen saniert und keine neuen gebaut. Für weitere Sanierungen und Neubauten blieben dem Land anschließend kaum Mittel. Private Unternehmen könnten sich aus dem Baugeschäft zurückziehen, sobald Vergesellschaftungen drohten. Die Wohnungsnot in Berlin wäre damit nicht gelöst. Bauen müsse wieder attraktiver werden – für Privatpersonen, Genossenschaften und institutionelle Anleger.

Nach den weitergehenden Planungen könnten sogar rund 240.000 Wohnungen in Landesbesitz übergehen. Betroffen wären voraussichtlich etwa acht Konzerne mit jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Vorgesehen ist zunächst die Gründung einer Anstalt öffentlichen Rechts. Sie soll Kredite aufnehmen, die Wohnungsbestände kaufen und anschließend verwalten. Dafür müsste zusätzlich Personal aufgebaut werden; finanziert werden soll das Vorhaben vor allem über Kredite.

Ein Volksentscheid rückt zeitlich nach hinten

Während das politische Verfahren für ein Rahmengesetz stagniert, bereitet die Initiative einen Antrag auf ein Volksbegehren über einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor. Das formelle Verfahren auf Landesebene läuft zunächst weiter. Nach dem offiziellen Start bleiben sechs Monate, um 20.000 Unterschriften zu sammeln. Für die anschließende Hauptphase des Volksbegehrens gilt eine Frist von vier Monaten.

Wegen behördlicher Prüfungs- und Vorbereitungszeiten von schätzungsweise 1,5 Jahren nach der Antragstellung würde ein Volksentscheid – bei erfolgreichem Volksbegehren – voraussichtlich erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 stattfinden. Das ist ein ziemlich langer Anlauf für eine Entscheidung, die politisch längst im Raum steht.

Die Initiative will private Wohnungsbestände in eine Anstalt des öffentlichen Rechts unter Leitung eines Rätesystems überführen. Der Bundeskoalition aus Union und SPD geht das zu weit: Sie will eine Vergesellschaftung großer privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene gesetzlich ausschließen. Im Beschluss des Koalitionsausschusses heißt es, die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze solle zum Schutz des privaten Wohnungsbaus nicht mehr möglich sein.

Milliardenfrage mit Folgekosten

Bei einer Vergesellschaftung zum Verkehrswert schätzt der Rechnungshof Berlin die Gesamtkosten auf rund 36 Milliarden Euro. Zusätzlich wären in den ersten zehn Jahren jährliche Zuschüsse von 700 Millionen bis 1 Milliarde Euro nötig. Eine Studie des IW Köln kommt außerdem zu dem Ergebnis, dass bereits eine zusätzliche Risikoprämie von 0,5 Prozentpunkten bei den Finanzierungskosten für Berlin jährliche Mehrkosten von rund 400 Millionen Euro verursachen könnte.

Zum Vergleich: Der Berliner Jahreshaushalt beträgt aktuell 45 Milliarden Euro, das Land ist mit 68 Milliarden Euro verschuldet. Die Berliner Schulbauoffensive ist mit rund 5,5 Milliarden Euro veranschlagt. Die geschätzten Entschädigungskosten der Vergesellschaftung wären damit mehr als sechsmal so hoch wie die Kosten der Schulbauoffensive.

Der öffentliche Wohnungsanteil würde durch die Übernahme von derzeit rund 20 auf mehr als 30 Prozent steigen. In landeseigenen Wohnungen liegen die durchschnittlichen Mieten bereits deutlich unter denen privater Anbieter. Die Linke erwartet deshalb, dass niedrigere Mieten in den übernommenen Beständen auch den übrigen Mietmarkt beeinflussen könnten, etwa durch sinkende Mietspiegel in bestimmten Bezirken.

Ob dieser Effekt tatsächlich eintritt, hängt Fachleuten zufolge wesentlich von den Kosten der Vergesellschaftung und der Höhe der Entschädigungen ab. Der Berliner Landesrechnungshof erklärte 2024, zur Senkung oder Begrenzung der Mieten müsse die Entschädigung sehr niedrig ausfallen. Je stärker sie vom Verkehrswert abweiche, desto größer sei jedoch das rechtliche Risiko. Bei einem Kauf zum Marktpreis könnten laut DIW-Wohnungsmarktforscher Konstantin Kholodilin sogar Mieterhöhungen drohen, weil die hohen Kredite finanziert werden müssten.

Berlin würde für die Kredite der Anstalt bürgen. Bei Rückzahlungsproblemen müssten die Steuerzahler einspringen. Das ist der Teil der Rechnung, der auf keiner Baustelle sofort sichtbar wird – aber irgendwann auf dem Tisch liegt.

Rechtsstreit und politische Fronten

Die betroffenen Wohnungskonzerne dürften gegen die Maßnahme klagen, die Umsetzung bleibt daher rechtlich unsicher. Bundeskanzler Friedrich Merz bekräftigte nach dem Wahlsieg der Linken Pläne für ein gesetzliches Verbot solcher Enteignungen. Er begründete dies mit einem Signal an internationale Investoren, dass es in Deutschland keine Enteignungen von Privateigentum geben solle.

Bei einem Berliner Volksentscheid im September 2021 hatte eine Mehrheit für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne gestimmt. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam zu dem Schluss, dass ein Vergesellschaftungsgesetz grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Befürworter berufen sich insbesondere auf Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes. Artikel 15 erlaubt grundsätzlich die Überführung von Grund und Boden sowie Produktionsmitteln in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft, wenn ein Gesetz Art und Umfang der Entschädigung regelt.

Umstritten bleibt vor allem die Höhe dieser Entschädigung. Die Linke hält eine Zahlung deutlich unter dem Marktwert für möglich. Der Landesrechnungshof bewertet das kritisch, weil Unternehmen dadurch Milliarden an Vermögenswerten verlieren könnten. Eine solche Abweichung würde laut Rechnungshof deutlich von der bisherigen Rechtsprechung abweichen. Am Ende müssten die Gerichte über die rechtliche Zulässigkeit entscheiden.

Parallel dazu sind die Angebotsmieten auf Berliner Immobilienportalen in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Ein 2020 eingeführter Mietendeckel wurde vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Als Alternativen zur Vergesellschaftung nennt DIW-Forscher Konstantin Kholodilin mehr Neubau durch das Land, eine stärkere Unterstützung von Wohnungsgenossenschaften und den Ausbau des öffentlichen Wohnungsbestands. Vonovia-Chef Luka Mucic hält bessere Rahmenbedingungen für mehr Neubau für sinnvoller als eine Vergesellschaftung.