Berlin, 10. Oktober 2026: Die Debatte über die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände erreicht die Bauwirtschaft mit voller Wucht. Olaf Demuth, Präsident der Bauindustrie, spricht von einer bereits „verheerenden Wirkung“ der Pläne der Linkspartei. Baugesellschaften bekämen für geplante Darlehen zum Wohnungsbau kaum noch frisches Geld, sagt Demuth. Kreditgeber seien vorsichtiger geworden – und das spürten auch staatliche Akteure.

Im Wahlkampf hatte die Linkspartei versprochen, Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Nach ihrem Wahlsieg vereinbarte sie mit Grünen und SPD Koalitionsverhandlungen. Für Demuth irritieren die Pläne die Märkte schon jetzt. Internationale Investoren wendeten sich ab. Weil ihnen die föderale Struktur Deutschlands nicht ausreichend klar sei, befürchteten manche sogar Vergesellschaftungen in Hamburg und München.

Milliarden für die Übernahme, kaum Geld für Neubau

Demuth beziffert die Kosten für die Übernahme von 200.000 Wohnungen auf 20 bis 30 Milliarden Euro. Damit wäre noch keine einzige Wohnung saniert oder neu gebaut. Für weitere Sanierungen und Neubauten blieben dem Land anschließend kaum Mittel. Das ist der wunde Punkt: Private Unternehmen könnten sich aus dem Baugeschäft zurückziehen, sobald Vergesellschaftungen drohten. Die Wohnungsnot in Berlin ließe sich so nicht lösen.

Seine Forderung fällt entsprechend klar aus: Bauen müsse wieder attraktiver werden – für Privatpersonen, Genossenschaften und institutionelle Anleger. Gerade angesichts hoher Finanzierungskosten ist das leichter gesagt als getan. Banken schauen derzeit ohnehin genauer hin, bevor sie einen Kredit freigeben.

Volksbegehren läuft weiter

Während das politische Verfahren für ein Rahmengesetz stagniert, bereitet die Initiative einen Antrag auf ein Volksbegehren über einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor. Das formelle Verfahren auf Landesebene läuft zunächst weiter. Nach dem offiziellen Start bleiben sechs Monate, um 20.000 Unterschriften zu sammeln. Für die anschließende Hauptphase des Volksbegehrens gilt eine Frist von vier Monaten.

Allerdings arbeitet die Zeit gegen einen schnellen Entscheid. Wegen behördlicher Prüfungs- und Vorbereitungszeiten von schätzungsweise 1,5 Jahren nach der Antragstellung würde ein Volksentscheid – bei erfolgreichem Volksbegehren – voraussichtlich erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 stattfinden.

Die Bundeskoalition aus Union und SPD will eine Vergesellschaftung großer privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene gesetzlich ausschließen. Im Beschluss des Koalitionsausschusses heißt es, die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze solle zum Schutz des privaten Wohnungsbaus nicht mehr möglich sein. Bundeskanzler Friedrich Merz bekräftigte nach dem Wahlsieg der Linken entsprechende Pläne. Das Verbot solle internationalen Investoren signalisieren, dass es in Deutschland keine Enteignungen von Privateigentum geben solle.

Was Berlin übernehmen müsste

Nach den derzeit bekannten Plänen könnten rund 240.000 Wohnungen in Landesbesitz übergehen. Voraussichtlich betroffen wären etwa acht Konzerne mit jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Dafür soll zunächst eine Anstalt des öffentlichen Rechts entstehen. Sie würde Kredite aufnehmen, die Wohnungsbestände kaufen und anschließend deren Verwaltung übernehmen. Zusätzlich müsste Personal aufgebaut werden. Die Finanzierung soll vor allem über Kredite erfolgen.

Der Anteil öffentlicher Wohnungen in Berlin würde dadurch von derzeit rund 20 auf mehr als 30 Prozent steigen. In landeseigenen Wohnungen liegen die durchschnittlichen Mieten bereits deutlich unter denen privater Anbieter. Die Linke erwartet, dass niedrigere Mieten in den übernommenen Beständen auch auf den übrigen Mietmarkt ausstrahlen könnten – etwa durch sinkende Mietspiegel in bestimmten Bezirken.

Ob dieser Effekt tatsächlich eintritt, hängt Fachleuten zufolge wesentlich von den Kosten der Vergesellschaftung und der Höhe der Entschädigungen ab. Der Berliner Landesrechnungshof erklärte 2024, zur Senkung oder Begrenzung der Mieten müsse die Entschädigung sehr niedrig ausfallen. Je stärker sie vom Verkehrswert abweiche, desto größer sei jedoch das rechtliche Risiko.

36 Milliarden Euro und ein großes Fragezeichen

Bei einer Vergesellschaftung zum Verkehrswert schätzt der Rechnungshof Berlin die Gesamtkosten auf rund 36 Milliarden Euro. Hinzu kämen in den ersten zehn Jahren jährliche Zuschüsse von 700 Millionen bis 1 Milliarde Euro. Eine Studie des IW Köln kommt zudem zu dem Ergebnis, dass bereits eine zusätzliche Risikoprämie von 0,5 Prozentpunkten bei den Finanzierungskosten jährliche Mehrkosten von rund 400 Millionen Euro für das Land Berlin verursachen könnte.

Zum Vergleich: Der Berliner Jahreshaushalt beträgt aktuell 45 Milliarden Euro, das Land ist mit 68 Milliarden Euro verschuldet. Die Berliner Schulbauoffensive ist mit rund 5,5 Milliarden Euro veranschlagt. Die geschätzten Entschädigungskosten der Vergesellschaftung wären damit mehr als sechsmal so hoch wie die Kosten der Schulbauoffensive.

Bei einem Kauf zum Marktpreis könnten laut DIW-Wohnungsmarktforscher Konstantin Kholodilin sogar Mieterhöhungen drohen, weil die hohen Kredite finanziert werden müssten. Berlin würde für die Kredite der Anstalt bürgen. Bei Rückzahlungsproblemen müssten die Steuerzahler einspringen. Das ist kein kleiner Nebensatz, sondern eine Rechnung, die irgendwann auf dem Tisch liegt.

Die betroffenen Wohnungskonzerne dürften gegen die Maßnahme klagen. Die Umsetzung bleibt deshalb rechtlich unsicher. Die Linke müsste zunächst SPD und Grüne von ihrem Vorhaben überzeugen; rechnerisch ist eine rot-grün-rote Koalition möglich. Erst nach einer Regierungsbildung könnte der Gesetzgebungsprozess beginnen.

Grundgesetz, Mietendeckel und Alternativen

Bei einem Berliner Volksentscheid im September 2021 hatte eine Mehrheit für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne gestimmt. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam zu dem Schluss, dass ein Vergesellschaftungsgesetz grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Befürworter berufen sich insbesondere auf Artikel 14 und 15. Artikel 15 erlaubt grundsätzlich die Überführung von Grund und Boden sowie Produktionsmitteln in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft, wenn ein Gesetz Art und Umfang der Entschädigung regelt.

Umstritten bleibt vor allem die Höhe dieser Entschädigung. Die Linke hält eine Zahlung deutlich unter dem Marktwert für möglich. Der Landesrechnungshof bewertet das kritisch, weil Unternehmen dadurch Milliarden an Vermögenswerten verlieren könnten. Eine solche Abweichung würde laut Rechnungshof deutlich von der bisherigen Rechtsprechung abweichen. Letztlich müssten die Gerichte über die rechtliche Zulässigkeit entscheiden.

Die Angebotsmieten auf Berliner Immobilienportalen sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Ein 2020 eingeführter Mietendeckel wurde vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Als Alternative zur Vergesellschaftung nennt DIW-Forscher Kholodilin mehr Neubau durch das Land, eine stärkere Unterstützung von Wohnungsgenossenschaften und den Ausbau des öffentlichen Wohnungsbestands. Vonovia-Chef Luka Mucic hält bessere Rahmenbedingungen für mehr Neubau für sinnvoller als eine Vergesellschaftung.

Für Demuth führt an einem attraktiveren Bauumfeld ohnehin kein Weg vorbei. Denn wenn sich Kapital, Banken und private Unternehmen zurückziehen, wird aus dem politischen Streit sehr schnell ein praktisches Problem auf der Baustelle: weniger Geld, weniger Projekte, weniger neue Wohnungen.