Landwirtschaftlicher Boden ist knapp, teuer – und er wird in Deutschland weiter teurer. Im Jahr 2014 kostete ein Hektar landwirtschaftliche Fläche im Durchschnitt 16.381 Euro. 2024 waren es bereits 35.636 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 118 Prozent. Für Betriebe, die wachsen wollen oder müssen, ist das keine abstrakte Statistik, sondern eine Rechnung, die beim Blick auf jedes zusätzliche Feld im Bauch drückt.

Auch die Pachten zogen kräftig an. Haupterwerbsbetriebe zahlten im Durchschnitt der Wirtschaftsjahre 2008/09 bis 2022/23 zuletzt rund 390 Euro je Hektar. Zu Beginn dieses Zeitraums waren es etwa 150 Euro. Der Bodenmarkt ist damit zu einem Schauplatz geworden, auf dem viele Interessen gleichzeitig aufeinandertreffen: Landwirtschaft, Wohnen, Gewerbe, Verkehr, Energie, Naturschutz – und Kapital, das eine wertbeständige Anlage sucht.

Mehr Hektar, mehr Konkurrenz

Eine Untersuchung des Thünen-Instituts macht keinen einzelnen Preistreiber aus. Entscheidend ist das Zusammenspiel: ein knappes Flächenangebot, betriebliches Wachstum, technische Fortschritte, niedrige Zinsen, Dünge- und Steuerrecht, staatliche Förderung, Flächenverbrauch und zusätzliche Nachfrage durch Investoren.

Moderne Maschinen und eine höhere Arbeitsproduktivität ermöglichen es landwirtschaftlichen Betrieben, größere Flächen zu bewirtschaften. Wachstumsbetriebe brauchen deshalb zusätzliche Hektar und konkurrieren stärker um Kauf- und Pachtflächen. Wer aus seinen Flächen ausreichend Wertschöpfung erzielt, kann hohe Preise eher tragen. Für Betriebe, bei denen diese Rechnung nicht aufgeht, wird es auf dem Pacht- und Kaufmarkt zunehmend eng.

Die langjährige Niedrigzinsphase hat den Boden zusätzlich verteuert. Bei einer erwarteten Grundrente von 500 Euro je Hektar ergibt sich bei 2 Prozent Zinsen ein theoretischer Bodenwert von 25.000 Euro je Hektar. Sinkt der Zinssatz auf 1,5 Prozent, steigt dieser Barwert auf mehr als 33.000 Euro. Niedrige Finanzierungskosten erhöhten die Kaufkraft potenzieller Käufer und machten landwirtschaftlichen Boden als wertbeständige Anlage attraktiver. Zwar stiegen die Zinsen seit 2023 wieder, doch der Effekt der Niedrigzinsphase wirkte über Jahre nach.

In viehstarken Regionen kommt der Druck aus einer weiteren Richtung. Die Düngeverordnung verlangt ausreichend Flächen, auf denen Wirtschaftsdünger regelkonform ausgebracht werden kann und die Tierbestände abgesichert sind. Die Novellen von 2017 und 2020 verschärften diesen Druck in einigen Regionen. Betriebe mit Nährstoffüberschüssen haben im Wesentlichen drei Möglichkeiten: Wirtschaftsdünger abgeben, weitere Flächen pachten oder kaufen – oder den Tierbestand reduzieren.

Auch steuerliche Regeln können die Nachfrage anheizen. Viehhaltende Betriebe brauchen genügend Fläche, damit ihre Einkünfte steuerlich weiterhin als landwirtschaftlich und nicht als gewerblich gelten. Nach § 6b Einkommensteuergesetz können Gewinne aus bestimmten Flächenverkäufen steuerbegünstigt in Ersatzinvestitionen wie Boden oder Gebäude reinvestiert werden. Nach hochpreisigen Verkäufen für Siedlungs- oder Verkehrsprojekte kann dadurch Zeitdruck beim Erwerb neuer Flächen entstehen.

Über Jahre erhöhte zudem die Förderung der Bioenergie die Nachfrage nach Biomasse und damit nach Ackerflächen. EU-Direktzahlungen trugen laut der zitierten Forschung zu höheren Pachten bei, weil ein Teil dieser Zahlungen an Verpächter weitergegeben und in Pachtforderungen eingerechnet wurde.

Jeden Tag verschwindet ein Stück Agrarfläche

Landwirtschaftlicher Boden ist eine endliche, nicht vermehrbare Ressource. Er liefert Nahrung, bildet die Grundlage für Einkommen landwirtschaftlicher Betriebe und spielt eine Rolle für Klimaschutz, Biodiversität und die wirtschaftliche Stabilität ländlicher Räume.

2023 bewirtschafteten landwirtschaftliche Betriebe rund 16,6 Millionen Hektar – ungefähr die Hälfte der Fläche Deutschlands. Davon waren 70,2 Prozent Ackerland, 28,5 Prozent Dauergrünland und 1,2 Prozent Dauerkulturen. Rund 10 Millionen Hektar, also 60 Prozent der landwirtschaftlichen Fläche, waren Pachtflächen. Etwa 6,4 Millionen Hektar beziehungsweise 38 Prozent gehörten den Betrieben selbst.

Seit Jahren schrumpft die landwirtschaftlich genutzte Fläche. In den vergangenen vier Jahren wurden durchschnittlich 117 Hektar pro Tag in andere Nutzungsarten umgewandelt. Gründe sind Überbauung und Versiegelung, aber auch die Umwandlung in Wald-, Naturschutz- und Gewässerflächen. Selbst ökologisch positive Umnutzungen verringern aus agrarstruktureller Sicht die für die Nahrungsmittelproduktion verfügbare Fläche. Das kann Agrarflächen verteuern und Bodenspekulation fördern.

Von 2018 bis 2021 wurden durchschnittlich 52 Hektar täglich für Siedlungs- und Verkehrszwecke umgewidmet. Seit 1992 nahm die Fläche für Siedlung und Verkehr insgesamt um 1,01 Millionen Hektar zu. Hauptursache ist die Kombination aus hohem Flächenbedarf für Wohnen, Gewerbe, Infrastruktur und Energieerzeugung sowie einer bislang unzureichenden Nutzung flächensparender Instrumente.

Die Landwirtschaft konkurriert dabei nicht nur mit Straßen, Gewerbegebieten und Wohnsiedlungen, sondern auch mit erneuerbaren Energien, Forstwirtschaft und Naturschutz. Bei der Flächennutzung müssen kurzfristige und langfristige Ziele gegeneinander abgewogen werden – leicht gesagt, wenn irgendwo gebaut werden soll und die Fläche eben nicht doppelt vorhanden ist.

Die Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie sieht vor, den täglichen Flächenverbrauch für Siedlung und Verkehr bis 2030 auf weniger als 30 Hektar zu reduzieren. Der Klimaschutzplan der Bundesregierung strebt bis 2050 eine Flächenkreislaufwirtschaft mit netto keiner zusätzlichen Flächeninanspruchnahme an.

Freiflächen-Photovoltaikanlagen verschärfen den Konflikt an manchen Standorten. Statistisch werden sie der Kategorie „Industrie und Gewerbe“ innerhalb der Siedlungs- und Verkehrsfläche zugeordnet. Als flächensparende Ansätze gelten Innenentwicklung und die Sanierung von Ortskernen statt Neubau auf der „grünen Wiese“, Photovoltaik auf Dächern, Parkplätzen und Industriebauten, integrierte Ausgleichsmaßnahmen sowie Agri-Photovoltaik mit gleichzeitiger Bewirtschaftung und Energieerzeugung.

Nach der EU-Bodenstrategie für 2030 soll zunächst zusätzlicher Landverbrauch und Versiegelung vermieden werden. Danach sollen bereits genutzte oder versiegelte Flächen wiederverwendet werden, etwa durch Abriss, Sanierung oder Entsiegelung. Für unvermeidbare Nutzungen sollen Flächen in ungünstigerem Zustand eingesetzt und Eingriffe durch Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen kompensiert werden.

Das Prinzip „Mehrfachnutzung vor Einfachnutzung“ setzt genau dort an. Bei Agri-Photovoltaik sollen maximal 15 Prozent der Fläche in Anspruch genommen werden, während 85 Prozent landwirtschaftlich nutzbar bleiben. Weitere Beispiele sind Photovoltaik auf Parkplätzen und auf wiedervernässten Moorböden. Untersuchungen des Bundesamts für Naturschutz von 2022 und des Öko-Instituts von 2023 kamen zu dem Ergebnis, dass der quantitative Ausbau der Solarenergie auch durch die Doppelnutzung bestehender Dach-, Gewerbe- und Infrastrukturflächen möglich ist.

Investoren, Share Deals und fehlende Transparenz

Der Flächenverbrauch verknappt das Angebot und verschärft den Wettbewerb, besonders in Ballungsräumen. Auf dem Kaufmarkt treten außerdem außerlandwirtschaftliche und überregional aktive Investoren stärker auf. Seit der Finanzkrise 2008 kaufen außerlandwirtschaftliche Investoren verstärkt Agrarimmobilien als inflationssichere Anlagen mit vergleichsweise hohen Renditen. Beobachtet wird diese Entwicklung überwiegend in Ostdeutschland.

Das Grundstückverkehrsgesetz sieht grundsätzlich vor, dass landwirtschaftliche Flächen nur von landwirtschaftlichen Betrieben erworben werden dürfen. Um diese Regelung zu umgehen, werden häufig sogenannte Share Deals genutzt: Zunächst werden 90 Prozent eines landwirtschaftlichen Betriebs erworben, nach zehn Jahren die übrigen 10 Prozent. Dadurch kann auch die Grunderwerbsteuer umgangen werden. Behörden erhalten von solchen Anteilskäufen häufig keine Kenntnis; das geltende Recht bietet dafür keine ausreichenden Kontrollmöglichkeiten.

Wie stark Investoren die Preise regional erhöhen, lässt sich laut Thünen-Institut nicht pauschal bestimmen. Dafür fehlen umfassende Daten zu Eigentumsverhältnissen und Investitionen. Klar ist allerdings: Investoren zahlen teilweise Preise, die aktive Landwirte aus den Erträgen der landwirtschaftlichen Nutzung nicht erwirtschaften können.