Der europäische Wohnungsmarkt bleibt in Bewegung. Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Immobilienpreise in vielen Ländern weiter, allerdings mit enormen Unterschieden. In der Europäischen Union legten die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,7 Prozent zu, während die Inflation bei 3,2 Prozent lag. Inflationsbereinigt blieb damit ein reales Plus von 1,5 Prozent.

Für Kaufinteressierte fühlt sich das vielerorts trotzdem nicht nach Entspannung an. Knappes Angebot trifft auf anhaltende Nachfrage, während Einkommen, Kreditkonditionen und demografische Entwicklungen von Land zu Land ein anderes Bild zeichnen. In Portugal etwa überstieg die Nachfrage laut Global Property Guide wegen geringer Neubautätigkeit, ausländischer Investitionen, Tourismus und fehlendem Wohnraum deutlich das Angebot.

Portugal und Bulgarien an der Spitze

Die stärksten nominalen Preissteigerungen verzeichneten Portugal mit 16,5 Prozent, Bulgarien mit 15,5 Prozent, Litauen mit 14,3 Prozent und die Slowakei mit 13,6 Prozent. Dahinter folgten Kroatien mit 12,7 Prozent sowie Spanien und Rumänien mit jeweils 12,1 Prozent. Lettland kam auf 11,4 Prozent, Ungarn auf 10,2 Prozent.

Auch in Dänemark, wo die Preise um 9,4 Prozent stiegen, Slowenien mit 9,1 Prozent, Tschechien mit 8,6 Prozent, Zypern mit 7,9 Prozent und Malta mit 6,9 Prozent ging es spürbar nach oben. Polen meldete 6,3 Prozent, Irland 6,0 Prozent, Estland 5,8 Prozent, Österreich 5,1 Prozent und Schweden 4,8 Prozent.

In Bulgarien wurden die kräftigen Zuwächse mit höheren Haushaltseinkommen, Lohnsteigerungen, vergleichsweise günstigen Hypotheken und einer starken Nachfrage nach Immobilien als Anlage erklärt. Unter den vier größten Volkswirtschaften der EU lag Spanien mit 12,1 Prozent klar vorn. Italien kam auf 4,0 Prozent, Deutschland lediglich auf 0,6 Prozent – damit lag die Bundesrepublik nur knapp über Frankreich.

Rückgänge gab es in Finnland mit minus 2,7 Prozent, Luxemburg mit minus 2,2 Prozent und Frankreich mit minus 0,8 Prozent. In Finnland belasteten schwaches Wirtschaftswachstum und eine geringe Verbraucherstimmung. Frankreich kämpfte zusätzlich mit begrenzter Erschwinglichkeit, schwacher Nachfrage und den Folgen früher hoher Hypothekenzinsen.

Deutschland: nominal kaum Plus, real ein Minus

Für Deutschland werden höhere Hypothekenzinsen, sinkende Erschwinglichkeit und eine geringere Nachfrage nach Immobilienkrediten als Bremsen genannt. Real, also um die Inflation bereinigt, sanken die Preise hier um 2,0 Prozent. In Luxemburg fiel der reale Rückgang mit minus 6,4 Prozent am stärksten aus, Frankreich kam auf minus 3,2 Prozent. Insgesamt gingen die Preise in sechs Ländern real zurück.

Das Bild auf dem Mietmarkt ist ein anderes. Nach Eurostat stiegen die Mieten in der EU im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um 3,0 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal 2026 legten die Hauspreise um 1,2 Prozent und die Mieten um 0,7 Prozent zu. Zwischen 2025 und dem zweiten Quartal 2026 erhöhten sich die Hauspreise um 4,1 Prozent, die Mieten um 2,6 Prozent.

Beim Vergleich des zweiten Quartals 2026 mit dem Jahresdurchschnitt 2025 stiegen die Hauspreise in allen 18 EU-Ländern mit verfügbaren Daten stärker als die Mieten. Die größten Zuwächse meldeten Bulgarien mit 14,3 Prozent, Portugal mit 14,2 Prozent und Litauen mit 12,8 Prozent. Rückgänge bei den Hauspreisen gab es in diesem Vergleich nur in Finnland mit minus 1,5 Prozent und Frankreich mit minus 1,4 Prozent.

Die Mieten hingegen stiegen in allen EU-Ländern. Besonders deutlich war der Sprung in Rumänien mit 41,2 Prozent, gefolgt von Kroatien mit 22,1 Prozent und Slowenien mit 10,2 Prozent. Am unteren Ende standen Estland und Finnland mit jeweils 0,1 Prozent sowie Luxemburg mit 1,2 Prozent. Grundlage sind die Eurostat-Datensätze prc_hpi_q, prc_hicp_minr, prc_hpi_a und prc_hicp_ainr.

Neubau kommt kaum hinterher

Wie groß der Engpass beim Wohnraum inzwischen ist, zeigt der Catella Residential Market Overview Q1 2026. Die Studie untersuchte 59 Städte in 16 europäischen Ländern. Zwischen 2023 und 2025 gingen die Wohnungsfertigstellungen gegenüber dem Zeitraum 2019 bis 2021 im Durchschnitt um rund 15 Prozent zurück. Die Baugenehmigungen, ein Frühindikator für kommende Fertigstellungen, sanken sogar um rund 20 Prozent.

Catella führt die Wohnungsknappheit vor allem auf ein unzureichendes Angebot zurück. Ein Abbau des strukturellen Nachfrageüberhangs sei in den kommenden Jahren kaum zu erwarten. Besonders stark schrumpfte die Bautätigkeit in Nordeuropa: In Finnland sanken die Fertigstellungen um 36 Prozent, die Baugenehmigungen um 58 Prozent. Schweden kam auf minus 39 beziehungsweise minus 57 Prozent. Auch Österreich und Dänemark meldeten deutliche Rückgänge.

Spanien und Portugal waren die einzigen untersuchten Märkte mit steigenden Baugenehmigungen und Fertigstellungen. Das weiterhin niedrige Neubauvolumen reicht laut Studie aber nicht aus, um den Nachfragedruck in Madrid, Barcelona und Lissabon deutlich zu verringern. Spanien weist innerhalb der Vergleichsgruppe die niedrigste Zahl an Neubauwohnungen je Haushalt auf. Irland hatte zwar die höchste Bautätigkeit je 1.000 Haushalte, konnte das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bisher aber nicht wesentlich abbauen.

Für Deutschland fällt die Bilanz ebenfalls mager aus: Die Fertigstellungen je 1.000 Haushalte lagen zwischen 2023 und 2025 um 17 Prozent unter dem Niveau von 2019 bis 2021. Bei den Baugenehmigungen betrug der Rückgang im selben Vergleichszeitraum 41 Prozent. Da wird der Neubau schnell zum Nadelöhr – und das merkt man nicht nur in den großen Städten.

Teure Städte, unterschiedliche Renditen

Dublin war mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 47,00 Euro je Quadratmeter der teuerste Mietmarkt Europas. Danach folgten London, Zürich und Genf. Über alle untersuchten Städte hinweg lag die durchschnittliche Neuvertragsmiete im ersten Quartal 2026 bei 20,68 Euro je Quadratmeter, nach 20,43 Euro sechs Monate zuvor.

Die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen stiegen auf 5.859 Euro je Quadratmeter, nach 5.795 Euro im dritten Quartal 2025. Die höchsten Preise verzeichneten Genf und Zürich, gefolgt von London, Luxemburg und Bern. Bei den europäischen Spitzenrenditen ging es leicht abwärts: Sie lagen bei 4,54 Prozent, nach 4,57 Prozent sechs Monate zuvor.

Regulatorische Änderungen mischten ebenfalls mit. In den Niederlanden stützten niedrigere Grunderwerbsteuern die Preisbildung und führten zu sinkenden Renditen. In Barcelona könnten höhere Transaktionssteuern mittelfristig die Renditen erhöhen; aktuell lagen sie dort bei 4,80 Prozent.

In Deutschland stiegen die Mieten seit dem dritten Quartal 2025 im Einklang mit der Inflation. Berlin und München meldeten mit durchschnittlich 5 beziehungsweise 4 Prozent das stärkste Mietwachstum. München blieb mit 24,90 Euro je Quadratmeter der teuerste deutsche Mietmarkt und hatte zugleich die höchsten Wohnimmobilienpreise: 9.830 Euro je Quadratmeter im ersten Quartal 2026. Danach folgten Frankfurt und Hamburg.

Bei den Spitzenrenditen reichte die Spanne von 3,90 Prozent in München bis 5,10 Prozent in Leipzig. Große Metropolregionen verbinden damit hohe Preis- und Mietniveaus, während periphere Märkte wie Leipzig niedrigere Einstiegspreise und vergleichsweise höhere Renditen bieten. Für Käufer klingt das zunächst verlockend, bis Finanzierung, Lage und Nachfrage genauer auf dem Tisch liegen.

Zinsen als nächste Unbekannte

Die Europäische Zentralbank erhöhte im September 2026 wegen neuen Inflationsdrucks die Zinsen. Höhere Hypothekenkosten könnten die Nachfrage künftig dämpfen, ebenso eine durch steigende Energiepreise geschwächte Kaufkraft. In Deutschland treffen potenzielle Käufer laut ING bereits auf höhere Immobilienpreise, steigende Finanzierungskosten und eine durch