Der deutsche Immobilienmarkt zeigte sich im September uneinheitlich. Der Gesamtindex der Europace AG sank um 0,35 Prozent auf 221,77 Punkte. Im Jahresvergleich lag er damit noch 0,84 Prozent höher – im August hatte der Zuwachs allerdings 1,68 Prozent betragen.

Für Kaufinteressierte bleibt die Lage damit mühsam. Laut Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand der Europace AG, erschweren vor allem Zinsen, Erwerbsnebenkosten und der Sanierungsbedarf den Immobilienkauf. Das spüren Familien ebenso wie Menschen, die eine Wohnung als Altersvorsorge suchen.

Neubauten erreichen neuen Höchststand

Besonders auffällig entwickelten sich neue Ein- und Zweifamilienhäuser. Ihr Preisindex stieg um 0,22 Prozent auf 245,80 Punkte. Damit erreichte der Neubauindex einen neuen Höchststand. Gegenüber dem Vorjahresmonat lagen die Preise sogar 2,92 Prozent höher.

In 49 deutschen Regionen kosteten Neubauten im mittleren Preissegment mindestens 2.570 Euro mehr je Quadratmeter als vergleichbare Bestandswohnungen. Das ist ein Abstand, der bei der Finanzierung schnell ins Gewicht fällt – und nicht gerade kleiner wird, wenn nebenher noch Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder eine energetische Sanierung auf der Rechnung stehen.

Anders verlief die Entwicklung bei bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern: Ihre Preise sanken um 0,69 Prozent auf 201,12 Punkte. Im Jahresvergleich lagen Bestandshäuser 0,12 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Eigentumswohnungen unter Druck

Auch Eigentumswohnungen gaben nach. Der entsprechende Index fiel um 0,66 Prozent auf 218,39 Punkte. Gegenüber September des Vorjahres lagen die Preise 0,53 Prozent niedriger.

Die Data Insights der VALUE AG zeichnen für das dritte Quartal ein weiterhin volatiles Bild. Im Bundesdurchschnitt sanken die Medianpreise für Eigenheime um 0,4 Prozent, bei Eigentumswohnungen waren es 0,3 Prozent. Gleichzeitig stiegen die Angebotsmieten erneut.

Regional tut sich aber wieder mehr. In vielen Regionen beleben sich die Märkte, und in 15 von 21 untersuchten Topstädten – den A-7- und B14-Städten – wurden im dritten Quartal 2024 steigende Wohnungspreise festgestellt. Die Angebotsmieten legten in allen 21 Topstädten weiter zu, mit einer Ausnahme: Berlin.

Dort sank die Medianmiete laut Analyse wegen qualitativer Verschiebungen. Hochwertige Objekte werden in der Hauptstadt seltener angeboten. Das drückt den statistischen Mittelwert, obwohl die Wohnungssuche für viele Menschen dadurch kaum angenehmer werden dürfte.

Angebote ziehen im September wieder an

Beim Monatsvergleich von September und August zeigten die Angebotsdaten einen Aufwärtstrend. Die Angebotspreise für Eigenheime stiegen um 0,5 Prozent, bei Eigentumswohnungen waren es 0,16 Prozent.

Damit ähnelte die Entwicklung der Angebotsdaten jener im EPX, der Transaktionsdaten abbildet. Sebastian Hein, Director bei der VALUE AG, sieht in der Belebung nach der Sommerpause einen Hinweis auf eine stärkere Preisentwicklung. Dass sich Angebots- und Transaktionspreise parallel bewegen, deutet seiner Einschätzung nach darauf hin, dass sich die Preisvorstellungen von Angebot und Nachfrage wieder annähern.

Das könnte künftig auch die Heterogenität der Preisberichterstattung verringern. Frühindikatoren der VALUE AG zeigen zudem, dass Preisreduzierungen während der Vermarktung abnehmen. Ebenso werden die Abschläge zwischen Angebots- und Transaktionspreis kleiner. Die VALUE AG wertet beides als positives Signal für das Jahresende.

Für den Bau- und Immobilienmarkt bleibt damit ein merkwürdiges Nebeneinander: Bestandsobjekte und Eigentumswohnungen geben im Index nach, während Neubauten auf Rekordniveau steigen. Wer heute kalkuliert, muss also nicht nur auf den Quadratmeterpreis schauen, sondern auch auf Zinsbindung, Nebenkosten, den Zustand des Hauses und die Frage, wie viel Puffer nach dem Einzug noch übrig bleibt.