Das große Immobilienbeben ab 2035? Ganz so einfach ist es nicht. Zwar könnten in den kommenden Jahrzehnten viele Häuser und Wohnungen der Babyboomer-Generation den Eigentümer wechseln. Ältere Menschen sterben, ziehen in kleinere Wohnungen oder Pflegeheime und geben ihre Immobilien ab. Medien und Studien haben dafür den Begriff „Silver Tsunami“ geprägt.

Rund 32 Prozent der Eigentumsimmobilien in Deutschland gehören der Babyboomer-Generation. Die im März 2026 veröffentlichte Jacasa-Analyse kommt auf etwa 4,8 Millionen Häuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Viele davon stammen aus der Zeit des Wirtschaftswunders, aus der frühen Bundesrepublik oder wurden nach der Wiedervereinigung gebaut beziehungsweise gekauft.

Warum die Verkaufswelle nicht automatisch kommt

Millionen Menschen aus den geburtenstarken Jahrgängen von etwa 1955 bis 1970 gehen in Rente oder sind bereits im Ruhestand. Die einzelnen Jahrgänge umfassen jeweils mehr als 1,1 Millionen Menschen. Danach sanken die Geburtenzahlen deutlich – unter anderem wegen der Verbreitung der Antibabypille und eines kulturellen Trends zu kleineren Familien. Auch der durch den Zweiten Weltkrieg verursachte Geburtenrückgang von 1940 bis 1945 spielte hinein: Ende der 1960er-Jahre fehlten dadurch potenzielle Eltern.

2025 lebten in Deutschland rund 14,1 Millionen Menschen zwischen 15 und 30 Jahren, aber 19,6 Millionen zwischen 55 und 70 Jahren. Die ältere Gruppe war damit etwa 40 Prozent größer und besitzt zugleich einen hohen Anteil des Wohneigentums. Bei den 65- bis 74-Jährigen liegt die Eigentumsquote bei etwa 55 bis 58 Prozent, unter den unter 50-Jährigen dagegen bei rund 30 Prozent.

Immobilienexpertin Ute Anthuber aus Neusäß hält die Vorstellung eines gleichzeitigen Ausverkaufs für zu vereinfacht. Viele ältere Eigentümer bleiben möglichst lange im eigenen Haus. Andere übertragen frühzeitig innerhalb der Familie, vermieten nach einem Umzug oder verkaufen erst spät. Manche vererben die Immobilie. Auch Erben können selbst einziehen. 4,8 Millionen mögliche Eigentümerwechsel bedeuten deshalb keineswegs 4,8 Millionen zusätzliche Verkaufsangebote.

Ein Blick zurück macht ebenfalls vorsichtig. Frühere geburtenstarke Jahrgänge lösten beim Eintritt in den Ruhestand und bei der Vererbung ihrer Immobilien keinen starken Markteinbruch aus. Wiederaufbau, Landflucht in die Städte und Wirtschaftswachstum sorgten in den 1960er- und 1970er-Jahren für Nachfrage. Die Menschen beanspruchten zudem mehr Wohnfläche pro Kopf. Die Babyboomer konnten als große und vergleichsweise kaufkräftige Erbengeneration Immobilien der um 1900 Geborenen übernehmen. Bausparwesen und Eigenheimzulage halfen ebenfalls dabei, das freiwerdende Angebot aufzunehmen.

Der Markt teilt sich stärker auf

Heute sind die Erben der Babyboomer – vor allem Generation X und Millennials – zahlenmäßig kleiner, durchschnittlich weniger vermögend und seltener Wohneigentümer. Sie könnten das freiwerdende Immobilienvolumen nicht ohne Weiteres auffangen. Trotzdem ist ein flächendeckender Preissturz nicht zu erwarten. Wahrscheinlicher sind regionale und strukturelle Verschiebungen.

Besonders unter Druck geraten könnten Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken, große unsanierte Häuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren sowie kleine Mehrfamilienhäuser. Große Grundstücke sind teuer und wegen des hohen Arbeitsaufwands im Garten weniger gefragt. Ältere Häuser mit großen Räumen lassen sich schwer beheizen und dürften nur mit Preisabschlägen Käufer finden. Bei unsanierten Immobilien drücken die gestiegenen Renovierungs- und Sanierungskosten zusätzlich auf den Wert.

Seit 2019 sind die Baukosten je nach Gewerk um etwa 50 Prozent gestiegen oder haben sich teilweise verdoppelt. Dazu kommen höhere laufende Kosten durch CO₂-Abgaben. Kleine Mehrfamilienhäuser könnten deshalb günstiger werden, obwohl größere Objekte bei ähnlichen Dachkosten eine bessere Mietrendite bieten.

Besonders kräftige Preisrückgänge werden in ländlichen Gegenden mit schlechtem öffentlichem Nahverkehr und geringer sozialer Infrastruktur erwartet. Hohe Kosten für den Individualverkehr und der tendenzielle Rückgang von Homeoffice könnten diese Regionen zusätzlich belasten. In strukturschwachen Gebieten, vor allem in Teilen Ostdeutschlands und in ländlichen Regionen, liegt der Leerstand teilweise bereits über 10 Prozent. Manche zusätzliche Immobilie könnte dort schwer oder gar nicht verkäuflich sein.

Frank Schröter von BSK Immobilien rechnet in ländlichen Gebieten bei begrenzter Nachfrage mit spürbaren Preisbewegungen. In Teilen Ostsachsens finden Marktbeobachter schon heute nur schwer Käufer für bestimmte Objekte. Auch strukturschwache ländliche Regionen Ostbayerns mit wenigen Arbeitsplätzen könnten weiter nachgeben. Anthuber nennt außerdem Autostädte wie Ingolstadt als gefährdet.

Anders sieht es in Wachstumsregionen rund um Großstädte aus. Dort bleibt die Nachfrage stabil oder steigt. Immobilien werden häufig innerhalb der Familie oder im Bekanntenkreis weitergegeben und gelangen gar nicht auf den offenen Markt. Wirtschaftsstarke Metropolregionen und ihr Umland dürften laut IW-Prognose häufig weiter steigende Preise verzeichnen. Bremen und Hamburg zählen laut einer früheren IW-Wohnflächenanalyse zu den möglichen Gewinnern des demografischen Wandels.

Bremen verzeichnet laut Statistischem Landesamt ein moderates Bevölkerungswachstum, vor allem durch Zuwanderung, und hat im Bundesvergleich eine relativ junge Altersstruktur. Bremer Reihenhäuser aus der Vor- und Nachkriegszeit, die häufig Boomer-Eigentümern gehören, treffen bei einem Eigentümerwechsel weiterhin auf Nachfrage von Familien und Berufseinsteigern. Gut angebundene Stadtteile wie Findorff, Schwachhausen und die Neustadt sind besonders gefragt.

Auch in Ostdeutschland läuft die Entwicklung nicht nach einem einzigen Drehbuch: Dresden und Leipzig gelten weiterhin als stark, Magdeburg hat zuletzt angezogen. Berlin nimmt wegen politischer Entscheidungen eine Sonderstellung ein; mögliche Auswirkungen auf Investitionen sind schwer einzuschätzen.

Was Wohnungen, Zinsen und Demografie damit zu tun haben

Eigentumswohnungen dürften nach Einschätzung von Anthuber preisstabiler bleiben als Einfamilienhäuser. Hoch bleiben könnten die Preise in Städten mit vielen Beamten, Zukunftsindustrien und Universitätskliniken sowie in touristisch attraktiven Lagen, an Seen und mit Bergblick. Die wirtschaftliche Bedeutung einer Region ist dabei laut IW-Prognose wichtiger als die grobe Schublade „Stadt oder Land“.

Der Immobilienmarkt entwickelt sich in Wellen. Grundstückspreise im Münchner Umland sind zuletzt teilweise um 30 bis 40 Prozent gefallen – Anthuber bezeichnet das als Korrektur. Bei weiter steigender Inflation könnten Immobilienpreise sinken. Von etwa 1980 bis 2010 stagnierten die Preise in Westdeutschland weitgehend; inflationsbereinigt sanken sie laut DIW um mehr als 25 Prozent. Gleichzeitig stiegen Inflation und Löhne, wodurch Wohneigentum real erschwinglicher wurde.

Dieser „Immobilien-Winter“ hatte mehrere Ursachen: kaum reale Einkommenssteigerungen, eine schwache Konjunktur und zeitweise hohe Arbeitslosigkeit, wenig zusätzlichen Zuzug in die Städte sowie eine stagnierende Bevölkerung. Auch die Zinsentwicklung beeinflusst Immobilienpreise erheblich. Demografie ist nur ein Faktor unter mehreren.

Der Markt ist derzeit stabil. Immobilienkredite kosten etwa vier Prozent, was durch Gehaltssteigerungen teilweise ausgeglichen wurde. Das Geburtendefizit lag 2025 bei 352.000 Menschen – der größte Fehlbetrag seit dem Zweiten Weltkrieg. Wie stark der „Silver Tsunami“ ausfällt, hängt deshalb auch von der Zuwanderung ab.

Größere Zuwanderungswellen gab es unter anderem in den frühen 1990er-Jahren, Mitte der 2010er-Jahre sowie 2022. Migration kann den Überschuss der Sterbefälle gegenüber den Geburten teilweise ausgleichen, ist aber schwer vorherzusagen. Ende der 2000er-Jahre war die Wanderungsbilanz zeitweise sogar negativ, weil mehr Menschen Deutschland verließen als zuzogen.

Gleichzeitig fehlten Ende 2024 laut dem „Sozialen Wohn-Monitor 2026“ des Pestel Instituts rund 1,4 Millionen Wohnungen in Deutschland, vor allem bezahlbare Wohnungen und Wohnungen in Großstädten. Wohnungsmangel und Immobilienüberschuss können also nebeneinander bestehen. In Ballungsräumen könnte zusätzlicher frei werdender Wohnraum die Nachfrage eher entlasten als übersteigen.

Für Eigentümer zählt die konkrete Straße

Ein plötzlicher Angebotsschock durch die Babyboomer ist