Für Immobilienkäufer wird die Rechnung wieder enger. In Deutschland und den USA sind die Zinsen für Immobilienkredite zuletzt deutlich gestiegen. Das kann die vorsichtigen Erholungstendenzen an den Märkten erneut ausbremsen – gerade dort, wo sich Käufer und Verkäufer nach dem Preisrückgang ab 2022 erst wieder vorsichtig angenähert hatten.

In Deutschland kosten zehnjährige Baufinanzierungen inzwischen rund 4,5 Prozent, bei einer 20-jährigen Zinsbindung liegen die Zinsen nahe fünf Prozent. Nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Baufi24 verteuern sich Immobilienkredite damit spürbar. Ein Kredit über 400.000 Euro verursacht bei drei Prozent Zinsen jährlich 12.000 Euro Zinskosten. Bei 4,5 Prozent sind es 18.000 Euro – also 500 Euro mehr pro Monat.

Mehr Zinsen, weniger Spielraum

Haushalte, die diese Mehrbelastung nicht tragen können, müssen einen niedrigeren Immobilienpreis finanzieren. Laut Immoscout24 orientieren sich Kaufinteressierte, besonders in Metropolen, wieder stärker am Mietmarkt. Die Immobilienpreise hatten sich nach dem Rückgang ab 2022 vielerorts stabilisiert. Nun erschweren die höheren Finanzierungskosten den Kauf erneut.

Das passt zu einem angespannten europäischen Mietmarkt. Hohe Finanzierungskosten halten die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch, während begrenztes Wohnungsangebot und geringe Neubautätigkeit in vielen Ländern zu steigenden Mieten beitragen. Bei Einzimmerwohnungen im Stadtzentrum werden für Amsterdam rund 2.180 Euro monatlich verlangt, für Dublin etwa 2.130 Euro, für Luxemburg rund 1.915 Euro, für Kopenhagen knapp 1.770 Euro, für Paris etwa 1.350 Euro, für Berlin rund 1.280 Euro und für Wien etwa 1.070 Euro. Je nach Stadtteil, Ausstattung und Wohnungsgröße können die tatsächlichen Mieten deutlich abweichen. Für Haushalte zählt außerdem nicht nur die Miethöhe, sondern auch das Verhältnis zum Einkommen.

In Städten mit hoher internationaler Nachfrage und knappem Wohnraum bleibt bezahlbares Wohnen schwierig. Zu den höchsten Mietpreisindizes zählen Zürich, Genf, London, Amsterdam und Dublin; ebenfalls teuer sind Paris, Kopenhagen und Luxemburg.

Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen seit Mitte 2024 schrittweise gesenkt. Seit dem 17. Juni 2026 liegen die Einlagefazilität bei 2,25 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,40 Prozent und der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent. Die Inflation im Euroraum ist gegenüber den Höchstständen von 2022 und 2023 zurückgegangen. Trotzdem liegt das Zinsniveau noch über dem der Niedrigzinsjahre. Deutsche Bauzinsen bewegten sich Ende Juni 2026 je nach Zinsbindung, Beleihung und Bonität meist zwischen 3,7 und 4,3 Prozent jährlich. Eigenkapitalquote, Bonität und Sollzinsbindung machen in der Praxis den Unterschied – und manchmal wird aus einem scheinbar kleinen Prozentpunkt ein ziemlich großer Brocken.

Investoren und Projektentwickler unter Druck

Besonders stark betroffen sind professionelle Immobilieninvestoren. Sie konkurrieren mit Bundesanleihen und anderen festverzinslichen Anlagen. Steigende Renditen dort erhöhen den Renditeanspruch an Immobilien. Bleiben die Mieten gleich, lässt sich dieser Anspruch vor allem über niedrigere Kaufpreise erreichen.

Der seit 2025 bestehende Aufwärtstrend am deutschen Immobilien-Investmentmarkt verlor im dritten Quartal an Dynamik. Nach neun Monaten lag das Transaktionsvolumen bei rund 23,9 Milliarden Euro und damit auf Vorjahresniveau. Zum Halbjahr hatte das Plus gegenüber dem Vorjahr noch 15 Prozent betragen.

Projektentwickler geraten dabei von zwei Seiten unter Druck: Grundstückskäufe und Baukosten werden häufig erheblich fremdfinanziert, während potenzielle Käufer wegen ihrer eigenen höheren Finanzierungskosten weniger bezahlen können. Das ist eine unangenehme Zange – und sie lässt sich nicht mit einem optimistischen Exposé wegwischen.

Nach den starken Verwerfungen an den europäischen Immobilienmärkten 2022/23 zeichnete sich 2024 zunächst eine Stabilisierung ab. Günstige Einstiegspreise, erwartete sinkende Zinsen, solide Fundamentaldaten und eine kleinere Angebotspipeline sprachen für eine Markterholung, höhere Gesamtrenditen und einen positiven Immobilienjahrgang 2024. In den ersten sechs Monaten 2024 blieben Investitionsbereitschaft und Marktdynamik allerdings verhalten. Die Zahl der Transaktionen könnte auf niedrigem Niveau wieder steigen. Kapitalstarke Anleger erhalten dadurch Zugang zu Immobilien, die in anderen Marktphasen kaum verfügbar oder hoch bewertet sind.

Bei Logistik- und Wohnimmobilien zogen erstklassige Objekte wieder mehr Bieter an. Der Wettbewerb um Spitzenobjekte stabilisierte die Anfangsrenditen: 2023 waren sie weiter gestiegen, aktuell tendiert dieser Anstieg gegen null. Die europäischen Mietmärkte verfügen weiterhin über robuste Nachfrage nach Flächen, ein rückläufiges Neubauangebot, Leerstände auf oder unter dem historischen Durchschnitt und Mietwachstum im Spitzensegment über mehrere Sektoren hinweg.

Wohnimmobilien und Logistik zeigen erste Erholungszeichen. Im Logistikmarkt stiegen die Leerstände wegen spekulativer Neubauprojekte leicht. Im Wohnungsmarkt gibt es Bedenken wegen zunehmender Regulierung. Beide Sektoren gelten dennoch als gut positioniert für eine absolute und risikobereinigte Outperformance in den kommenden fünf Jahren.

Büro- und Einzelhandelsimmobilien bieten eher selektive Chancen. Der Bürosektor ist insgesamt belastet, die Unterschiede zwischen den Objekten nehmen zu. Gut gelegene und energieeffiziente Spitzenbüros bleiben gefragt, werden aber teilweise ebenfalls niedriger bewertet. Der Einzelhandel scheint seine mehrjährige Anpassungsphase zu überwinden; stabile Arbeitsmärkte und steigende Reallöhne stützen ihn.

Deutschland im europäischen Vergleich

Der europäische Immobilienmarkt entwickelt sich 2026 regional sehr unterschiedlich. Nach der Korrekturphase infolge gestiegener Zinsen steigen die Preise in vielen Ländern wieder. Im vierten Quartal 2025 erhöhten sich die Hauspreise gegenüber dem Vorjahr in der EU um 5,5 Prozent, im Euroraum um 5,1 Prozent und in Deutschland um 3,0 Prozent.

Sehr kräftig legten Ungarn mit 21,2 Prozent, Portugal mit 18,9 Prozent, Kroatien mit 16,1 Prozent und Spanien mit 12,9 Prozent zu. Die Niederlande kamen auf 6,2 Prozent, Österreich auf 3,7 Prozent. Frankreich erreichte 1,0 Prozent und war im Quartalsvergleich rückläufig, Finnland verzeichnete ein Minus von 3,1 Prozent. Deutschland entwickelte sich damit moderater als der EU-Durchschnitt. Auch Österreich und Frankreich zeigten eine verhaltenere Entwicklung als viele süd- und osteuropäische Märkte.

Bei den Angebotspreisen für Wohnungen im Stadtzentrum, bezogen auf die letzten zwölf Monate bis Juni 2026, liegen Zürich mit rund 26.500 Euro je Quadratmeter und Genf mit rund 22.500 Euro an der Spitze. London folgt mit knapp 19.800 Euro, Paris mit rund 14.700 Euro. München kommt auf etwa 12.900 Euro, Berlin auf rund 8.800 Euro und Frankfurt am Main auf etwa 8.300 Euro je Quadratmeter.

München zählt damit weiterhin zu den teuersten deutschen und europäischen Immobilienmärkten. Berlin liegt trotz früherer Preissteigerungen unter den teuersten europäischen Städten. Wie tief Käufer greifen müssen, hängt stark von der Stadt, internationaler Nachfrage, wirtschaftlicher Bedeutung und dem verfügbaren Wohnraum ab.

USA: Hohe Zinsen treffen auf hohe Preise

In den USA stieg der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek laut Hypothekenbankenverband MBA in der vergangenen Woche auf 7,49 Prozent. Das ist der höchste Wert seit November 2023 und erschwert vielen Amerikanern den Hauskauf. Gleichzeitig sind die Hauspreise in den vergangenen drei Jahren deutlich gestiegen. Der Medianpreis erreichte laut National Association of Realtors in diesem Jahr zeitweise ein Rekordhoch.

Viele Interessenten können oder wollen bei Zinsen von mehr als sieben Prozent und den aktuellen Preisen nicht kaufen. JP Morgan Chase beschreibt die Entwicklung als zunehmende Erschwinglichkeitskrise, durch die Wohneigentum für viele außer Reichweite gerät.

Am Ende September lag der Median der Angebotspreise laut Realtor.com bei 419.000 US-Dollar – 1,4 Prozent unter dem Vorjahreswert. Gleichzeitig wurden 6,3 Prozent mehr Häuser angeboten als ein Jahr zuvor. Im September hatten 20,8 Prozent der Anbieter den Preis bereits reduziert, der höchste Anteil seit Oktober 2022.

Auch in den USA haben sich die Immobilienpreise zunehmend stabilisiert; ein neuer Zyklus zeichnet sich ab. Höhere Kapitalisierungsrenditen, starke Fundamentaldaten und ein begrenztes Neubauangebot treiben den Markt. Zugleich dürfte die Bandbreite der Immobilienperformance größer werden.

Die Regionen Sun Belt und Mountain West profitieren voraussichtlich weiter von Migration. Dahinter stehen langfristige Treiber wie demografischer Wandel und Digitalisierung. Seit der globalen Finanzkrise hat das Wohnungsangebot nicht mit der Nachfrage Schritt gehalten, während Millennials und Babyboomer weiterhin zur Wohnungsnachfrage beitragen. Homeoffice und eine höhere Umzugsbereitschaft ermöglichen in den USA stärker als in Europa den Wechsel in weniger angespannte Wohnungsmärkte.

Onlinehandel und die Unterversorgung mit Wohnraum stützen Logistik- und Wohnimmobilien. Im Logistikmarkt haben sich die Fundamentaldaten zuletzt abgekühlt, möglicherweise als Folge des pandemiebedingten Nachfragehochs. Langfristige Nachfragefaktoren und eine sinkende Neubautätigkeit könnten dort zu einer Normalisierung beitragen.

Der starke Wohnungsneubau 2022/23 belastete den US-Wohnungsmarkt. Das zusätzliche Angebot schwächt sich zunehmend ab. Zusammen mit den stark gestiegenen Kosten für Wohneigentum könnte dies den Mietwohnungsmarkt wieder stärken.

Gewerbeimmobilien bleiben empfindlich

Auch der US-Gewerbeimmobilienmarkt bleibt anfällig. Viele ältere Kredite mit niedrigeren Zinssätzen müssen refinanziert werden. Eigentümer weniger gefragter Bürogebäude trifft das besonders hart: Die Immobilienwerte sind gesunken, zugleich ist neues Fremdkapital teurer geworden.

Der US-Einzelhandel entwickelte sich zuletzt positiver als der europäische Markt. Leerstandsquoten in Nachbarschaftszentren liegen wegen der stärkeren Ausrichtung auf Service- und Dienstleistungen auf einem 20-Jahres-Tief.

Der US-Büromarkt bleibt deutlich angespannter als der europäische. Flächenüberangebot, hybride Arbeitsmodelle und steigende Leerstände belasten ihn; außerdem sind die Unterschiede zwischen den Bürobeständen weniger ausgeprägt. Ärztehäuser bilden eine positive Ausnahme. Der Büromarkt in Südflorida profitiert von Unternehmensverlagerungen. Anhaltendes Beschäftigungswachstum und die Umwandlung von Büroflächen in andere Nutzungen könnten die Lage mittelfristig verbessern.

Für Käufer, Eigentümer und Projektentwickler bleibt der Blick auf die Region deshalb wichtiger denn je. Immobilienpreise hängen nicht nur von EZB-Zinsen oder Hypothekenzinsen ab, sondern auch von Angebot, Nachfrage, Einkommen, Baukosten, Regulierung und regionaler Wirtschaftskraft. Wer heute rechnet, braucht regionale Preisdaten und eine realistische Einschätzung der eigenen Finanzierungsmöglichkeiten – sonst wird aus dem Traum vom Schlüssel schnell ein sehr teurer Besichtigungstermin.

Erstpublikation: 8. Oktober 2026, 23:00 Uhr. Stand dieses Berichts: 12. Oktober 2026, Ort: Baupreise.