Der Wohnungsbau steckt fest, während Mieten und Immobilienpreise viele Haushalte immer stärker unter Druck setzen. Deutschland fehlen Schätzungen zufolge 400.000 bis 600.000 Wohnungen. 2023 wurden rund 292.000 Wohnungen fertiggestellt – notwendig wären mindestens 400.000 pro Jahr.

Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), hält die Förderung des Wohnungsneubaus deshalb nicht für ein teures Geschenk, sondern für eine staatliche Investition mit möglichen Mehreinnahmen. Steigende Wohnkosten schwächen die Konsumkraft privater Haushalte. Mehr Neubau könnte an mehreren Stellen gleichzeitig wirken.

Fördergeld mit Folgen für die Staatskasse

Zusätzliche Bauprojekte bringen Aufträge für Bau- und Zulieferunternehmen. Unternehmen zahlen Gewerbesteuern, Beschäftigte Einkommensteuern, auf Materialverkäufe und Dienstleistungen fällt Mehrwertsteuer an. Die Bauwirtschaft beschäftigt in Deutschland mehr als eine Million Menschen. Werden weitere Projekte angestoßen, lassen sich Arbeitsplätze sichern, die Arbeitslosigkeit senken und möglicherweise Sozialausgaben reduzieren.

Auch beim Wohnen selbst rechnet Pakleppa mit Entlastung. Ein größeres Angebot könnte den Anstieg der Mieten dämpfen und staatliche Ausgaben für Wohngeld und Grundsicherung verringern. Bund und Länder zahlten 2023 etwa 20 Milliarden Euro für Wohngeld. Schon eine Verringerung dieser Ausgaben um 10 Prozent würde rund 2 Milliarden Euro freisetzen.

Bleibt den Haushalten wegen niedrigerer Wohnkosten mehr Geld, kann es in den Konsum, in Ersparnisse oder in Investitionen fließen. Genau hier setzt die Kritik des ZDB an der traditionellen Haushaltsrechnung an: Sie erfasse vor allem die Förderausgaben, berücksichtige indirekte Steuer- und Spareffekte aber nicht ausreichend.

Studien, unter anderem aus dem Umfeld der Deutschen Akademie der Technikwissenschaften, veranschlagen für zusätzliche Wohnungsförderung konjunkturelle Multiplikatoren von 1,5 bis 1,8. Aus jedem Euro staatlicher Förderung könnten demnach 1,50 bis 1,80 Euro zusätzliche Wirtschaftsleistung entstehen. Bei einer Staatsquote von 40 Prozent an dieser zusätzlichen Wirtschaftsleistung könnte sich die Förderung innerhalb weniger Jahre amortisieren. Der ZDB plädiert daher dafür, Neubauförderung im Bundeshaushalt als produktive öffentliche Investition einzuordnen – vergleichbar mit Infrastruktur- oder Bildungsinvestitionen.

Zwischen Zinsen, Genehmigungen und Bauüberhang

Ein Blick auf den Markt, Stand Juni 2025, zeigt immerhin einige hellere Flecken. Die Rahmenbedingungen am Bau- und Immobilienmarkt hatten sich gegenüber 2022 und 2023 verbessert. Hypothekenzinsen lagen unter dem Höchststand vom November 2023, Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank konnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben, und der Anstieg der Baupreise verlangsamte sich deutlich.

Seit April 2024 wurden wieder mehr Hypothekendarlehen abgeschlossen. Immobilienpreise erholten sich seit Mitte 2024. Im ersten Quartal 2025 stiegen die Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent. Die Bundesregierung erwartete durch die verbesserten Rahmenbedingungen und laufende Maßnahmen ein günstigeres Umfeld für den Wohnungsbau.

Leicht ist die Lage trotzdem nicht. Der russische Angriff auf die Ukraine 2022 verschlechterte die Bedingungen für die Bauwirtschaft. Die deutlich gesunkenen Baugenehmigungen führten 2024 zu rund 250.000 Wohnungsfertigstellungen. Bis 2023 waren im Durchschnitt fast 300.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt worden.

Der Bauüberhang – also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen – begrenzte den Rückgang 2023 und 2024. Ende 2024 umfasste er bundesweit 759.743 Wohnungen. 330.000 davon befanden sich bereits im Bau, mehr als die Hälfte war unter Dach oder im Rohbau. Dieser Bestand dürfte weiterhin stabilisierend auf die Fertigstellungszahlen wirken. Maßnahmen der Bundesregierung sollen helfen, Projekte trotz der schwierigen Bedingungen aus dem Bauüberhang umzusetzen.

Historisch betrachtet schwankte die Entwicklung kräftig: Anfang der 2000er Jahre wurden jährlich zwischen 200.000 und 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Nach der Finanzkrise sank die Zahl zeitweise auf knapp über 150.000. Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau wieder. Erfasst werden dabei Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, Wohnheimen sowie in Nichtwohngebäuden.

Wo gebaut wird – und wer dort wohnt

2023 hatte der Wohnungsbau laut DIW Berlin mit 57 Prozent den größten Anteil am gesamten Bauvolumen. Es folgten der Wirtschaftsbau und der öffentliche Bau. Der Anteil lag zwar leicht unter den Vorjahreswerten, aber deutlich über dem Niveau von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

Die Miethöhen unterscheiden sich regional stark und spiegeln die Nachfrage nach Wohnraum. In wachsenden Ballungsräumen sind sie höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger – bei bestehenden Mietverhältnissen ebenso wie bei Erst- und Wiedervermietungen. Die Bundesregierung unterstützt bezahlbares Wohnen mit verschiedenen Maßnahmen; die Mietregulierung soll kurzfristig auch in angespannten Wohnungsmärkten bezahlbares Wohnen ermöglichen.

Beim sozialen Wohnungsbau förderten die Länder 2024 knapp 62.000 Wohneinheiten. Gegenüber 2022 war das ein Anstieg von rund 51 Prozent. Die Förderbewilligungen legten beim Neubau von Sozialmietwohnungen um 19 Prozent zu, bei der Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, beim selbstgenutzten Wohneigentum um 61 Prozent und bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende um 399 Prozent.

Der Bund stellte nach vorläufiger Finanzplanung von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro bereit. Damit konnten die Länder ihre Programme trotz gestiegener Zinsen und Baukosten aufrechterhalten und ausweiten. Ende 2024 gab es in Deutschland rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen. Der Rückgang des Bestands verlangsamte sich gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich; 2024 stieg er in sieben Ländern.

Leerstand gibt es dennoch reichlich, allerdings nicht unbedingt dort, wo Wohnungen dringend gebraucht werden. Laut Zensus standen am 15. Mai 2022 bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen leer, 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In Westdeutschland waren rund 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent unbewohnt, in Ostdeutschland gut 576.000 beziehungsweise 6,4 Prozent. Mit der „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ will die Bundesregierung Leerstände insbesondere in strukturschwachen und ländlichen Regionen reduzieren.

Die Wohneigentumsquote lag laut Zensus 2022 bei 43,7 Prozent der Haushalte. In Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin lagen die Quoten teilweise unter 16 Prozent, in Landkreisen wie Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau dagegen über 70 Prozent. In Großstädten dominieren Mehrfamilienhäuser, weshalb Wohnungen dort überwiegend vermietet werden; die Wohneigentumsquoten liegen meist unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbstgenutzter Eigenheime. Bundesweit beträgt die Eigentumsquote bei Ein- und Zweifamilienhäusern 78 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern 16 Prozent.

Der Druck bleibt vor allem in den Städten

Bezahlbarer Wohnraum ist zunehmend knapp. Besonders in Großstädten und Ballungsräumen steigen die Mieten seit Jahren. In Berlin erhöhten sie sich zwischen 2019 und 2024 um etwa 45 Prozent. Mehr als die Hälfte der Bevölkerung lebt zur Miete, und Haushalte in Großstädten wenden in der Regel einen höheren Anteil ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete auf als Menschen in Kleinstädten oder ländlichen Gemeinden.

Für Haushalte mit niedrigeren Einkommen wiegt die Belastung durch hohe Mieten deutlich schwerer als für Haushalte mit höheren Einkommen. Der soziale Wohnungsbau soll ihnen bezahlbaren Wohnraum ermöglichen. Laut einem am 17.12.2025 von René Muschter veröffentlichten Artikel hat dieses Instrument der deutschen Wohnungspolitik in den vergangenen Jahren allerdings zunehmend an Wirksamkeit verloren.

Für Pakleppa liegt deshalb auch in der Verstetigung der Förderung ein entscheidender Punkt. Eine kontinuierliche Förderung soll die wechselhafte Stop-and-go-Politik vermeiden, die den Bausektor destabilisiert. Auf Baustellen klingt das dann weniger nach großer Theorie als nach etwas sehr Praktischem: Material bestellen, Mannschaft einteilen