Berlin steht vor einer wohnungspolitischen Weichenstellung, die weit über die Stadtgrenzen hinausreicht. Nach dem Wahlerfolg der Berliner Linken bekräftigte die Partei ihre Pläne, Bestände privater Immobilienkonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Nach ihren Vorstellungen wären rund 240.000 Wohnungen betroffen. Spitzenkandidatin Elif Eralp erhielt 25,7 Prozent der Stimmen und stellte eine Entschädigung von 40 bis 60 Prozent des Marktwerts in Aussicht.

Der Streit dreht sich um viel Geld, viel Eigentum – und um die Frage, was Berlin sich überhaupt leisten kann. Für 2026 wird ein Finanzierungsdefizit von knapp 4,6 Milliarden Euro erwartet. Den Einnahmen von rund 39,1 Milliarden Euro stehen Ausgaben von rund 43,7 Milliarden Euro gegenüber. Gleichzeitig stiegen die Berliner Mieten laut Immobiliendienstleister JLL innerhalb von fünf Jahren durchschnittlich um 8,4 Prozent pro Jahr – der höchste Wert unter den deutschen Großstädten. Nach Angaben der Investitionsbank Berlin liegen Bestandsmieten derzeit bei 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter nettokalt, während Neubaumieten knapp 20 Euro erreichen.

Ein Volksentscheid und ein Gesetz mit langer Anlaufphase

Ausgangspunkt ist der Berliner Volksentscheid von 2021. 57,6 Prozent der Abstimmenden – mehr als eine Million Menschen – stimmten für eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Der Entscheid war für den Landesgesetzgeber rechtlich nicht bindend. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ beziehungsweise „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ will rund 240.000 Wohnungen dem freien Markt entziehen und in Gemeineigentum überführen. In einer Darstellung des damaligen Votums ist von knapp 60 Prozent der Wählerinnen und Wähler die Rede.

Der Berliner Senat setzte anschließend eine Expertenkommission ein, die mit namhaften Verfassungsrechtlern besetzt war. Ihre Mehrheit kam zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände verfassungsgemäß möglich sei. Das Berliner Abgeordnetenhaus beschloss am 12. März 2026 das Vergesellschaftungsrahmengesetz. Es konkretisiert die Voraussetzungen für Vergesellschaftungen nach Artikel 15 des Grundgesetzes, der bislang noch nie angewandt wurde.

Das Rahmengesetz selbst überführt allerdings noch keine einzige Wohnung. Für jede konkrete Vergesellschaftung wäre ein eigenes Anwendungsgesetz erforderlich. Betroffene Unternehmen sollen ihr Eigentum an einen öffentlich-rechtlichen Träger des Gemeineigentums übertragen können: an das Land Berlin, an öffentlich-rechtliche Stiftungen oder an Anstalten des öffentlichen Rechts. Ziel ist die öffentliche Daseinsvorsorge, insbesondere die Schaffung und Erhaltung angemessenen Wohnraums.

In Kraft tritt das Gesetz erst 24 Monate nach seiner Verkündung. Diese Frist soll eine verfassungsrechtliche Überprüfung ermöglichen. Vorgesehen ist ein Normenkontrollantrag; eine abstrakte Normenkontrolle kann sowohl beim Bundesverfassungsgericht als auch beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin beantragt werden. Ob ein Verfahren vor dem Inkrafttreten abgeschlossen wird und mit welchem Ergebnis, ist offen.

Artikel 15 ist kein gewöhnliches Enteignungsinstrument

Juristisch geht es nicht um die klassische Enteignung nach Artikel 14 Absatz 3 des Grundgesetzes. Solche Enteignungen betreffen einzelne Grundstücke, etwa für eine Autobahn oder einen Deich. Der Staat kann sie auch gegen den Willen der Eigentümer übernehmen, muss dafür aber entschädigen.

Artikel 15 erlaubt dagegen, „Grund und Boden“ – darunter Grundstücke und Mietshäuser – zur Vergesellschaftung in „Gemeineigentum“ zu überführen. Die ursprünglichen Eigentümer müssen ebenfalls entschädigt werden. Das öffentliche Eigentum soll im Interesse des Allgemeinwohls bewirtschaftet und verwaltet werden. Die Berliner Linke orientiert sich ausdrücklich an dieser Vorschrift.

Historisch stammt Artikel 15 aus der Entstehungszeit des Grundgesetzes 1948/1949. Bürgerliche Parteien und Sozialdemokratie konnten sich damals nicht auf eine Wirtschaftsordnung einigen. Wegen der Vorbehalte gegen eine übermächtige private Wirtschaft wurde ein Instrument geschaffen, das zu große private Wirtschaftsmacht begrenzen sollte. Die Bürger sollten politisch zwischen einer stärker kapitalistischen oder sozialistischen Wirtschaftsordnung entscheiden können.

Gerade weil die Vorschrift bisher nie angewandt wurde, ist sie rechtliches Neuland. Umstritten ist zunächst, ob Berlin dafür überhaupt die Gesetzgebungskompetenz besitzt. Die Berliner Verfassung enthält anders als Artikel 15 des Grundgesetzes keine ausdrückliche Grundlage für Vergesellschaftungen. Landesgesetze müssen aber sowohl dem Grundgesetz als auch der Landesverfassung entsprechen. Möglich wäre eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz aus Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15 in Verbindung mit Artikel 15 des Grundgesetzes. Der Bund hat diese Kompetenz bislang nicht genutzt; vollständig ausgeräumt sind die Zweifel damit nicht.

Ein zentraler Prüfstein ist die Verhältnismäßigkeit. Der Staat darf nicht stärker in die Grundrechte von Bürgern und Unternehmen eingreifen als nötig. Die Mehrheit der Expertenkommission sieht keine weniger einschneidende, aber gleich geeignete Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Rechtswissenschaftler Ulrich Battis vertritt in einer Stellungnahme für den Verein „Neue Wege Berlin“ eine Gegenposition: Berlin sei für eine Vergesellschaftung in diesem Umfang nicht zuständig, die Maßnahme sei unverhältnismäßig und verstoße gegen Europarecht.

Auch die Frage, ob die Überführung bestehender Wohnungen in Gemeineigentum das Wohnungsangebot oder die Versorgungssicherheit tatsächlich erhöht, ist offen. Entschädigungszahlungen könnten den Landeshaushalt erheblich belasten. Ungewiss bleibt zudem, ob die Mieten in den betroffenen Wohnungen oder das Mietpreisniveau in Berlin insgesamt sinken würden. Als mildere Mittel gelten staatliche Förderung und der Neubau zusätzlichen Wohnraums. Die Verhältnismäßigkeit dürfte deshalb vor allem bei den konkreten Anwendungsgesetzen geprüft werden.

Milliardenbeträge, neue Wohnungen und alte Rechnungen

Die Kostenschätzungen reichen für den Berliner Landeshaushalt von 8 bis 36 Milliarden Euro. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ rechnet mit 8 bis 18 Milliarden Euro. SPD-Spitzenkandidat Steffen Krach nennt 20 bis 30 Milliarden Euro. Der Berliner Landesrechnungshof hält bis zu 36 Milliarden Euro für möglich. Eine Entschädigung zum Verkehrswert – also zu jenem Preis, der auf dem freien Markt für Grundstücke und Wohnungen erzielt werden könnte – könnte ebenfalls bis zu 36 Milliarden Euro kosten.

Die Mehrheit der Expertenkommission hält eine Entschädigung unterhalb des aktuellen Verkehrswerts für zulässig und schlägt verschiedene Modelle vor. Der Gesetzentwurf der Initiative sieht vor, Eigentümern pro Grundstück beziehungsweise Wohnung etwa 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts zu zahlen. Die Entschädigung soll über 100 Jahre aus den Mieteinnahmen zurückgezahlt werden; das Land Berlin soll dafür keine neuen Schulden aufnehmen. Die Entschädigungsfrage und weitere rechtliche Fragen müssten voraussichtlich das Bundesverfassungsgericht klären.

Das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung, kurz IMK, sieht eine Vergesellschaftung als mögliche Ergänzung zur Entlastung bei den Mieten. Neubau sei trotzdem erforderlich. Für die Überführung von 210.000 Berliner Wohnungen veranschlagt das Institut rund 13,5 Milliarden Euro Entschädigung. Je nach Bewertungsmethode reicht die Berechnung von etwa 10 bis 36 Milliarden Euro.

Bei einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent müsste das Land laut IMK rund 4 Milliarden Euro bereitstellen. Die Wohnungsunternehmen könnten etwa 9,5 Milliarden Euro als Fremdkapital aufnehmen. Das Institut kalkuliert mit der Ertragswertmethode, einem jährlichen Reinertrag von 543 Millionen Euro und einem jährlichen Kapitaldienst von 345 Millionen Euro. Bei entsprechender Ausgestaltung hält das IMK das Vorhaben ohne Kürzungen im Berliner Haushalt für tragbar, sofern Artikel 15 des Grundgesetzes als Rechtsgrundlage genutzt wird.

Empfohlen wird, die Wohnungen durch die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsunternehmen zu übernehmen. Von der Gründung einer neuen Anstalt rät das IMK ab: Deren Verbindlichkeiten könnten dem Staatssektor zugerechnet werden und europäische Fiskalregeln gefährden. Ein anderer Gesetzentwurf der Initiative sieht allerdings eine neue öffentliche Einrichtung vor, die die Wohnungen verwalten soll. Da steckt schon auf dem Papier ordentlich Zündstoff drin.

Die Investitionsbank Berlin berechnet, dass mit rund 40 Milliarden Euro alternativ etwa 100.000 bis 130.000 Wohnungen neu gebaut werden könnten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung ermittelte für Berlin von 2023 bis 203