Berlin steht vor einem wohnungspolitischen Experiment, dessen Preis in die Milliarden gehen könnte. Die Berliner Linke gewann die Abgeordnetenhauswahl und will große private Wohnungskonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen „vergesellschaften“. Betroffen wären rund 220.000 Wohnungen.

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist groß: Seit 2016 stiegen die Angebotsmieten in Berlin um 69 Prozent. Laut dem zugrunde liegenden Artikel ist nur München noch teurer. Eine Vergesellschaftung würde allerdings keinen einzigen zusätzlichen Quadratmeter schaffen. Der Wohnungsbestand bliebe derselbe, lediglich die Eigentümer würden wechseln.

42 Milliarden Euro oder deutlich weniger?

Der Berliner Rechnungshof beziffert eine Entschädigung zum Marktwert auf rund 42 Milliarden Euro. Das wäre nahezu so viel wie der Berliner Jahresetat von 46 Milliarden Euro. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ nennt je nach Modell dagegen Kosten zwischen 3,2 und 25,6 Milliarden Euro. Welche Summe am Ende vor Gericht Bestand hätte, ist offen.

Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt Vergesellschaftungen grundsätzlich. In der Bundesrepublik wurde diese Vorschrift bisher jedoch nicht angewandt. Die betroffenen Wohnungskonzerne dürften über Entschädigungen und weitere zentrale Fragen durch mehrere Gerichtsinstanzen klagen. Rechtsexperten rechnen deshalb mit langwierigen Verfahren; bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung könnten mehrere Jahre vergehen. Währenddessen bliebe der Wohnungsmangel bestehen, und die politische Unsicherheit wäre nicht rückwirkend beseitigt.

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften besaßen Ende 2025 rund 404.000 Wohnungen. Im Jahr 2025 stellten sie rund 4.692 Wohnungen fertig, für 2026 war der Baubeginn von weiteren 6.160 Wohnungen vorgesehen. Zusätzlicher Wohnraum könne, so die Darstellung des Artikels, durch Neubau entstehen. Enteignungen schaffen keinen neuen Quadratmeter.

Die Berliner Linke bezeichnet die Vergesellschaftung in einem Parteibeschluss als bewussten Bruch mit Markt und privater Verwertungslogik. Das bestehende Vergesellschaftungsrahmengesetz verhindere laut diesem Beschluss sogar die Transformation in eine sozialistische Gesellschaft. Private Investoren finanzieren Wohnungsbau, weil sie Renditen erwarten. Politische Unsicherheit könne deshalb Kapital und Investitionen aus Berlin fernhalten.

Was die Ifo-Studie über Investitionen sagt

Eine im August 2026 veröffentlichte Ifo-Studie wertete rund 2,3 Millionen Mietangebote, 1,1 Millionen Kaufangebote und Daten zur Bautätigkeit aus. Ihr Ergebnis: Mietendeckel und Enteignungsdebatte trugen dazu bei, dass Investoren und Wohnungsunternehmen weniger neu bauten und sanierten. Ab 2023 lagen die Angebotsmieten demnach 10 bis 15 Prozent höher, als ohne Mietendeckel und Enteignungsdebatte zu erwarten gewesen wäre. Das klingt erst einmal paradox, ist für Wohnungssuchende aber ziemlich handfest.

Auf dem Tisch liegen daher nicht nur Eigentumsfragen, sondern auch schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie ausreichendes Kapital für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Neben dem Staat würden auch private Investoren für den Wohnungsbau benötigt. Und, ein persönlicher Hinweis der Autorin des Ausgangsartikels: Sie weist darauf hin, Aktien von Vonovia zu halten.

Rahmengesetz beschlossen – aber noch keine konkrete Übertragung

Das Berliner Abgeordnetenhaus beschloss am 12. März 2026 das Vergesellschaftungsrahmengesetz. Vorausgegangen war der Berliner Volksentscheid zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen im September 2021. Dabei stimmten 57,6 Prozent dafür. Rechtlich bindend war der Volksentscheid für den Landesgesetzgeber allerdings nicht.

Der Berliner Senat setzte anschließend eine Expertenkommission ein, die die Verfassungsmäßigkeit einer Vergesellschaftung prüfen sollte. Die Kommission bewertete die Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen mehrheitlich als verfassungsgemäß.

Das Gesetz schafft einen Rahmen für die Vergesellschaftung bestimmter Ressourcen der Daseinsvorsorge auf Grundlage von Artikel 15 des Grundgesetzes. Rechtlich handelt es sich dabei nicht um Enteignungen nach Artikel 14 Absatz 3 des Grundgesetzes. Für jede konkrete Vergesellschaftung müsste ein eigenes Vergesellschaftungsgesetz beschlossen werden.

Ziel ist insbesondere die Schaffung und Erhaltung angemessenen Wohnraums. Das Privateigentum von Wohnungsunternehmen soll auf einen öffentlich-rechtlichen Träger des Gemeineigentums übertragen werden. Als Träger kommen vor allem das Land Berlin, öffentlich-rechtliche Stiftungen und Anstalten des öffentlichen Rechts infrage.

Die Leistungsfähigkeit des Berliner Landeshaushalts darf durch eine Vergesellschaftung nicht dauerhaft erheblich eingeschränkt werden. Betroffene Eigentümer müssen entschädigt werden. Bei der Berechnung sollen alle unmittelbaren und mittelbaren wirtschaftlichen Folgen berücksichtigt werden. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert; die Entschädigung kann davon abweichen, auch nach unten. Jede konkrete Vergesellschaftung muss außerdem verhältnismäßig sein.

Praktisch passiert zunächst wenig. Das Rahmengesetz ordnet selbst keine konkrete Vergesellschaftung an und tritt erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft. Diese Frist soll eine verfassungsrechtliche Überprüfung ermöglichen.

Offene Fragen vor den Gerichten

An der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes bestehen verschiedene Bedenken. Unklar ist insbesondere, ob Berlin über die notwendige Gesetzgebungskompetenz verfügt. Die Berliner Verfassung enthält keine ausdrückliche Grundlage für Vergesellschaftungen, der Landesgesetzgeber ist aber sowohl an das Grundgesetz als auch an die Landesverfassung gebunden.

Möglicherweise besteht eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz aus Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15 in Verbindung mit Artikel 15 des Grundgesetzes. Der Bund hat diese Kompetenz bislang nicht genutzt. Ob das dem Land Berlin genügt, wird eine der juristischen Sollbruchstellen.

Zweifel gibt es zudem an der Verhältnismäßigkeit einer Vergesellschaftung von Wohnungseigentum. Der Eingriff in das Privateigentum wäre besonders schwer und müsste zur Erreichung eines gewichtigen Gemeinwohlziels geeignet, erforderlich und angemessen sein.

Fraglich ist, ob die Überführung bestehender Wohnungen in Gemeineigentum die öffentliche Daseinsvorsorge ausreichend fördert. Der vorhandene Wohnraum würde dadurch nicht größer. Entschädigungszahlungen könnten den Berliner Haushalt erheblich belasten. Unklar ist auch, ob die Maßnahme die Mieten in den betroffenen Bestandswohnungen senken oder das allgemeine Mietpreisniveau stabilisieren könnte. Als mildere Mittel kommen etwa staatliche Förderungen für den Neubau von Wohnungen infrage.

Die Verhältnismäßigkeit dürfte vor allem bei den konkreten Anwendungsgesetzen geprüft werden. Werden die gesetzlichen Schranken überschritten, wäre das jeweilige Anwendungsgesetz rechtswidrig.

In der 24-monatigen Frist soll eine verfassungsrechtliche Überprüfung im Wege eines Normenkontrollverfahrens erfolgen. Eine abstrakte Normenkontrolle ist sowohl beim Bundesverfassungsgericht als auch beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin möglich. Ob ein solches Verfahren vor dem Inkrafttreten abgeschlossen wird und mit welchem Ergebnis, bleibt offen.