Eine Straße, die den Hafen von Cua Lo besser anbinden soll, wartet seit Jahren auf ihre Fertigstellung. Das Projekt zwischen der Nationalstraße 46 und den Liegeplätzen 5 und 6 des Hafens wurde 2022 begonnen. Geplant sind mehr als 200 Milliarden VND Investitionssumme, eine über 960 Meter lange und 18 Meter breite Strecke – und doch ist sie am 26.09.2026 noch nicht fertig.

Zum Bauvorhaben gehören die 175 Meter lange Tan-Thuy-Brücke sowie die Straßen Nr. 1 und Nr. 2. Die neue Verbindung soll von der Nationalstraße 46 zur Binh-Minh-Straße führen, das Verkehrsnetz vervollständigen und die Nutzung des Hafens von Cua Lo erleichtern. Auf der Baustelle ist davon bislang nur ein Teil zu sehen. Nach rund vier Jahren Bauzeit wurde ein Abschnitt der Arbeiten vorübergehend gestoppt.

60 Grundstücke warten auf eine Lösung

Im Block 1 des Stadtteils Nghi Tan in der Gemeinde Cua Lo sind 60 Grundstücke betroffen: 56 gehören Privatpersonen, vier Unternehmen und Organisationen. Die Grundstücksräumung ist noch nicht abgeschlossen. Als Hindernisse gelten fehlende Finanzierung, die Prüfung der Herkunft und rechtlichen Grundlage der Grundstücke sowie die Ausarbeitung der Entschädigungspläne.

Für einige Familien geht es dabei nicht bloß um einen Eintrag in einer Liste. Ihre Häuser stehen nahe an der Grenze der benötigten Fläche. Nach der Landabtretung bliebe nur wenig Grundstück übrig – zu wenig, um nach einer Umsiedlung ohne Weiteres wieder eine stabile Existenz aufzubauen.

Nguyen Thi Hoa, 70 Jahre alt und wohnhaft in Block 1, kennt dieses Warten seit Langem. Das Grundstück ihrer Familie werde seit 2022 für die Entschädigungsberechnung vermessen und inventarisiert, erzählt sie. Damals sei den Bewohnern eine baldige Entschädigung und Umsiedlung zugesagt worden. Einen entsprechenden Bescheid habe ihre Familie aber bis heute nicht erhalten.

Ihr Haus ist beschädigt, das Dach nach Stürmen undicht. Reparieren lässt die Familie es trotzdem nicht. Solange unklar ist, wann und wohin sie umziehen muss, wäre jeder größere Aufwand womöglich vergebens.

Auch Nguyen Thi Nga aus Cua Lo berichtet von einem baufälligen Haus, das nicht instand gesetzt werden kann. Wann die Entschädigung gezahlt und die Umsiedlung ermöglicht wird, sei offen. Haushalte auf der anderen Flussseite hätten ihre Entschädigungen bereits erhalten und seien umgezogen. Ihre Familie wartet weiter.

Regenwasser bleibt in den Gärten stehen

Die Bewohner unterstützen das Projekt grundsätzlich und hoffen auf eine baldige Fertigstellung, sagt Nguyen Dai Duong, der Leiter von Block 1 in Nghi Tan. Gleichzeitig wächst der Ärger über mögliche Folgen der neuen Trasse. Nach Angaben der Anwohner wurde die Straße erhöht angelegt, während die seitlichen Entwässerungsgräben zu klein dimensioniert seien.

Alte Gräben, die die Anwohner selbst angelegt hatten, wurden während der Bauarbeiten entfernt. Nach Starkregen könne das Wasser aus dem Wohngebiet nun nicht schnell genug abfließen. Es stehe dann längere Zeit in den Gärten. Ein Anwohner berichtet, dass starke Regenfälle zuletzt sogar den Hof überfluteten und das Wasser lange stehen blieb. Für die Familien ist das keine Nebensache, sondern eine zusätzliche Sorge neben Entschädigung und Umsiedlung.

Beamte des Bezirks Cua Lo erfassen und inventarisieren derzeit Vermögenswerte, um die Entschädigungszahlungen und die Grundstücksräumung vorzubereiten. Vi Thi Duyen, Leiterin des Investitions- und Bauprojektmanagements des Bezirks Cua Lo, erklärt, das Projekt sei wegen fehlender Mittel vorübergehend ausgesetzt worden.

Zusätzlich habe die Umstellung auf ein zweistufiges Kommunalverwaltungssystem zeitweise Probleme beim Projektmanagement und bei der Umsetzung verursacht. Nach der Einrichtung eines neuen Projektmanagementausschusses würden die Vermögenswerte der betroffenen Haushalte erneut erfasst und inventarisiert.

Was bei gestörten Bauabläufen zählt

Der Fall in Cua Lo zeigt ziemlich anschaulich, warum Bauablaufstörungen die Wirtschaftlichkeit von Projekten erheblich beeinflussen können. Ursachen gibt es viele: fehlende Mittel, offene Grundstücksfragen, ausstehende Entschädigungen oder organisatorische Veränderungen. Für Auftragnehmer kommen dabei hohe rechtliche Anforderungen hinzu, wenn Ansprüche dargestellt und durchgesetzt werden sollen.

Oft sind den Vertragsparteien die Ursachen, die Anspruchsbewertung sowie die terminlichen und finanziellen Folgen einer Störung nicht ausreichend bekannt. Entscheidend sind Kenntnisse der baurechtlichen Grundlagen und der baubetrieblichen Voraussetzungen – gerade bei Leistungsänderungen, Behinderungen und sonstigen Störungen.

Am Anfang des Vertrags- und Nachtragsmanagements steht deshalb die frühe Identifikation möglicher Störungsursachen. Sie müssen den Verantwortungsbereichen der am Bau Beteiligten zugeordnet werden. Maßgeblich sind die Leistungspflichten aus den Vertragsunterlagen. Die Analyse eines gestörten Bauablaufs beginnt mit der Zusammenstellung und Prüfung sämtlicher Unterlagen; diese Pflichten sind häufig nicht vollständig bekannt, unvollständig oder auslegungsbedürftig.

Erst wenn das vertraglich geschuldete Leistungssoll klar ist, lässt sich eine Störung der richtigen Verantwortungssphäre und Anspruchsgrundlage zuordnen. Unterschieden werden grundsätzlich drei Anspruchsgruppen: Vergütungsansprüche für vertragskonforme Leistungsmodifikationen, etwa zufällige Mengenänderungen, Leistungsentfall oder geänderte und zusätzlich erforderliche Leistungen; Entschädigungsansprüche wegen Annahmeverzugs aufgrund mangelhafter oder unzureichender Mitwirkung des Auftraggebers, wobei der geschuldete Leistungs- oder Bauinhalt unverändert bleibt; und Schadensersatzansprüche infolge einer schuldhaften Pflichtverletzung einer Vertragspartei.

Diese Differenzierung ist keine Haarspalterei. Die richtige Zuordnung kann über die Durchsetzung oder Abwehr eines Anspruchs entscheiden, spätestens wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung droht. Die Anforderungen an die Aufbereitung und Bewertung werden durch eine fortlaufend weiterentwickelte Rechtsprechung bestimmt. Weiterentwickelt wurden zuletzt unter anderem Entschädigungs- und Schadensersatzansprüche, Vertragsstrafen, Vergütungsansprüche auf Grundlage einer fortgeschriebenen Vertragskalkulation sowie die Bewertung nach tatsächlich erforderlichen Kosten gemäß §§ 650b und 650c BGB.

In der Praxis werden Anspruchsgrundlagen trotzdem häufig vermischt. Dazu kommt mitunter fehlendes Wissen über die erforderliche Aufbereitung. Die regelmäßige Auswertung aktueller Rechtsprechung und von Fachkommentaren kann Fehler bei späteren Streitigkeiten vermeiden.

Dokumentieren, solange sich noch jemand erinnert

Die Grundlagen für eine spätere Anspruchsaufbereitung oder -abwehr werden früh im Bauablauf gelegt. Besonders Auftragnehmer müssen Störungen konkret und bauablaufbezogen darstellen. Dazu gehören Prüf- und Hinweispflichten, die Pflicht zur Schadensminderung sowie Nachweise über Leistungsbereitschaft und Leistungsfähigkeit.

Wichtig sind außerdem die Eignung einer Behinderungsanzeige, der Zeitpunkt der An- und Abmeldung einer Behinderung und die Frage, ob ein Behinderungsereignis offenkundig war. Auch Auftraggeber haben Dokumentationspflichten – vor allem dann, wenn sie detaillierten Anspruchsdarstellungen von Auftragnehmern entgegentreten müssen.

Für die Dokumentation gibt es viele Möglichkeiten. In der Praxis können aber wenige, gezielt ausgewählte Mittel reichen. Eine zentrale Rolle spielen bautagesbezogene Auswertungen des Auftragnehmers und der Bauüberwachung des Auftraggebers, insbesondere Bautagesberichte. Viele solcher Berichte sind allerdings nicht geeignet, Ansprüche aus gestörten Bauabläufen herzuleiten oder abzuwehren.

Die Gründe liegen oft ganz banal im Alltag: fehlende personelle oder finanzielle Ressourcen, mangelndes Wissen, die Sorge vor fehlender Anerkennung durch die andere Vertragspartei oder Zurückhaltung bei kritischen und belastenden Feststellungen. Eine belastbare Dokumentation bleibt dennoch die Voraussetzung für eine rechtssichere terminliche und finanzielle Bewertung.

Wer zeitnah dokumentiert, bewahrt Sachverhaltswissen kostengünstiger und zuverlässiger, als Jahre später Erinnerungen mühsam zusammenzusuchen. Beteiligte sind dann womöglich nicht mehr erreichbar oder erinnern sich nicht ausreichend. Gerade bei einem Projekt, das seit 2022 läuft und bei dem Vermessung, Entschädigung, Verwaltung und Baufortschritt ineinandergreifen, kann dieser Unterschied entscheidend werden.

Nach der aktuellen Planung soll die Landvermessung bis Ende des Jahres abgeschlossen werden. Anschließend wollen die Behörden den Entschädigungsplan der zuständigen Stelle vorlegen und Mittel für die restlichen Bauarbeiten bereitstellen. Sobald die Grundstücke übergeben und die Finanzierung bewilligt