Hamburg will Wohnungen künftig ein Stück weit so bauen, wie anderswo Autos vom Band laufen: schneller, planbarer und mit mehr Fertigteilen. Heute, am 1. Oktober 2026, soll die Bürgerschaft über einen Antrag der Hamburger Bürgerschaftskoalition abstimmen, der den häufigeren Einsatz seriell gefertigter Bauteile bei Neubauten vorsieht.

Auch öffentliche Gebäude sollen verstärkt mit vorgefertigten Bauteilen entstehen. Die Idee dahinter: Wenn Wände, Bäder oder ganze Module unter kontrollierten Bedingungen gefertigt werden, lassen sich Bauabläufe besser planen, Bauzeiten verkürzen und Kosten reduzieren. Klingt nüchtern – auf Baustellen kann das allerdings einen gewaltigen Unterschied machen.

Vom Fließband in die Bauplanung

Grünen-Baupolitiker Leon Alam vergleicht das Konzept mit der Autoindustrie. Autos würden seit Beginn des 20. Jahrhunderts in großen Stückzahlen aus standardisierten Teilen und mit einheitlichen Genehmigungsverfahren hergestellt. Dieses Prinzip soll nun auf die Gebäudeplanung übertragen werden – und zwar bei Planung, Genehmigung und Förderung.

Nach Alams Einschätzung bietet serielle Bauweise nicht nur finanzielle Vorteile. Sie könne auch den Ressourcen- und Klimaverbrauch senken. SPD-Stadtentwicklungsexperte Mithat Çapar setzt dabei einen wichtigen Akzent: Lebensqualität und Architektur müssten trotz schnellerer und günstigerer Bauweise erhalten bleiben. Billiger allein reicht eben nicht, wenn am Ende niemand gern darin wohnt.

Wie das in der Praxis aussehen kann, zeigt das Pilotprojekt „Morellenquartier“ in Hamburg-Marienthal. Dort entsteht ein Wohnkomplex mit 90 Mietwohnungen. Die Baugenehmigung lag nach vier Monaten vor, Baubeginn war Anfang 2026. Zum Zeitpunkt des Richtfests war rechnerisch täglich eine Wohnung fertiggestellt.

90 Wohnungen, 90 gleiche Bäder

Das Quartier setzt den sogenannten „Hamburg-Standard“ um. Ziel sind einfachere, schnellere und günstigere Bauprozesse. Architekt, Bauunternehmen und Behörden arbeiteten von Beginn an eng zusammen, damit Genehmigungen rascher erteilt werden konnten. Auf kostenintensive Anforderungen, die für die Nutzung nicht zwingend notwendig sind, wurde verzichtet.

Die Zahlen sind deutlich: Hamburg hält Einsparungen von bis zu 2.000 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche für möglich. Im Morellenquartier liegen die Baukosten laut Hansa Baugenossenschaft bei rund 3.650 Euro pro Quadratmeter. Vergleichbare Hamburger Projekte kosteten demnach 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Gespart wird unter anderem bei der Ausstattung. Es gibt weniger Aufzüge, kaum Stellplätze und keine Keller. Abstellflächen liegen unter einem Schrägdach, außerdem sind weniger Steckdosen und dünnere Wände vorgesehen. Der Haken liegt ebenfalls offen auf dem Tisch: Der Schallschutz innerhalb der Wohnungen ist dadurch geringer.

Auf der Baustelle soll pro Woche ein Geschoss fertiggestellt werden. Vorgefertigte Badezimmer werden bereits vor dem Aufsetzen der Geschossdecke in die Wohnungen gehoben. Wartezeiten für Estrich und Fliesen entfallen; vor Ort müssen die Bäder nur noch angeschlossen und verkleidet werden. Im Morellenquartier sind 90 weitgehend identische Badezimmer vorgesehen – Serienfertigung mit Wasserhahn, wenn man so will.

Ein bewegliches „Cabrio-Dach“ schützt die Baustelle vor Regen und Verzögerungen. Zugleich erleichtert es das Einheben der Fertigteile. Gerade bei Hamburger Wetter ist das keine Nebensache: Wenn der Himmel tagelang grau bleibt, steht auf einer offenen Baustelle schnell mehr Wasser als Fortschritt.

Günstiger bauen – und günstiger wohnen?

Deutschland fehlen nach Angaben des Deutschen Mieterbunds rund 1,4 Millionen Wohnungen. Gleichzeitig befindet sich die Zahl der Sozialwohnungen auf einem Rekordtief. Das Morellenquartier wird deshalb von der Stadt Hamburg gefördert. Die Genossenschaft muss die Einsparungen beim Baustandard an die Mieter weitergeben.

Die Mieten sollen bei knapp acht Euro pro Quadratmeter beginnen. Die Genossenschaft plant, auch ohne Förderung weitere Projekte nach dem Hamburg-Standard zu bauen. Offen bleibt allerdings, ob Kostenvorteile bei ungeförderten Projekten tatsächlich bei den Mietern ankommen.

Genau an dieser Stelle wird die politische Debatte interessant. Serielle oder modulare Fertigung kann Kosten-, Prozess- und Terminsicherheit schaffen. Sie kann aber nicht automatisch garantieren, dass Wohnungen bezahlbar bleiben. Zwischen günstiger Herstellung und günstiger Miete sitzt schließlich noch ein ganzer Haufen weiterer Faktoren.

Das Prinzip gibt es längst

Beim seriellen beziehungsweise „Prefab“-Bauen werden Gebäudeteile oder Module industriell in einem Werk vorgefertigt und anschließend auf der Baustelle nach dem „Lego-Prinzip“ zusammengesetzt. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW verweist darauf, dass moderne industrielle Bauweisen bei vergleichbarer Qualität und Optik zum klassischen Wohnungsbau Kosten- und Zeitvorteile ermöglichen können. Auch Kosten-, Prozess- und Terminsicherheit wurden als mindestens gleichwertig zu herkömmlichen Bauweisen beschrieben.

Trotzdem stößt serielles Bauen noch auf Vorbehalte. Deutschland braucht mehr bezahlbaren Wohnraum, manche verbinden vorgefertigte Gebäude aber weiterhin mit eintönigen Plattenbauten. Dabei können kürzere Baustellenzeiten Bauherren ebenso entlasten wie Nachbarn in bestehenden Wohnquartieren. Weniger Lärm, weniger Lieferverkehr, weniger Geduld auf Probe – das merkt man schnell.

Je nach Auftragsgröße und Wiederholungseffekt sind Kosteneinsparungen möglich. Wohnungsunternehmen können aus vorgeplanten Konzepten auswählen; Teile der Ausschreibung und Planung sind dann bereits erledigt. Der GdW hat dafür ein Online-Angebot gestartet. Die Angebote der GdW-Rahmenvertragspartner sind unter www.serieller-wohnungsbau.de abrufbar, lassen sich filtern und enthalten Referenzen. Eine Karte zeigt Referenzprojekte und erleichtert die Suche nach Liefergebieten. Das Angebot soll schrittweise um weitere Referenzen und Projekte erweitert werden.

Die Entwicklung hat Vorgeschichte. Die erste branchenweite GdW-Rahmenvereinbarung wurde 2018 vorgestellt und umfasste neun ausgewählte Wohnungsbaukonzepte. Unterzeichnet wurde sie am 29. Mai 2018 in Berlin. Am 21. Februar 2019 erhielt die Wohnungswirtschaft dafür den immobilienmanager Award in der Kategorie „Projektentwicklung Neubau“.

Am 10. März 2023 starteten GdW, Bundesbauministerium und Bauindustrie ein zweites europaweites Ausschreibungsverfahren für serielle und modulare Wohnungsbaukonzepte. Am 17. Oktober 2023 erhielten 20 Bieter den Zuschlag für insgesamt 25 Wohnungsbaukonzepte, die GdW-Mitgliedsunternehmen künftig umsetzen können.

Im Oktober 2022 besichtigten Bundesbauministerin Klara Geywitz und GdW-Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser in Berlin zwei seriell und modular errichtete Wohngebäude. Hamburg setzt nun auf die nächste Runde – mit standardisierten Bauteilen, engeren Abstimmungen und der Hoffnung, dass aus dem Baukasten tatsächlich mehr bezahlbare Wohnungen werden.