Bezahlbarer Wohnraum wird in Deutschland immer schwieriger. Der Wohnungsbau ist in den vergangenen Jahrzehnten anspruchsvoller und teurer geworden, während die Nachfrage weiter hoch ist und voraussichtlich wächst. Gestiegene Finanzierungs- und Baukosten bremsen das Angebot – und genau hier setzt der Gebäudetyp E an.

Das „E“ steht für einfaches beziehungsweise experimentelles Bauen. Gemeint ist keine neue, einheitlich definierte Gebäudeklasse, sondern ein Ansatz: Wohnhäuser sollen durch vereinfachte technische und vertragliche Standards schneller und günstiger entstehen. Bauherren könnten unter Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen etwa auf zusätzliche Steckdosen, aufwendige technische Anlagen, bestimmte Komfortausstattungen, komplexe Konstruktionen oder besonders hochwertige Materialien verzichten.

Ein Gesetz, das auf sich warten lässt

Politisch kommt die Sache allerdings nur schleppend voran. Justizministerin Stefanie Hubig hatte Anfang Juli die öffentliche Vorstellung eines fertigen Entwurfs angekündigt. Drei Monate später, am 14. Oktober 2026, steckt der Entwurf weiterhin in der regierungsinternen Abstimmung. Nach Angaben des Justizministeriums gibt es unterschiedliche Auffassungen über die konkrete Ausgestaltung.

Im Kern geht es um eine scheinbar trockene, für Bauherren und Unternehmen aber folgenreiche Frage: Wird vereinfachtes Bauen künftig stärker zum Regelstandard – oder muss es weiterhin ausdrücklich vereinbart werden? Davon hängt ab, welche Bauleistungen grundsätzlich geschuldet sind, welche Abweichungen vertraglich festgehalten werden müssen und wann eine Leistung als mangelhaft gilt.

Das Hauptproblem liegt im Bauvertragsrecht. Abweichungen von technischen Standards sind schon heute grundsätzlich möglich. Rechtlich können solche Vereinbarungen jedoch aufwendig und haftungsriskant sein. DIN-Normen sind nicht automatisch gesetzlich verpflichtend, dienen aber häufig als Maßstab für die üblicherweise geschuldete Qualität. Gerichte berücksichtigen die allgemein anerkannten Regeln der Technik bei der Bewertung von Baumängeln. Ein Gebäude kann also praktisch funktionieren und trotzdem rechtlich zum Problem werden, wenn von diesen Regeln abgewichen wurde.

Bauunternehmen müssten Abweichungen möglicherweise ausdrücklich vereinbaren und über mögliche Folgen informieren. Der geplante Gebäudetyp-E-Vertrag soll diese Unsicherheit verringern. Nach den gemeinsamen Eckpunkten von Bundesjustizministerium und Bundesbauministerium vom 20. November 2025 sollen Vertragsparteien einfacher und rechtssicher einen reduzierten Baustandard festlegen können. Die technischen Baubestimmungen der Länder sollen dabei als Orientierung dienen. Wo sie keine Anforderungen enthalten, könnte ein einfacher Standard ausreichen. Eine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik wäre dann nicht automatisch ein Baumangel.

Unverändert gelten sollen öffentlich-rechtliche Vorgaben – etwa Brandschutz, Standsicherheit und weitere verbindliche Sicherheitsanforderungen. Der noch nicht veröffentlichte Gesetzentwurf muss nun konkretisieren, wie diese Grundsätze in der Praxis funktionieren.

Teurer bauen, vielleicht einfacher wohnen

Der Zeitdruck ist spürbar. Im August 2026 verteuerte sich der Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude gegenüber dem Vorjahresmonat um 5,5 Prozent. Rohbauarbeiten kosteten 5,4 Prozent mehr, Ausbauarbeiten sogar 5,7 Prozent. Besonders kräftig zogen die Preise für Dachdeckungs-, Zimmer- und Holzbauarbeiten an. Auch technische Gebäudeausrüstung, Elektroinstallationen und Heizungsanlagen wurden teurer. Material- und Arbeitskosten spielen dabei ebenso eine Rolle wie die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Nicht jede Steigerung lässt sich mit niedrigeren technischen Standards abfangen. Nach Ansicht der Bundesregierung gibt es aber Leistungen, die für eine sichere und zweckmäßige Nutzung eines Hauses nicht immer notwendig sind. Welche Vereinfachungen sinnvoll sind, soll vom jeweiligen Projekt abhängen. Der Gebäudetyp E ist eben kein Baukasten mit einer einzigen Lösung.

Die Initiative stammt aus der Architektenschaft und wird von Vertreterinnen und Vertretern des Bundes, der Länder und der Baupraxis unterstützt. Sie soll innovative, individuelle, klima- und ressourcenschonende, bedarfsgerechte und kostengünstige Gebäude ermöglichen. Einsetzbar wäre der Ansatz bei Neubauten ebenso wie im Gebäudebestand. Normen sollen zielgerichtet und nutzerorientiert angewendet werden, damit Materialien effizienter eingesetzt werden und Planung, Bau und Sanierung einfacher, günstiger und schneller laufen.

Am 10. Dezember 2025 eröffneten Bundesjustizministerium und Bundesbauministerium mit einer Auftaktveranstaltung den Stakeholder-Prozess zu den Eckpunkten. Eingeladen waren unter anderem die Bau- und Planungspraxis, Verbraucher- und Mieterschutzverbände, die Bundesländer und die Justiz. In den kommenden Monaten sollen die zivilrechtlichen Regeln für Gebäudetyp-E-Verträge sowie Maßnahmen zu ihrer praktischen Etablierung weiterentwickelt werden. Dafür wollen BMJV und BMWSB fachlich-thematische Untergruppen einsetzen. Deren Ergebnisse sollen später als Grundlage für praxistaugliche gesetzliche Regelungen dienen. Das BMWSB hat außerdem eine „Leitlinie und Prozessempfehlung“ veröffentlicht.

Ein Haus fast ohne klassische Heizung

Wie das aussehen kann, zeigt ein abgeschlossenes Pilotprojekt in Ingolstadt. Das „Haus fast ohne Heizung“ wurde am 29. Juni 2026 vorgestellt. Bauherr ist die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt, kurz GWG; geplant wurde das Gebäude von nbundm* Architekten. Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus mit 15 öffentlich geförderten, barrierefreien Wohnungen gehört zu 19 Pilotprojekten des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr.

Die Bauzeit reichte von 2024 bis Ende 2025. Ausgeführt wurde das Vorhaben von der Bacher Hoch- und Tiefbau GmbH aus Ingolstadt, die Außenanlagenplanung übernahm Paul Melia von der GWG. Das Projekt erhielt rund 5,8 Millionen Euro aus der bayerischen Wohnraumförderung, darunter 255.700 Euro als Zuschuss für die besonders nachhaltige Bauweise.

Der Name ist nicht bloß ein hübscher Einfall. Das Gebäude kommt weitgehend ohne klassische zentrale Heiztechnik aus. Eine hochgedämmte massive Gebäudehülle, die Speichermasse von Wänden und Decken, Sonnenwärme, die Abwärme der Bewohner und natürliche Lüftung übernehmen den größten Teil der Temperierung. An besonders kalten Tagen hilft ein elektrisches Heizsystem aus Heizpapier und keramischen Estrichziegeln nach.

Das Konzept reduziert technische Komplexität, Energieverbrauch und langfristige Betriebskosten. Sensorisch gesteuerte Fenster regeln Temperatur und CO₂-Gehalt und ermöglichen natürliche Lüftung mit geringen Energieverlusten. Warmwasser wird dezentral über Durchlauferhitzer erzeugt. Eine Photovoltaikanlage auf dem extensiv begrünten Dach liefert einen großen Teil des benötigten Stroms; Überschüsse können in Batteriespeichern landen.

Die energetische Planung orientiert sich an Grundgedanken des 2226-Prinzips: leistungsfähige Gebäudehülle, Speichermasse, natürliche Lüftung und intelligente Steuerung bei reduzierter technischer Ausrüstung. Die Fachplanung für Energie und Bauphysik übernahm die 2226 GmbH aus Lustenau in Österreich. Auf Keller und Tiefgarage wurde verzichtet – das spart Bau- und später auch Betriebskosten.

Ziegel, Speicher, Sonnenwärme

Die polygonale Gebäudeform verbessert die Belichtung der Räume. Kompakte Wohnungen und massive Außenwände nutzen die Fläche effizient und helfen bei der passiven Temperierung. Zum Einsatz kamen Silvacor-Mauerziegel WS08 von Leipfinger-Bader mit sortenreinen Nadelholzfasern. Bei 49 Zentimetern Wandstärke erreichen sie einen U-Wert von 0,16 W/(m²K), speichern thermische Energie langfristig und verbinden diese Fähigkeit mit Wärmedämmung.

Das soll im Sommer vor Hitze und im Winter vor Wärmeverlust schützen und den Bedarf an Heiz- und Kühlenergie senken. Das bewertete Schalldämm-Maß beträgt bei dieser Wandstärke bis zu 48 Dezibel. Ein Kleinkammernsystem sorgt für die Tragfähigkeit. Die natürlichen Materialien sollen außerdem ein schadstoffarmes und gesundes Raumklima ermöglichen.

Im Innenbereich liegen keramische Estrichziegel in der Farbe „Ingolstädter Rot“. Die 18 Millimeter hohen Elemente bestehen aus gebranntem Ton, sind druckfest, abriebfest und pflegeleicht, zudem feuchtigkeitsunempfindlich, langlebig, emissionsarm, baubiologisch unbedenklich und vollständig recyclingfähig. Weil sie trocken verlegt werden, verkürzt sich die Bauzeit; außerdem bleibt die Baustelle sauberer. Die Ziegel können sichtbar bleiben oder als Untergrund für weitere Bodenbeläge dienen.

Unter ihnen liegt ein weniger als einen Millimeter starkes elektrisches Heizpapier. Estrichziegel und Heizpapier verteilen die Wärme schnell und gleichmäßig. Das System lässt sich mit regenerativen Energiequellen, vor allem der Photovoltaikanlage, koppeln und wird in Ingolstadt hauptsächlich an kalten Tagen als sparsame Heizunterstützung eingesetzt.

Die Wohnungen haben barrierefreie Zugänge, einen Aufzug, bodengleiche Duschen, private Gartenanteile und Gemeinschaftsbereiche. Flexible Grundrisse lassen unterschiedliche Wohnformen zu, etwa für Familien und Mehrgenerationenhaushalte. Wissenschaftlich begleitet und evaluiert wird das Projekt von Professorin Elisabeth Endres von der Technischen Universität Braunschweig. Die Untersuchung soll zeigen, wie vereinfachte Standards und Bauvorschriften Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit steigern können, ohne Sicherheit und Qualität zu beeinträchtigen.

Was am Ende tatsächlich billiger wird

Die Bauwerkskosten des Ingolstädter Mehrfamilienhauses lagen bei 2.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – rund 15 Prozent unter denen vergleichbarer konventioneller Mehrfamilienhäuser. Das klingt erst einmal ordentlich. Übertragbar ist die Zahl aber nicht ohne Weiteres. Sie bezieht sich auf die Bauwerkskosten eines konkreten, öffentlich geförderten Projekts. Grundstück, Finanzierung, Erschließung und weitere Investitionsbestandteile werden dadurch nicht im gleichen Umfang günstiger.

Auch die möglichen Kaltmieten ab 6,60 Euro je Quadratmeter sind deshalb kein allgemeiner Nachweis dafür, dass vereinfachtes Bauen überall entsprechend niedrige Marktmieten hervorbringt. Der reduzierte technische Aufwand kann zwar die Bedienung erleichtern und den Wartungsbedarf verringern. Was davon bei Käufern oder Mietern ankommt, hängt zusätzlich von Lage, Angebot, Nachfrage und Zahlungsbereitschaft ab.

Frühere Regierungsunterlagen nannten ein mögliches Einsparpotenzial von bis zu 25 Prozent der Herstellungskosten. Diese Zahl beruht auf fachlichen Schätzungen und ist keine allgemein empirisch belegte Einsparquote. Und selbst eine Senkung der Baukosten um 25 Prozent macht eine Immobilie nicht automatisch um ein Viertel billiger. In den Kaufpreis fließen neben den Bauwerkskosten auch Grundstücksanteil, Planung, Erschließung, Finanzierung und Vermarktung ein – ebenso die wirtschaftliche Kalkulation des Projektentwicklers.

Auf die gesamte Investition bezogen fällt der Vorteil deshalb kleiner aus. In angespannten Wohnungsmärkten können Bauträger einen Teil der Ersparnis als höhere Marge behalten; zugleich können niedrigere Baukosten Projekte ermöglichen, die sich unter den bisherigen Bedingungen schlicht nicht gerechnet hätten. Beim Ingolstädter Haus bleiben am Ende vor allem die massiven Wände, die stillen Fenster und an kalten Tagen ein wenig Wärme aus dem Boden – kein großer Maschinenraum, der ständig brummt.