Seit Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland neu berechnet. Für viele Eigentümer ist der Bescheid deshalb längst kein Stück Papier mehr, das man ungelesen abheftet. Ein Zahlendreher bei der Wohnfläche, ein falscher Bodenrichtwert oder ein übersehener Keller kann ins Geld gehen.

Wie teuer ein Fehler werden kann, zeigt ein Fall aus Paris: Ein Wohnungseigentümer erhielt eine Grundsteuerrechnung über 5382 Euro – doppelt so viel wie fünf Jahre zuvor. Bei der Prüfung stellte sich heraus, dass ihm ein Kellerraum zugerechnet worden war, der gar nicht zu seiner Wohnung gehörte. Außerdem waren Gemeinschaftsflächen in die Wohnflächenberechnung eingeflossen. Nach der Korrektur bekam der Eigentümer für 2025 und 2026 rund 700 Euro zurück.

Alte Daten, neue Rechnung

Das französische Grundsteuersystem stammt aus den 1970er Jahren und arbeitet teilweise mit Daten, die Jahrzehnte alt sind. Rechtsanwältin Manon Bellin weist darauf hin, dass Berechnungen teils auf Bauangaben beruhen, die bis zu 100 Jahre zurückliegen können. Neben der Wohnfläche fließen dort sogenannte Komfortelemente ein: Eine Badewanne zählt mit fünf Quadratmetern, eine Dusche mit drei, ein WC ebenfalls mit drei und ein Waschbecken mit einem Quadratmeter.

Der französische Dienst Orka.tax hat nach eigenen Angaben rund 1350 Grundsteuerbescheide geprüft. In 87 Prozent der Fälle seien die Bescheide zu hoch gewesen, im Schnitt um 260 Euro pro Jahr. Die Zahlen lassen sich allerdings nicht auf sämtliche französischen Bescheide übertragen. Wer betroffen ist, kann über das offizielle französische Steuerportal eine Korrektur beantragen. Die nötigen Angaben stehen in der ursprünglichen Bauanmeldung.

Auch in Deutschland haben nach Angaben von Verbänden und Medien inzwischen mehrere Millionen Eigentümer Einspruch gegen Grundsteuerwertbescheide eingelegt. In Nordrhein-Westfalen waren es zuletzt fast 1,6 Millionen Einsprüche. In Frankfurt am Main sprang der Hebesatz von 500 auf 854,69 Prozent. Für rund die Hälfte der knapp 190.000 Frankfurter Grundstücksbesitzer wird die Grundsteuer dadurch teurer; Tausende Eigentümer haben dort bereits Widerspruch eingelegt.

Die Wohnfläche ist oft der Knackpunkt

Eine falsche Wohnfläche kann die Grundsteuer nach oben treiben – oder zu einer zu niedrigen Festsetzung führen, die später ebenfalls Ärger macht. Die Fläche wird bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts berücksichtigt. Je nach Bundesland können Flure, Balkone und Terrassen unterschiedlich einbezogen werden. Genau da wird es schnell unübersichtlich.

Zu den häufigen Fehlerquellen gehören veraltete Baupläne und Schätzungen, unterschiedliche Berechnungsmethoden der Bundesländer und Grundsteuermodelle sowie manuelle Eingabe- oder Übertragungsfehler. Gerade bei digitalisierten Papier- oder Handschrifterklärungen können Scan- und Übertragungsfehler auftreten. Typisch sind auch zu groß oder zu klein angesetzte Wohnflächen, vergessene Räume, doppelt erfasste Flächen oder falsch berücksichtigte Balkone und Terrassen.

In deutschen Bescheiden werden außerdem immer wieder Keller, Terrassen oder Garagen fehlerhaft als Wohn- oder Nutzfläche einbezogen. Andere Angaben stimmen ebenfalls nicht: etwa die zugeordnete Bodenrichtwertzone, das Baujahr oder eine Kernsanierung. Ein Abgleich der angegebenen Flächen und Bodenrichtwerte mit den tatsächlichen Daten kann solche Ungereimtheiten sichtbar machen.

Unterlagen hervorholen, Frist beachten

Für die erste Kontrolle lohnt sich ein Blick in den Kaufvertrag, die Baupläne und eine vorhandene Wohnflächenberechnung. Die im Bescheid genannte Fläche sollte mit diesen Unterlagen verglichen werden. Das ist nicht gerade die spannendste Abendbeschäftigung, kann aber ein paar hundert Euro wert sein.

Wer einen Fehler vermutet, kann innerhalb der genannten einmonatigen Einspruchsfrist schriftlich beim Finanzamt Einspruch einlegen. Darin sollte die abweichende Wohnfläche genau dargestellt und möglichst mit Unterlagen belegt werden. Das Finanzamt prüft den Vorgang und kann bei einem berechtigten Fehler die Wohnfläche und damit die Grundsteuer korrigieren. Dadurch kann die jährliche Steuer sinken; zugleich lassen sich Überzahlungen und Auswirkungen auf Folgejahre vermeiden.

Konkrete Beispiele gibt es ebenfalls: In Hessen sank die Jahresgrundsteuer nach der Korrektur einer um 15 Quadratmeter zu hoch angesetzten Wohnfläche von 650 auf 580 Euro. In Bayern wurde eine vollständig angerechnete Terrasse berichtigt, wodurch der Eigentümer jährlich 120 Euro weniger zahlte. In Hamburg wurde ein Bescheid angepasst, nachdem unterschiedliche Berechnungsmethoden geklärt worden waren.

Der zugrunde liegende Beitrag bewirbt außerdem ein kostenpflichtiges KI-Tool, das Grundsteuerbescheide unter anderem auf Wohnfläche, Grundsteuerwert, Messbetrag, Hebesatz, Jahresgrundsteuer und Einspruchsfrist analysiert. Ob man dafür Geld ausgeben möchte, ist eine andere Frage. Die entscheidenden Vergleichsdokumente – Kaufvertrag, Bauunterlagen und Wohnflächenberechnung – liegen oft ohnehin schon im eigenen Ordner.

Für Vermieter kommt noch ein weiterer Punkt hinzu: Sie dürfen die Grundsteuer über die Nebenkosten umlegen. Ein überhöhter Bescheid kann dadurch auch die Warmmiete steigen lassen. Gerade in Frankfurt und anderen Gemeinden mit stark verändertem Hebesatz dürfte sich deshalb mancher Mieter wundern, wenn die nächste Abrechnung schwerer ausfällt als erwartet.