Heute ist der 30.10.2026, und die Lage auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland ist alles andere als rosig. Das Ifo-Institut hat seine Prognosen für die Wohnungsfertigstellungen deutlich gesenkt. Statt der ursprünglich erwarteten 205.000 Wohnungen für 2027 und 215.000 für 2028, rechnet man nun mit lediglich 195.000 Einheiten pro Jahr. Für 2026 wird sogar der tiefste Stand seit rund 15 Jahren prognostiziert – nur etwa 185.000 Wohnungen sollen fertiggestellt werden. Das ist ein echter Rückschlag, wenn man bedenkt, dass der jährliche Bedarf laut BBSR bei rund 320.000 neuen Wohnungen liegt. Hier ist klar, dass wir das politische Ziel von 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr weit verfehlen werden.

Der Grund für diese düstere Prognose? Belastungsfaktoren wie stark gestiegene Baupreise, höhere Baufinanzierungszinsen und eine abnehmende Bauförderung. Auch geopolitische Konflikte haben ihren Teil beigetragen, denn die Rohstoffpreise sind unter Druck geraten. Die Baukosten haben sich in den letzten Jahren nahezu verdoppelt: Im Mehrfamilienhausbau stiegen sie um satte 94 Prozent, im Einfamilienhausbau um 84 Prozent. Das spürt jeder, der selbst ein Haus bauen oder eine Wohnung erwerben möchte. Und als ob das nicht genug wäre, gab es auch einen Anstieg der Lohnkosten im Baugewerbe, der 2025 um 6,4 Prozent zulegte. Für 2026 und 2027 werden weitere Zuwächse von 1,7 Prozent beziehungsweise 2,2 Prozent erwartet.

Die Situation in den Städten

In den großen Städten ist die Nachfrage nach Wohnraum besonders hoch. München, zum Beispiel, benötigt mit 74 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner einen fast doppelt so hohen Bedarf wie der Bundesdurchschnitt von 38. Der jährliche Neubaubedarf in den sieben größten Städten Deutschlands beläuft sich auf etwa 60.000 Einheiten, was rund 20 Prozent des bundesweiten Bedarfs ausmacht. Doch während in diesen Ballungsgebieten alles drängt und die Preise explodieren, sinkt die Nachfrage in ländlichen Regionen. Hier gibt es leerstehende Wohnungen und eine stagnierende Entwicklung. Man könnte sagen, dass die Schere zwischen Stadt und Land immer weiter auseinandergeht.

Der Bauüberhang – also die bereits genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen – könnte zumindest einen Teil des Problems mildern. Ende 2024 waren bundesweit 759.743 Wohnungen genehmigt, davon etwa 330.000 bereits im Bau. Das hält die Hoffnung aufrecht, dass die Fertigstellungen in den kommenden Jahren nicht weiter drastisch einbrechen.

Die Rolle der Förderprogramme

Die Bundesregierung versucht, mit verschiedenen Maßnahmen gegenzusteuern. So wurde das EH-55-Plus-Programm ins Leben gerufen, das mit 800 Millionen Euro ausgestattet ist. Bis Ende Januar 2026 wurden bereits rund 150 Millionen Euro abgerufen. Doch viele Projekte, insbesondere solche mit bezahlbaren Mieten, sind nach Angaben des GdW wirtschaftlich nicht tragbar. Laut dem Pestel-Institut fehlen in Deutschland rund 1,4 Millionen bezahlbare Wohnungen. Das ist alarmierend, wenn man bedenkt, dass auf etwa eine Million verbliebene Sozialwohnungen insgesamt elf berechtigte Haushalte kommen.

Die Mieten in Deutschland sind regional extrem unterschiedlich. In den angespannten Ballungsräumen schießen sie in die Höhe, während sie in ländlichen, weniger nachgefragten Regionen stagnieren oder sogar sinken. Ein weiterer Punkt ist der Leerstand – zum Zensus-Stichtag 15. Mai 2022 standen in Deutschland über 1,9 Millionen Wohnungen leer, was 4,5 Prozent der Gesamtwohnungen entspricht.

Ein Blick in die Zukunft

Die Bauindustrie zeigt sich gespalten, was die zukünftige Entwicklung betrifft. Während einige Institute eine Erholung der Baukonjunktur erwarten, bewerten andere wie das Ifo-Institut die Lage vorsichtiger. Auch die großen Wohnungsunternehmen wie Vonovia haben ihre Renditeerwartungen nach unten korrigiert. Infrastrukturinvestitionen und staatliche Sondermittel sollen zwar Teile der Bauwirtschaft stützen, doch die stagnierenden Genehmigungszahlen und hohen Gesamtkosten lassen auf eine umfassende Erholung bis 2028 hoffen – und das ist alles andere als sicher.

So stehen wir also vor einer Herausforderung, die nicht nur die Politik, sondern auch die Gesellschaft insgesamt betrifft. Die Frage, wie wir bezahlbaren Wohnraum schaffen können, wird uns noch lange begleiten. Ohne Zweifel wird der Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren im Fokus stehen müssen – denn der Bedarf ist da, aber die Lösungen sind noch in der Mache.