Im Freiburger Quartier Kleineschholz geht es sichtbar voran: Drei Projekte haben bereits mit dem Hochbau begonnen. Ein weiteres soll im November 2026 starten, weitere Vorhaben sollen im kommenden Jahr schrittweise dazukommen. Auf den Baustellen dürfte es also bald noch geschäftiger werden.

Ganz reibungslos läuft die Entwicklung allerdings nicht. Steigende Baukosten, die Zinsentwicklung und hohe Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung machen den Projektträgern zu schaffen. Dazu kommt der zeitlich begrenzte Förderrahmen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA). Das Zeitfenster ist damit nicht beliebig groß.

Zwei Projekte geben ihre Grundstücke zurück

Nach Gesprächen mit den Beteiligten steht fest: Das Elinor-Ostrom-Siedlungsprojekt Haus 1 (EOS) und das Projekt Birnbaum werden nicht weitergeführt. Beide Vorhaben haben ihre Reservierungen beziehungsweise Grundstücksreservierungen an die Stadt zurückgegeben.

Als Hauptgrund nennt die Stadt fehlendes Eigenkapital. Die nötigen Mittel konnten nicht ausreichend eingeworben werden. Insbesondere gelang es nicht, die Finanzierung durch Nachrangdarlehen so zu ergänzen, dass zeitnah mit dem Bau begonnen werden konnte. Für die beiden Projekte ist damit Schluss, für die Grundstücke beginnt nun die nächste Runde.

Esche eG könnte nachrücken

Wegen der BImA-Förderfrist will die Stadt die frei gewordenen Grundstücke schnellstmöglich neu vergeben. Als nächsten Schritt führt sie Gespräche mit der Esche eG als Nachrückerin. Je nach Ergebnis soll anschließend eine Neuausschreibung für eines oder beide Grundstücke vorbereitet werden.

Die Ausschreibung soll noch vor Weihnachten veröffentlicht werden. Viel Zeit bleibt also nicht, wenn die Flächen im Quartier nicht länger brachliegen sollen.

Trotz des Ausstiegs von EOS Haus 1 und Birnbaum bewertet die Stadt die Gesamtentwicklung des Quartiers weiterhin positiv. Drei Projekte bauen bereits, ein weiteres soll im November starten, und im kommenden Jahr sollen weitere Vorhaben dazukommen. Auf dem Papier klingt das nach einem ordentlichen Takt – auf der Baustelle wird sich zeigen, wie schnell er sich halten lässt.

Teure Finanzierung bremst den Wohnungsbau

Der Druck bei den Finanzierungskosten kommt nicht von ungefähr. Für zehnjährige Baufinanzierungen haben die Bauzinsen laut dem herangezogenen Artikel die Vier-Prozent-Marke erreicht; je nach Quelle liegt der effektive Jahreszins bei rund 3,8 bis 4,01 Prozent. Im Laufe des Jahres 2025 stieg er von 3,2 auf etwa 3,8 Prozent. Für 2026 erwarten Experten einen weiteren Anstieg auf bis zu 4,5 Prozent.

Laut Biallo liegt der Durchschnittszins für zehnjährige Baufinanzierungen erstmals seit Oktober 2023 wieder über vier Prozent. Eine wesentliche Ursache sind die höheren Renditen zehnjähriger Bundesanleihen. Sie liegen laut Baufi24 dauerhaft über drei Prozent – so hoch wie seit etwa 15 Jahren nicht mehr. Diese Renditen beeinflussen die Pfandbriefzinsen, über die Banken Baufinanzierungen hauptsächlich refinanzieren.

Auch steigende Inflationserwartungen, die hohe Staatsverschuldung vieler Länder, der Iran-Konflikt sowie die dadurch gestiegenen Öl- und Energiepreise spielen eine Rolle. Hinzu kommen höhere Kapitalmarktzinsen infolge der allgemeinen Teuerung. Für Finanzierungen im Jahr 2026 wird deshalb empfohlen, die monatliche Belastung vorsichtshalber mit mindestens vier Prozent Zinsen zu kalkulieren.

Rechner für Baufinanzierungen und Annuitäten können helfen, Monatsrate sowie Zins- und Tilgungsverlauf zu ermitteln. Mehr Eigenkapital führt in der Regel zu einem niedrigeren Bankzinssatz, muss aber erst einmal vorhanden sein – genau an diesem Punkt geraten Projekte wie EOS und Birnbaum derzeit ins Stocken.

Neben dem Kaufpreis gehören außerdem Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten in die Rechnung. Zinsunterschiede zwischen den Anbietern können laut Biallo bei einer Baufinanzierung mehrere tausend Euro ausmachen. Wer Angebote einholt, sollte deshalb mehrere Banken vergleichen und die Effektivzinsen auf einheitlicher Grundlage gegenüberstellen.

Bei einer auslaufenden Zinsbindung einer bestehenden Finanzierung empfiehlt es sich, frühzeitig eine Anschlussfinanzierung zu prüfen. Ein Forward-Darlehen kann der vorzeitigen Zinssicherung dienen; auch eine Umschuldung lässt sich mit einem entsprechenden Vergleich bewerten. Die Phase der günstigen Kredite gilt laut dem Artikel als beendet. Für 2026 werden eher weitere Zinsanstiege als sinkende Bauzinsen erwartet.

Abwarten kann dadurch teurer werden. Gegenüber dem Jahresbeginn 2025 ist der Zinssatz bereits um mehr als 0,6 Prozentpunkte gestiegen; selbst ein Unterschied von 0,5 Prozentpunkten kann bei einem typischen Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung mehrere tausend Euro zusätzliche Kosten verursachen. Im Kleineschholz wird deshalb nicht nur Beton gegossen, sondern auch gerechnet – sehr viel gerechnet.