Leerstand wird in Deutschland zur teuren Angelegenheit. Kommunen und Länder verschärfen ihre Regeln gegen Wohnungen, die über längere Zeit ungenutzt bleiben – in Berlin und München können bei mehr als dreimonatigem, ungenehmigtem Leerstand bis zu 500.000 Euro Bußgeld pro Verstoß oder Wohneinheit fällig werden. Für Eigentümer bedeutet das nicht nur ein Risiko für das Konto, sondern auch mehr Papierarbeit.

Rund 1,7 Millionen Wohnungen standen nach einer Schätzung von Empirica Ende 2024 leer. Das entspricht etwa vier Prozent des Wohnungsbestands. Gleichzeitig war laut Pestel-Studie 2022 jede vierte leerstehende Wohnung wegen Sanierungsbedarfs ungenutzt. Gerade dort liegt der Haken: Die Modernisierung kostet, doch eine spätere Miete reicht oft nicht aus, um die Investition zu refinanzieren.

Wann Leerstand als Zweckentfremdung gilt

In angespannten Wohnungsmärkten wird Leerstand vielerorts bereits nach drei bis vier Monaten als Zweckentfremdung von Wohnraum gewertet. Je nach Kommune können aber auch Fristen von drei bis sechs Monaten gelten. Entscheidend ist meist, ob ernsthafte Vermietungsbemühungen laufen oder Sanierungsarbeiten zügig vorankommen.

Wohnraumschutzsatzungen oder vergleichbare Regelungen bestehen unter anderem in Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen, Dortmund und Dormagen. Auch hessische Kommunen dürfen solche Satzungen erlassen; Frankfurt am Main bereitet eine entsprechende Regelung vor. Seit der Föderalismusreform 2006 sind die Bundesländer für Zweckentfremdungsverbote zuständig – also für Tatbestände, Geltungsgebiete, Rechtsfolgen und die Durchsetzung. Die meisten Länder haben eigene Regelungen geschaffen oder Kommunen dazu ermächtigt.

Was genau als Zweckentfremdung gilt, hängt deshalb vom Ort ab. Typische Fälle sind die dauerhafte Vermietung einer normalen Miet- oder Eigentumswohnung als Ferienunterkunft, etwa über Airbnb oder Booking, die Umwandlung in Gewerberäume und grundloser monatelanger Leerstand. Auch der Abriss ohne gleichwertigen Ersatzwohnraum oder das Zusammenlegen von Wohnungen zu reinen Gewerbeflächen kann darunterfallen.

  • Eine gewerbliche Ferienvermietung an Urlauber oder Monteure ist über die örtlich erlaubte Höchstdauer hinaus meist genehmigungspflichtig; häufig gelten acht bis zwölf Wochen pro Jahr.
  • Ein Arbeitszimmer im Hauptwohnsitz mit weniger als 50 Prozent der Gesamtfläche ist für Homeoffice oder freiberufliche Tätigkeit meist genehmigungsfrei. Die Nutzung der ganzen Wohnung als Kundenbüro oder Praxis kann dagegen genehmigungspflichtig oder verboten sein.
  • Die Vermietung der Hauptwohnung während des eigenen Urlaubs ist häufig bis zu acht bis zwölf Wochen jährlich möglich. Eine ganzjährige gewerbliche Kurzzeitvermietung ohne Selbstnutzung in der Regel nicht.
  • Für eine Zweitwohnung erlauben manche Kommunen mit Registriernummer eine Ferienvermietung bis zu acht Wochen. Dauerhafte Beherbergung erfordert meist eine Ausnahmegenehmigung.
  • Leerstand wegen Sanierung bleibt oft drei bis sechs Monate zulässig, wenn Bauanträge oder Handwerkerverträge vorgelegt werden.

Viele Bundesländer und Städte verlangen vor einer kurzfristigen Vermietung eine Online-Registrierung beim zuständigen Wohnungsamt. Vermieter erhalten dann eine offizielle Registriernummer, etwa eine Wohnraum-ID. Buchungsportale müssen Inserate ohne gültige Nummer sperren und Gastgeberdaten auf Verlangen an Finanz- und Kommunalbehörden übermitteln. Mancherorts muss die Nummer bei genehmigten Ferienwohnungen sogar gut sichtbar am Hauseingang angebracht werden.

Belege statt Bauchgefühl

Eigentümer sollten jeden Grund für den Leerstand und jede Gegenmaßnahme dokumentieren. Schriftwechsel, Verträge, Rechnungen, Gutachten und behördliche Unterlagen können später entscheidend sein. Als mögliche Ausnahmen gelten unter anderem Sanierung, Renovierung, Mieterwechsel, laufende Neuvermietung, nachweislich erfolglose Vermietungsbemühungen, Verkaufsabsichten und persönliche Härtefälle. Ohne solche Nachweise kann es teuer werden.

Kommunale Wohnungsämter setzen geschulte Ermittler ein, prüfen Hinweise aus der Nachbarschaft und können Bußgelder von 50.000 bis 500.000 Euro pro Wohneinheit verhängen – je nach Bundesland und Satzung. Zusätzlich kann angeordnet werden, die Wohnung unverzüglich wieder dem regulären Mietmarkt zuzuführen. Wer das nicht tut, muss mit Zwangsgeldern rechnen.

Gemeldet werden können anhaltender Lärm, ständiger Kofferlärm im Treppenhaus oder langjähriger Leerstand häufig über anonyme Online-Formulare und Hinweis-Hotlines. Die konkreten Fristen, Ausnahmen und Bußgeldhöhen unterscheiden sich allerdings erheblich. Verbindliche Auskünfte geben die zuständigen Wohnungs- oder Bauämter.

Eine Ausnahmegenehmigung kann schriftlich beantragt werden, wenn ein vorrangiges öffentliches oder überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse vorliegt. Häufig wird dann zeitgleich gleichwertiger Ersatzwohnraum im selben Gemeindegebiet verlangt. Entsteht kein Ersatz, kann eine laufende Ausgleichszahlung von häufig mehreren Euro je Quadratmeter und Monat zugunsten kommunaler Neubaufonds vorgeschrieben werden. Dazu kommen Befristungen und Auflagen, etwa eine Rückbaupflicht nach dem Ende der gewerblichen Nutzung.

Zwischen Sanierungsstau und Wohnungsnot

Die Leerstandsquote ist in ländlichen und schlecht erschlossenen Regionen meist höher als in Ballungsräumen. Dort ist Wohnraum knapp, hier stehen Häuser und Wohnungen mitunter jahrelang leer. Der Unterschied klingt simpel, ist es aber nicht: In Regionen mit geringer Nachfrage beruhen Leerstände oft auf Abwanderung, wirtschaftlichem Niedergang oder demografischem Wandel. Bußgelder oder eine Zwangsvermietung wären dort häufig weder wirksam noch verhältnismäßig.

Regeln aus Berlin oder Hamburg lassen sich deshalb nicht einfach über jede Gemeinde stülpen. Wo die Nachfrage gering ist, sollten Kommunen zunächst Leerstände systematisch erfassen, Ursachen und Dauer analysieren und prüfen, ob überhaupt Interessenten vorhanden sind. Danach kann – sofern eine landesrechtliche Ermächtigung besteht – eine eigene Satzung oder Verordnung folgen. Sie sollte klar festlegen, wann leer stehen oder umgenutzt werden darf, Eigentumsrechte berücksichtigen, nachvollziehbar und verhältnismäßig sein und Eigentümer frühzeitig einbeziehen.

Verfallender Wohnraum kann schließlich das ganze Stadtbild herunterziehen. In einem angespannten Markt ist die Regulierung eher naheliegend, in einer schrumpfenden Region bleibt sie nur ein kleines Werkzeug. Neben Vorschriften könnten dort andere Dinge mehr bringen: Sanierungsförderung, bessere Erreichbarkeit, neue Arbeitsplätze. Und überall gilt: Schnellere Baugenehmigungen sowie Förderungen für bezahlbaren Wohnungsbau und Sanierungen werden wohl nötig sein, wenn aus leerstehenden Räumen wieder Wohnungen werden sollen.

Der Blick über Deutschland hinaus

Das Problem endet nicht an der Landesgrenze. Internationale Großstädte kämpfen mit steigenden Mieten, knappem Wohnungsangebot und einem Neubau, der immer schwerer auf die Beine kommt. In Madrid stiegen die Mieten laut Idealista innerhalb von zehn Jahren um mehr als 100 Prozent, allein im vergangenen Jahr um rund zehn Prozent.

Wie hart das werden kann, zeigt der Fall der 87-jährigen Maricarmen Abascal. Nach rund 70 Jahren Mietzeit wurde eine Zwangsräumung betrieben. Das Investmentunternehmen Urbagestión hatte die Immobilie 2018 erworben. Die Miete sollte zunächst von 500 Euro erhöht werden, später wurde die Wohnung für 1.650 Euro angeboten. Abascal bezog eine Rente von 1.350 Euro. Im Juni 2026 forderte die UNO, die Räumung zu stoppen. In Spanien wurden Immobilienspekulation und die Herausnahme von Wohnungen aus dem Mietmarkt politisch kritisiert; zugleich verlangten viele Stimmen mehr Neubau und weitere Maßnahmen.

In den USA verteuern Regulierung, lange Genehmigungsverfahren und restriktive Landnutzungsregeln das Bauen. Nach Angaben der National Association of Home Builders schlagen diese Faktoren bei einem typischen Haus für 500.000 US-Dollar mit fast 132.000 US-Dollar zu Buche. Das Wohnraumdefizit wuchs von 2,5 Millionen Häusern im Jahr 2023 auf 3,8 Millionen 2024 und 4,03 Millionen 2025.

Los Angeles bekommt die Folgen gleich an mehreren Stellen zu spüren. Höhere Zinsen, Gebühren und eine „Mansion Tax“ drücken die Rentabilität neuer Projekte. Der Wert von Mehrfamilienhäusern sank um fast 30 Prozent, zahlreiche Vorhaben