Heute ist der 27.10.2026, und in der deutschen Wohnungsbaulandschaft brodelt es gewaltig. Ein heiß umstrittenes Thema, das die Gemüter erhitzt, ist das geplante Investitionsschutzgesetz von Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU). Der Regensburger Rechtsprofessor Thorsten Kingreen hat erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel an diesem Vorhaben geäußert. Er sieht die Idee eines Gesetzes, das hohe Hürden für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne festlegt, als „verfassungsrechtlich ziemlich glattes Eis“. Das könnte sowohl für Befürworter als auch für Gegner der Vergesellschaftung weitreichende Folgen haben.

Kingreen warnt, dass das Bundesverfassungsgericht möglicherweise Entscheidungen treffen könnte, die die Position der Gegner einer Vergesellschaftung schwächen. Nach seiner Einschätzung müsste der Bund nachweisen, dass eine bundesweite Regelung erforderlich ist – und das sieht er nicht gegeben. Im Gegenteil, er fürchtet, dass die geplanten Anforderungen Vergesellschaftungen faktisch unmöglich machen könnten. Ein solches Verhinderungsgesetz hätte jedoch keine Sperrwirkung gegenüber den Ländern. Kommt einem das nicht bekannt vor? Schließlich haben wir in Berlin die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“, die fordert, rund 240.000 Wohnungen großer Konzerne dem freien Markt zu entziehen und zu vergesellschaften.

Politische Reaktionen und Volksentscheid

Die Berliner Mieten steigen seit Jahren ungebremst. Seit 2016 zahlen Neumieter im Durchschnitt 70 Prozent mehr, während die Löhne nicht mitgezogen haben. Der Volksentscheid von 2021, bei dem knapp 60 Prozent für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne stimmten, war ein deutliches Zeichen des Wunsches nach mehr bezahlbarem Wohnraum. Hanna Steinmüller, Bundestagsabgeordnete der Grünen, kritisierte, dass sich die Bundesregierung eher auf ein vermeintliches Verbot von Vergesellschaftungen konzentriere, anstatt auf den dringend benötigten günstigen Wohnungsbau.

In Berlin hat der Senat auf den Volksentscheid reagiert und eine Expertenkommission eingesetzt, die mehrheitlich zu dem Ergebnis kam, dass eine Vergesellschaftung rechtlich möglich sei. Das Ganze ist aber juristisch ein heikles Pflaster – es geht nicht um die klassische Enteignung nach Artikel 14 des Grundgesetzes, sondern um Vergesellschaftung nach Artikel 15. Dieser erlaubt die Überführung von „Grund und Boden“ in Gemeineigentum. Das klingt einfach, ist aber mit zahlreichen rechtlichen und finanziellen Fragen verbunden, wie etwa der Maßstab für die Entschädigung, die den bisherigen Eigentümern zusteht.

Das geplante Investitionsschutzgesetz und seine Folgen

Dirk Salewski, Präsident des Immobilienverbandes BFW, unterstützt Dobrindts Vorhaben. Seiner Meinung nach könnte ein Investitionsschutzgesetz „das Schlimmste verhindern“. Er fürchtet, dass eine Vergesellschaftung schnelle Fortschritte beim Wohnungsbau behindern würde. Das Gegenteil ist jedoch auch denkbar: Ein solches Gesetz könnte den Wohnungsbau weiter verzögern, während die Mieten weiter in die Höhe schießen – ein echtes Dilemma für die Politik.

Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung hat bereits beschlossen, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen durch die Länder gesetzlich zu verhindern, mit der Begründung, solche Maßnahmen gefährdeten den privaten Wohnungsbau. Doch ob der Bund dafür tatsächlich zuständig ist, ist umstritten. Schließlich könnten die Länder auch eigene Gesetze erlassen, solange der Bund nicht aktiv wird. Ein reines Verbotsgesetz ohne eigenen materiellen Regelungsinhalt wäre nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verfassungswidrig.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen

Ein Bundesgesetz, das ausschließlich verhindern soll, dass Länder selbst tätig werden, könnte also vor Gericht landen. Im schlimmsten Fall könnte das Bundesverfassungsgericht entscheiden, ob eine Vergesellschaftung durch Berlin verfassungsgemäß ist. Dabei sind viele Fragen noch ungeklärt, insbesondere die Verhältnismäßigkeit, die Höhe der Entschädigung und die Abgrenzung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern.

Die Expertenkommission des Berliner Senats schlug vor, eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts zu gewähren. Das könnte Berlin bis zu 36 Milliarden Euro kosten! Die Initiative selbst sieht eine Entschädigung von etwa 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts pro Grundstück oder Wohnung vor, finanziert über die Mieteinnahmen der Wohnungen. Das ist eine ganz schön gewaltige Summe, und ob diese Beträge im Rahmen der Verhältnismäßigkeit liegen, wird sich erst noch zeigen müssen.

All diese Überlegungen und Herausforderungen stellen die Politik vor enorme Aufgaben. Die Frage bleibt, wie die neue Regierungskoalition in Berlin sich zu all dem positioniert und ob der Bund tatsächlich ein Gesetz zur Begrenzung von landesrechtlichen Vergesellschaftungen vorlegt. Eins ist klar: Die Diskussion um die Vergesellschaftung der großen Wohnungskonzerne wird uns noch eine ganze Weile begleiten.