Heute ist der 27.10.2026. Ein spannendes Thema beschäftigt derzeit die Bau- und Wohnungslandschaft in Deutschland: die geplante Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne, insbesondere in Berlin. Diese Diskussion hat in den letzten Jahren an Brisanz gewonnen, nicht zuletzt dank des Volksentscheids von September 2021, der den Senat aufforderte, einen Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen auszuarbeiten. Doch was bedeutet das eigentlich für die Zukunft des Wohnens in Deutschland?

Der Regensburger Rechtsprofessor Thorsten Kingreen äußerte erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel an dem von Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU) geplanten Investitionsschutzgesetz. Dieses Gesetz soll hohe Hürden für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne vorsehen. Kingreen bezeichnet das Vorhaben als problematisch und warnt auch die Gegner von Vergesellschaftungen: Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts könnte deren Position schwächen. Er ist der Meinung, dass der Bund seine Gesetzgebungskompetenz gegenüber den Ländern klar begründen muss, was er nicht sieht. Zudem stellt er infrage, ob das Gesetz nicht eher ein „Verhinderungsgesetz“ sein könnte, das Vergesellschaftungen faktisch unmöglich macht.

Rechtliche Herausforderungen und politische Meinungen

Die Grünen-Bundestagsabgeordnete Hanna Steinmüller sieht in dem Berliner Volksentscheid einen klaren Ausdruck des Wunsches nach mehr bezahlbarem Wohnraum und einer Begrenzung steigender Mieten. Sie kritisiert die Bundesregierung scharf dafür, nicht ausreichend auf günstigen Wohnungsbau und Mieterschutz zu setzen, sondern sich auf die Verhinderung von Vergesellschaftungen zu konzentrieren. Auf der anderen Seite unterstützt Dirk Salewski, Chef des Immobilienverbands BFW, Dobrindts Vorhaben. Nach seiner Einschätzung könnte ein Investitionsschutzgesetz die schwerwiegendsten Folgen verhindern und eine Vergesellschaftung behindern, was schnelle Fortschritte beim Wohnungsbau zur Folge hätte.

Die Debatte betrifft nicht die klassische Enteignung, sondern die Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes. Doch dieser Artikel wurde seit seiner Einführung noch nie angewandt, und es fehlt an gefestigter Rechtsprechung und Verwaltungspraxis. Ein Rahmengesetz, das am 18. März 2026 verabschiedet wurde, soll ab 2028 gelten, ordnet aber selbst keine Vergesellschaftung an. Ein gesondertes Vergesellschaftungsgesetz wäre weiterhin erforderlich, das unter anderem eine angemessene Entschädigung regeln müsste.

Wirtschaftliche Implikationen und internationale Auswirkungen

Die wirtschaftlichen Folgen dieser Diskussion könnten enorm sein. Berlin ist als Bundeshauptstadt für internationale Investoren von großer Bedeutung. Eine Entschädigung unterhalb des Marktpreises könnte einen bundesweiten Präzedenzfall schaffen und den Eindruck vermitteln, dass Eigentumsrechte in Deutschland politisch veränderbar sind. Das könnte nicht nur diplomatische Konflikte nach sich ziehen, sondern auch höhere Risikoprämien für Investitionen in Deutschland zur Folge haben.

Die Schätzung der Entschädigungskosten liegt zwischen 29 und 39 Milliarden Euro, was den Schuldenstand Berlins erheblich erhöhen würde. Gleichzeitig könnten die Gewerbesteuereinnahmen stark zurückgehen. Ein historisches Beispiel sind die Verstaatlichungen in Frankreich unter Präsident Mitterrand, die dazu führten, dass Risikoaufschläge auf Staatsanleihen um bis zu 2,5 Prozentpunkte stiegen.

Alternativen zur Vergesellschaftung

Statt der Vergesellschaftung werden verschiedene Alternativen diskutiert, wie beispielsweise eine konsequente Baulandmobilisierung oder gezielte Subjektförderung durch Wohngeld. Viele Experten sind sich einig, dass das Kernproblem des Berliner Wohnungsmarktes weniger in den hohen Bestandsmieten, sondern eher im fehlenden Wohnungsangebot liegt.

Die weitere Entwicklung wird stark von der Bildung der künftigen Berliner Regierungskoalition und den Entscheidungen auf Bundesebene abhängen. Ein Landesgesetz zur Vergesellschaftung könnte massive rechtliche Herausforderungen nach sich ziehen, ebenso wie ein Bundesgesetz zur Begrenzung dieser Vergesellschaftungen.

In einer Zeit, in der der Wohnungsbau und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum so dringend erforderlich sind, bleibt abzuwarten, welche Lösungen letztendlich gefunden werden. Die Diskussion ist auf jeden Fall lebhaft und könnte weitreichende Konsequenzen für den deutschen Wohnungsmarkt haben.