In Schleswig-Holstein will die SPD den Wohnungsbau beschleunigen. Dafür soll das Landesplanungsgesetz geändert werden. Ein entsprechender Antrag soll in der nächsten Landtagssitzung beraten werden. Der Kern des Vorstoßes: Wohnungsbau soll landesweit als „überragendes öffentliches Interesse“ gelten – und zwar nicht nur dort, wo offiziell ein angespannter Wohnungsmarkt festgestellt wurde.

SPD-Landesvorsitzender Ulf Kämpfer nennt bezahlbares Wohnen eine der drängendsten sozialen Fragen. Nach Angaben der Partei können sich immer mehr Menschen ihre Mieten nicht leisten und werden aus vertrauten Quartieren verdrängt. Es gehe deshalb nicht allein um die Kosten, sondern auch darum, ob Menschen in ihrem sozialen Umfeld sowie nahe bei Arbeitsplatz, Familie und Freunden bleiben könnten.

Mehr Gewicht für geplante Wohnungen

Kämpfer fordert mehr Wohnungsbau und politische wie planerische Rahmenbedingungen, die der Schaffung von Wohnraum mehr Gewicht geben. Wenn Flächen bereits für Wohnungsbau vorgesehen seien, müsse die tatsächliche Realisierung besonders hohe Priorität erhalten. SPD-Wohnungsbaupolitiker Thomas Hölck erklärte, der Gesetzentwurf nutze den Handlungsspielraum des Landes.

Die Regelung soll den Wohnungsbau bei Abwägungsentscheidungen stärken, Planungsverfahren beschleunigen und Kommunen die Umsetzung geplanter Wohnungen erleichtern. Zuständig für die Landesplanung ist Innenministerin Magdalena Finke (CDU). Die SPD will das Thema Wohnen außerdem zu einem Schwerpunkt ihres Landtagswahlprogramms machen.

Das Landesplanungsgesetz regelt Ergänzungen und Abweichungen vom Raumordnungsgesetz. Eine Neufassung trat 2014 in Kraft und wurde seitdem mehrfach geändert, um neue Rahmenbedingungen abzubilden. Die letzte Änderung trat am 7. Juni 2024 in Kraft. Seit der Neufassung gibt es in Schleswig-Holstein drei statt zuvor fünf Planungsräume (§ 3).

Die Landesregierung beschließt den Landesentwicklungsplan und die Regionalpläne als Rechtsverordnungen. Für den Landesentwicklungsplan ist zusätzlich die Zustimmung des Landtags erforderlich (§ 5). Bereits 2014 wurde außerdem die rechtliche Grundlage geschaffen, Regelungen zur Raumordnung im Untergrund des Landesgebiets zu erlassen (§ 2 Absatz 2 und § 5 Absatz 3). Kriterien für die Festlegung Zentraler Orte und Stadtrandkerne sowie die Zusammensetzung des Landesplanungsrates wurden aus dem aufgehobenen Landesentwicklungsgrundsätzegesetz in das Landesplanungsgesetz übernommen.

Vom Internetverfahren bis zum Windenergiegebiet

Seit 2015 wurden Planverfahren stärker digital gestützt. Planunterlagen wie Texte, Karten und Umweltberichte werden vorrangig im Internet bereitgestellt. 2020 kam mit § 13a eine Experimentierklausel hinzu: In herausragenden Fällen können befristete Abweichungen von Zielen der Raumordnung zugelassen werden. Damit sollen modellhafte und experimentelle Entwicklungsmaßnahmen erprobt werden, insbesondere interkommunale Ansätze zur Siedlungsentwicklung, Digitalisierung und Sicherung der Daseinsvorsorge.

Im November 2020 wurde außerdem § 22 geändert. Die Landesregierung soll dem Landtag künftig alle drei Jahre einen Bericht zur Flächeninanspruchnahme vorlegen. Darin sollen gegebenenfalls notwendige Maßnahmen genannt werden, um die Flächenzunahme für Siedlung und Verkehr zu verringern.

Die 2024 in Kraft getretenen Änderungen passten das Landesplanungsgesetz an das Raumordnungsgesetz des Bundes an und vereinfachten es weiter. Beteiligungsverfahren zu Raumordnungsplänen dürfen nun höchstens drei Monate dauern. Planunterlagen müssen nicht mehr bei Kreisen und kreisfreien Städten öffentlich ausgelegt und vor Ort bekannt gemacht werden.

Mit § 13b wurde außerdem eine Regelung im Zusammenhang mit der im Baugesetzbuch eingeführten Gemeindeöffnungsklausel (§ 245e Absatz 5 BauGB) ergänzt. Die Gemeindeöffnungsklausel soll den Ausbau der Windenergie in Deutschland beschleunigen. § 13b legt für Schleswig-Holstein fest, unter welchen Voraussetzungen einem Antrag auf Zielabweichung stattgegeben werden kann – etwa wenn eine Gemeinde ein Windenergiegebiet außerhalb eines im Regionalplan festgelegten Vorranggebiets ausweisen möchte.

Deutschland baut am Bedarf vorbei

Der Druck auf den Wohnungsmarkt ist nicht auf Schleswig-Holstein beschränkt. Laut einer Anfang Februar 2025 veröffentlichten Studie fehlen in Deutschland bundesweit gut 550.000 Wohnungen. Erstellt wurde sie im Auftrag des Bündnisses „Soziales Wohnen“, dem unter anderem Caritas, Deutscher Mieterbund und die Industriegewerkschaft Bau angehören. Der Bedarf ist auch wegen der hohen Zuwanderung der vergangenen Jahre gestiegen. Gleichzeitig wird zu wenig gebaut – und viele Wohnungen stehen leer. Das klingt widersprüchlich, ist aber Realität.

Im EU-Vergleich hat Deutschland einen besonders hohen Mieteranteil. 2023 lebten 52 Prozent der Bevölkerung zur Miete. In Frankreich lag der Anteil bei etwas mehr als einem Drittel, in Spanien bei rund einem Viertel; in Rumänien waren es nur etwa vier Prozent.

In großen kreisfreien Städten stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten zwischen 2010 und 2022 um fast 70 Prozent. 2023 lag die durchschnittliche Erst- beziehungsweise Wiedervermietungsmiete in Köln bei 13,44 Euro nettokalt pro Quadratmeter, in München bei 20,59 Euro nettokalt.

Gleichzeitig standen nach den Zensusdaten 2022 im Mai desselben Jahres bundesweit 1,9 Millionen Wohnungen leer. Das entsprach einer Leerstandsquote von 4,3 Prozent. Die Hälfte dieser Wohnungen war bereits mindestens ein Jahr ungenutzt. Regional klaffen die Unterschiede weit auseinander: In Großstädten ist der Leerstand niedriger als in ländlichen Gebieten. In Hamburg und Berlin stand etwa ein Drittel der leerstehenden Wohnungen mindestens zwölf Monate leer, im ländlich geprägten Thüringen rund zwei Drittel.

Miete frisst Einkommen

Hauptmieterhaushalte gaben 2022 durchschnittlich knapp 28 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aus. 2006 waren es 27 Prozent. Rund zwei Drittel der Mieterhaushalte zahlten höchstens 30 Prozent ihres Einkommens – diese Grenze gilt häufig als angemessen.

Für rund 1,5 Millionen Mieterhaushalte verschärfte sich die Rechnung allerdings deutlich: Sie mussten mindestens 50 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden. Bei weiteren gut 1,6 Millionen Haushalten lag die Mietbelastung zwischen 40 und 50 Prozent. Besonders stark betroffen waren Einpersonenhaushalte und Bewohner von Großstädten. Ende 2023 bezogen 1,2 Millionen Menschen Wohngeld; dabei wurde die Ausweitung der Anspruchsgrundlage durch das angepasste Wohngeldgesetz berücksichtigt.

Als wesentliche Ursache des Wohnraummangels gilt, dass Bund, Länder und Kommunen die Bautätigkeit angesichts des steigenden Bedarfs nicht ausreichend angeregt haben. Das Institut der deutschen Wirtschaft schätzte den jährlichen Wohnungsbedarf für 2021 bis 2025 auf 372.000 Wohnungen. Die Bundesregierung hatte den Bau von jährlich 400.000 Wohnungen angestrebt.

Gebaut wurden 2023 laut Statistischem Bundesamt jedoch nur 294.400 Wohnungen. Auch 2021 und 2022 lag die Zahl bei etwa 294.000. Von Januar bis Oktober 2024 wurden knapp 176.000 Wohnungen genehmigt, 42.600 weniger als im gleichen Zeitraum 2023. Für 2025 rechnete die Bauindustrie mit lediglich 150.000 bis 200.000 fertiggestellten Wohnungen.

Die Gründe liegen auf der Hand, sind aber nicht mit einem Handgriff aus der Welt: gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, geringeres Wirtschaftswachstum, komplexe Vorschriften und hohe Baustandards, langwierige Genehmigungsverfahren sowie unterschiedliche Regelungen von Bund, Ländern und Kommunen. Genau an dieser Stelle setzt der SPD-Vorstoß an – bei Abwägungen, Verfahren und der Frage, wie viel Vorrang Wohnraum in der Planung tatsächlich bekommt.

Sozialwohnungen bleiben knapp

Eine weitere Ursache für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist die sinkende Zahl der Sozialwohnungen. Seit Anfang der 1990er-Jahre verkauften öffentliche Stellen zahlreiche sozial gebundene Wohnungen. Gleichzeitig wurden weniger Sozialwohnungen neu gebaut, während bei Hunderttausenden Wohnungen die Sozialbindungen ausliefen.

Die Bundesregierung hatte jährlich 100.000 neue Sozialwohnungen angestrebt, erreichte dieses Ziel laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen jedoch deutlich nicht. Wohnungsankäufe und verlängerte Belegungsrechte konnten den Rückgang nicht ausgleichen.

Die Zuschüsse des Bundes an die Länder für den sozialen Wohnungsbau stiegen: 2021 auf 1 Milliarde Euro, 2022 auf 2 Milliarden Euro und 2024 auf 3,2 Milliarden Euro. 2024 führte die Bundesregierung außerdem eine neue Wohngemeinnützigkeit ein. Soziale Unternehmen, Vereine und Stiftungen können steuerlich entlastet werden, wenn sie Wohnungen unter der marktüblichen Miete an Bedürftige vermieten. Voraussetzung ist unter anderem, dass sie keine Gewinne ausschütten. Wie stark diese Maßnahmen den sozialen Wohnungsbau fördern, ist noch offen.