Wer in Wien über Wohnungsbau spricht, landet schnell bei Zahlen, die in Berlin und anderen deutschen Großstädten fast ein wenig unwirklich klingen: rund 220.000 Gemeindewohnungen gibt es dort, dazu etwa 200.000 geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen. Etwa 65 Prozent der Wiener Bevölkerung leben in geförderten Wohnungen. Das ist kein kurzfristiges Programm, sondern eine Politik des leistbaren Wohnens, die seit mehr als 100 Jahren verfolgt wird.

Wiens Bürgermeister Michael Ludwig erklärt den Unterschied auch mit einem Blick zurück. Die Stadt hat ihren kommunalen Wohnungsbestand nie privatisiert. In vielen deutschen Großstädten wurden kommunale Wohnungen dagegen in den 1980er-, 1990er- und 2000er-Jahren teilweise verkauft. Kurzfristig brachte das zwar geringe Einnahmen, langfristig gingen aber kommunale Steuerungsmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt verloren, sagt Ludwig.

Warum Wien am Gemeindebau festhält

Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin hält Ludwig für schwer finanzierbar. Eigentümer müssten nach nachvollziehbaren Kriterien entschädigt werden, eine hohe Ablöse könnte das Berliner Budget überfordern. Und wenn die Regeln für Entschädigungen unklar blieben, könnten sich private und gemeinnützige Bauträger beim Neubau zurückhalten. Das wäre, vorsichtig gesagt, keine ideale Nebenwirkung.

Für Ludwig bleibt der Neubau die wichtigste Maßnahme gegen die Wohnungskrise. Dazu gehören Grundstücksmanagement und kostengünstiger Wohnungsbau. Wien baut geförderte Wohnungen überwiegend über gemeinnützige, nicht gewinnorientierte Genossenschaften. Gewinnorientierte private Bauträger errichten eher teurere Wohnungen und nutzen die Förderung seltener.

Zwischen 1923 und 1933 entstanden rund 65.000 Gemeindewohnungen. Die Finanzierung der Wohnbauförderung läuft heute über einen Solidaritätsbeitrag: Arbeitgeber und Arbeitnehmer zahlen jeweils 0,75 Prozent der Lohnsumme. Das Geld fließt in Neubau, Sanierung und teilweise in Wohnbeihilfen. Historisch half außerdem eine progressive „Wohnbausteuer“, die unter anderem Autos, große Wohnungen, Dienstboten und Sekt belastete. Die heutige Abgabe wurde nach 1945 eingeführt und gilt laut Ludwig nicht als reguläre Steuer.

In Wien bleibt eine geförderte Wohnung grundsätzlich dauerhaft gefördert. Eine begrenzte Ausnahme gibt es für manche Genossenschaftsmieter, die ihre Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen kaufen können. Aus der Stadt verschwinden die geförderten Wohnungen also nicht einfach, wenn sich die Zeiten ändern.

Mieten, Zugang und soziale Mischung

Zu Angebotsmieten von durchschnittlich 21 Euro pro Quadratmeter sagt Ludwig, er kenne niemanden, der tatsächlich so viel zahle. Die österreichischen Wohnkostenstatistiken zeichnen für die Bestandsmieten ohne Betriebskosten ein anderes Bild: 5,50 Euro pro Quadratmeter in Gemeindewohnungen, 6,50 Euro in Genossenschaftswohnungen und 10,20 Euro bei sonstigen Hauptmieten.

Wer nach Wien zuzieht, muss grundsätzlich zwei Jahre in der Stadt gewohnt haben, um eine Gemeindewohnung zu bekommen. Für EU-Bürger gelten fünf Jahre. Dazu kommen Einkommensgrenzen. Bei einer alleinstehenden Person liegt die Grenze bei etwa 61.000 Euro netto jährlich. Ludwig verteidigt die relativ hohen Grenzen mit dem Ziel sozialer Durchmischung. Und steigt das Einkommen später über die Grenze, muss die betreffende Person ihre Gemeindewohnung nicht verlassen.

Das Modell ist damit weniger auf eine kleine, streng abgegrenzte Gruppe zugeschnitten, sondern soll unterschiedliche Haushalte in den Wohnanlagen halten. Genau darin liegt ein Teil seiner politischen Wirkung – und vermutlich auch der Grund, warum Wien international so oft als Beispiel genannt wird.

Grünraum, Parkpickerl und das Jahresticket

Wohnungspolitik endet in Wien nicht an der Haustür. Angesichts des Klimawandels will die Stadt Grünflächen erhalten. Rund die Hälfte der Stadtfläche besteht aus Grünraum, zusätzlich werden im dicht bebauten Gebiet Stadtbäume gepflanzt. Rund 1.800 Trinkbrunnen stehen in Wien. An heißen Tagen ist das keine Nebensache, sondern ziemlich praktisch: Wasser marsch, auch wenn der Asphalt flimmert.

Beim Ausbau der Radwege hält sich die Begeisterung bei Autofahrern laut Ludwig in Grenzen. Gleichzeitig gibt es inzwischen mehr Besitzer eines Jahresabos der öffentlichen Verkehrsmittel als Autobesitzer. Das Wiener Jahresticket kostet 461 Euro regulär, für Senioren und junge Menschen 300 Euro.

Nach 13 Jahren wurden die Preise für das Jahresticket erstmals erhöht. Die Parkgebühren wurden im gleichen prozentualen Umfang angepasst. Die flächendeckende Parkraumbewirtschaftung kostet mit dem Parkpickerl mindestens 13 Euro monatlich beziehungsweise 156 Euro jährlich. Stadtweites Parken ist damit allerdings nicht möglich – ein kleiner, aber entscheidender Haken.

Auf die Frage nach einem Rat für die Berliner SPD antwortet Ludwig: „Gewinnen ist immer das Beste.“ Außerdem empfiehlt er, sich an den Sorgen der Bevölkerung zu orientieren. Magnetschwebebahnen waren in Wien bisher kein konkreter Vorschlag; Ideen für Seilbahnen führten bislang zu keinem tragfähigen Projekt.

Wiener Wohnbau als europäisches Lernmodell

Wien gilt international und in Europa als Vorbild für sozialen und leistbaren Wohnbau. Delegationen aus zahlreichen Ländern und Städten informieren sich regelmäßig über das Wohnbaumodell, das seit dem Ende des Ersten Weltkriegs entwickelt wurde. Die Stadt zeigt ihre Erfahrungen unter anderem in Ausstellungen und arbeitet auf EU- sowie internationaler Ebene an Projekten zur Verbesserung der Leistbarkeit des Wohnens mit.

Ein wichtiger Schritt war die EU-Städtepartnerschaft „Wohnen“, die Wien von 2015 bis 2018 gemeinsam mit der Slowakei im Rahmen der „Städtischen Agenda für die EU“ koordinierte. Die Agenda war im Juni 2016 im „Pakt von Amsterdam“ beschlossen worden. Ihr Ziel: Städte sollen stärker in politische Entscheidungen auf EU-Ebene einbezogen werden. In thematischen Partnerschaften arbeiten Städte, Städteverbände, Mitgliedstaaten, EU-Institutionen und weitere Stakeholder jeweils drei Jahre lang an Lösungen für 14 städtische Themenfelder – bei Gesetzgebung, Finanzierung sowie Wissens- und Erfahrungsaustausch.

Ausgangspunkt war die europäische Wohnungskrise nach der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise. 2015 lebten von rund 220 Millionen EU-Haushalten etwa 80 Millionen in schlechten, ungesunden, zu kleinen oder überteuerten Wohnungen. Der jährliche Investitionsrückstand für leistbares Wohnen wurde EU-weit auf 57 Milliarden Euro geschätzt. Gentrifizierung, die Finanzialisierung des Wohnungsmarkts und zunehmende touristische Kurzzeitvermietungen verschärften die Lage in vielen Städten.

Die Wohnpartnerschaft sollte innerhalb von drei Jahren Empfehlungen für bessere rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen sowie ein besseres Wissensmanagement auf EU- und Mitgliedstaatenebene erarbeiten. Beteiligt waren die Städte Lissabon, Poznan, Riga und die schottische Städteallianz. Wien war durch eine Expertin von Wiener Wohnen und die Leiterin des Brüsseler EU-Verbindungsbüros der Stadt vertreten.

Neben der Slowakei machten Lettland, Luxemburg, die Niederlande und Slowenien mit; Tschechien hatte Beobachterstatus. Am Tisch saßen außerdem die Generaldirektion der Europäischen Kommission für Regional- und Städtepolitik, die Europäische Investitionsbank, EUROCITIES, der Internationale Mieterbund, Housing Europe, AEDES – der niederländische Verband der Wohnbaugenossenschaften –, eine Wissenschaftlerin der internationalen Wohnbauforschung sowie Expertinnen und Experten des EU-Programms URBACT.

Die Arbeit lief nicht bloß über große Konferenzen und dicke Mappen. Die Grundlage entstand 2015 bei einem Workshop im Wien-Haus in Brüssel, bei dem 35 Vertreterinnen und Vertreter des öffentlichen, sozialen und privaten Wohnbausektors sowie der Europäischen Kommission, des Europäischen Rats und von Finanzinstitutionen über die künftigen Herausforderungen des sozialen Wohnbaus sprachen. In Arbeitsgruppen ging es um rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen.

Bei der Sitzung am 15. und 16. Dezember 2016 im Wiener Rathaus standen staatliche Beihilfen im Wohnbau im Mittelpunkt. Beispiele aus EU-Mitgliedstaaten wurden rechtlich, finanziell, sozial und wirtschaftspolitisch diskutiert. Dazu kamen das Arbeitsprogramm 2017 und neue Finanzierungsmodelle, insbesondere auf lokaler und regionaler Ebene. Anschließend besuchten die Teilnehmer die Dauerausstellung zur Geschichte des kommunalen Wohnbaus im „Waschsalon“ des Karl-Marx-Hofs.

Bei der EUROCITIES-Generalversammlung „Sharing Cities“ vom 16. bis 18. November 2016 in Mail